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    物業套現〡加按、二按有咩分別?加按套現要把握最佳時機

    物業套現〡加按、二按有咩分別?加按套現要把握最佳時機

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    最後更新: 2021年 4月 30日•  閱讀時間:4分鐘
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    香港樓價高企,持有私人住宅物業人士,無論是否供滿,都不難利用物業作抵押套現周轉資金,最常見的方法是「加按」及「轉按」,亦有貸款機構提供專為業主而設的無抵押業主貸款,到底三者有甚麼分別?

    點擊跳至:認識加按套現認識物業二按認識業主貸款

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    加按套現:經原有銀行增加按揭貸款額

    加按指業主經銀行借按揭貸款買樓後,在未還清貸款前,經首次按揭(一按)的銀行再申請抵押貸款,以套現更多資金,加按前後債權人都只有一間銀行,分別在於貸款額有所增加。

    加按的最長還款期為30年,實際視乎申請人年齡、物業樓齡等因素而異。加按後的按揭成數,亦要符合供款與入息比率,超過6成以上者須購買按揭保險

    加按套現的好處是手續相對簡單。申請加按只須像首次申請按揭般,向銀行提供個人資料、貸款資料及入息記錄等文件,並通過審批即可。

    另外,加按毋須經律師樓辦理手續,節省上律師樓處理文件手續的時間,並節省一筆律師費支出。而加按部份貸款,只要符合銀行資金要求,有機會獲得現金回贈。

    幾時係加按套現最佳時機?

    銀行審批按揭或加按申請時,除了考慮申請人財務狀況,物業估價是另一關鍵因素。過去十多年,香港樓市正值大牛市,不少人會趁着物業估價上升,向銀行申請加按套現,即使按揭成數不變,貸款額亦可顯著增加。

    加按套現例子:

    林先生6年前用400萬元買入一住宅物業,當時敍造5成按揭,即貸款額為200萬元,現時未還貸款約170萬元。

    假設林生生的物業現時市值是600萬元,5成按揭貸款額為300萬。林先生申請按揭時,如選擇維持5成按揭,可套現金額為130萬元;按揭成數上調至6成的話,可套現金額達190萬元。

    除了原行加按外,亦有不少人在轉按的同時提高按揭貸款額,即可享加按套現效果,亦能獲取更佳的按揭利率按揭現金回贈mortgage link戶口等優惠。

    加按不等如物業二按

    對貸款產品不熟悉的業主,或會將「二按」與「加按」混淆,其實兩者是完全不同的貸款模式。

    二按顧名思義是指向第二位貸款人借按揭。市面上提供二按的貸款機構主要是財務公司,過去不少財務公司還提供、三按、四按甚至五按,即以同一物業向多間財務機構借抵押貸款,但由於風險甚高,近年二按以後的按揭貸款已較少見。另外,部份地產發展商亦會向新盤買家提供二按,讓無法向銀行借得足夠貸款的買家,經發展商二按獲取另一筆貸款支付樓價。

    業主申請二按時,須獲一按銀行同意,一按銀行主要考慮因素包括一二按的供款額、業主的供款與入息比率等。如未經一按銀行同意申請二按,會被一按銀行視作違約,業主可能會被call loan。而財務公司的二按記錄須經田土廳登記,銀行或下手準買家可經田土廳查看到相關記錄。

    由於提供二按的財務公司並非第一債權人,故二按貸款的利率通常較高。一按銀行得悉物業有二按後,亦可能在衡量風險後調高貸款利率。

    業主貸款屬無抵押貸款

    無論是一按、加按還是二按,都是以物業為抵押的貸款。市面上亦有專為業主而設,但毋須用物業抵押的貸款,一般被稱為「業主貸款」或「業主私人貸款」。

    相比起普通的私人分期貸款,業主貸款的特色是貸款額高、還款期長、批核速度比按揭快,亦毋須遵從按揭標準及處理大量文件手續,但業主貸款實際年利率(APR)普遍比私人貸款、稅貸及按揭都要高。另外,業主貸款不設mortgage link戶口,不能以存款利率對沖利息支出。

    私主貸款既然是無抵押貸款,為何貸款機構願向他們提供大額貸款?財務公司的前設是擁有物業的業主,財政根基相對較佳,即使日後未能還款,亦可賣樓還債,甚至入稟法院追討欠款及要求以資產抵債。

    財務機構貸款利率優惠比較

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