【按揭須知】善用Mortgage Link(按揭儲蓄掛鈎)戶口  節省供樓利息支出
【按揭須知】善用Mortgage Link(按揭儲蓄掛鈎)戶口 節省供樓利息支出
業主理財
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4月 22日 • 閱讀時間:2分鐘

選擇按揭計劃時,除了按揭利率和現金回贈外,mortgage link戶口(下稱ML戶口)亦是銀行常見的優惠。ML戶口一種是高息的活期存款賬戶,貸款人在戶口內的存款,可享在與按揭計劃相同的利率,幫助業主賺取利息,對沖供樓的息利支出,兼保持流動現金。

假設業主的按揭貸款額是200萬元,利率2.375%,他在ML戶口存入100萬元,將可慳到約一半利息。

樓價450萬元
按揭貸款額200萬元
按揭利率2.375%
首年利息支出約47,500元
ML戶口內存款100萬元
ML戶口存款利率2.375%
ML戶口首年存款利息約23,750元
節省利息支出50%
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比起高息定期存款戶口,屬活期存款的ML戶口可讓存戶更靈活地運用資金。業主如在能力範圍內,適當地增加按揭借貸金額,並存入ML戶口,一方面能賺取更多按揭現金回贈,另一方面能月月賺存息,增加流動資金。

部份銀行容許掛鈎3個存款戶口,讓按揭貸款人的兩名家人同享高息存款,但享高息的存款,同樣不可超過總貸款金額50%。

高息存款有上限

如業主本身沒有買股票或作其他投資,ML戶口不失他們輕鬆賺息的利器,但使用時有不少注意事項。

銀行不會做蝕本生意,因此會為ML戶口的高息存款設上限,一般是按揭貸款額的50%,例如業主借100萬元按揭,實際年利率2.375%,ML戶口內首50萬元的存款,即可享2.375%的高息優惠。少數銀行的高息存款上限達按揭總額60%。

另外,掛勾利率的存款上限,是按未償還按揭貸款而定。換言之,隨着業主的貸款由100萬元還剩80萬元,其可享的高息存款額上限,亦由50萬元減至40萬元。

直接收息可慳最多稅

大多數ML戶口會每月直接派息予存戶,但也有銀行讓客戶選擇用存款利息,扣減按揭利息或本金,這有助減少供樓支出甚至縮短還款期。

由於償還按揭的利息支出是可用作扣稅,選擇扣減按揭本金或利息的話,或影響貸款人的扣稅額。直接收取利息的話,則可用盡扣稅額。

ML戶口派息方法好處壞處
存息以現金直接存入戶口,每月供款額不變增加流動資金,減輕供款壓力,並可用盡扣稅額無法加快還款
存息扣減供樓利息,每月供款額不變供款本金比例增加,加快還款進度存息運用欠彈性,無法用盡扣稅額
存息扣減本金,每月還款額減少減輕供款壓力存息運用欠彈性

存款未必受保障

不可不知的是,並非所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保護,業主如對銀行穩健程度有疑慮,使用ML戶口存款前,最好先向銀行確認。當然,銀行倒閉在香港十分罕見,業主毋須過份擔心。

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