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    按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別?教你比較按息及回贈優惠

    按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別?教你比較按息及回贈優惠

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    最後更新: 2022年 8月 23日•  閱讀時間:3分鐘
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    隨着美國在2022年步入加息周期,香港銀行拆息一再上調,市場預計第三季本地銀行即將加P,本地業主供樓成本勢必增加。

    在新造樓宇按揭及轉按時,銀行主要提供「P按」及「H按」兩種按揭計劃,並提供現金回贈、Mortgage Link戶口等優惠。到底哪一種按揭計劃對業主更有利?揀按揭計劃時要考慮甚麼因素?

    P按 VS H按 點揀好?

    香港銀行為住宅物業提供的按揭貸款主要分為兩大類:P按(最優惠利率按揭)H按(銀行同業拆息按揭)。根據金管局資料,高達9成半供樓一族採用這兩種浮息按揭計劃。

    在過去大多數時期,H按的實際利率及供款比P按低,加上H按的封頂位通常等如P按,因此住宅物業買家的普遍印象是H按更加著數。

    不過,銀行亦曾試過在加息周期時,將H按的實際利率上調至高於P按,這時候P按反而更加低息。因此,H按P按孰優孰劣要按市況而定,不能一概而論。選擇按揭計劃或轉按時,宜了解兩者的實際利率計算方法,衡量利率變化可能帶來的風險。

    最優惠利率(P按):銀行決定是否隨美國加P

    P按的「P」指最優惠利率(Prime Rate),分為「大P」及「細P」兩種,使用「細P」者主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行,其餘的銀行使用「大P」。

    現時「細P」和「大P」的利率約為:

    銀行最優惠利率(P)
    細P滙豐、恒生、中銀、南洋商業、集友銀行等5%
    大P渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信等其他銀行5.25%

    最優惠利率理論上跟隨美國利率走勢而變動,但是否加按息由銀行本身決定,而過去由於香港銀行長期資金充裕,故多次沒有跟隨美國加息而加P。

    P按利率計算公式是「P – X%」,假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」,以「細P」5厘計算,實際利率是2.5厘。

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    銀行同業拆息(H按):設封頂位避險

    H按以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。所謂同業拆息,即香港銀行之間互相借貸時用的息率。

    當香港銀行體系資金短缺時,息率會上升,相反會下降。香港銀行公會每日在網頁公佈最新息率。

    H按利率計算公式是「H + X%,假設H是1.62%,而銀行提供的利率是「H + 1.25%」,按揭利率理論上是2.87%,但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險,H按設封頂位(CAP),計算方式與P按一樣是「P – X%」。

    H按 VS P按 實際利率計算例子

    按揭類別最優惠利率(P)銀行按揭offer實際利率
    P 按5%P-2.5%2.5%
    H按5%H+1.25%
    (假設H是1.62%;封頂位是P-2.5%)
    2.5%

    過去多年來,H按的封頂位大致等同P按,業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」,故H按貸款人的利息支出通常較低,很多年來都是主流按揭計劃。

    當然,按揭是可長達30年的長債,H按的封頂位、P按實際利率變化不斷,加上不少人每兩、三年就會做一次轉按,難言哪一種按息計劃能長期佔優。

    業主申請按揭時,必須向銀行職員或按揭中介仔細查詢,並考慮實際息率及利率走勢變化。

    加息如何影響供樓支出?

    業主們最關注的是,到底加息周期如何影響實際供樓成本?2022年初,不少用H按的業主之實際按揭利率約為1.5厘,直到8月他們的按息已升至約2.5厘的封頂位,市場預料銀行加P後,實際按息可加至3厘。

    如你購買以HK$800萬購買一個單位,借8成按揭及分30年還款,加息對你的影響如下:

    樓價$800萬$800萬$800萬
    貸款額$640萬$640萬$640萬
    實際按息1.5厘
    (加息前)
    2.5厘
    (加息1厘)
    3厘
    (加息1.5厘)
    供款$22,088HK$25,288HK$26,983

    揀銀行樓宇按揭常見問題

    選擇銀行樓宇按揭計劃時,利率及回贈固然是最重要考慮因素,想借得精明,要細心了解更多事項:

    揀P按定H按好?

    在拆息低環境下,H按通常比P按着數,到了加息周期,由於H按封頂位很多時等同P按,因此揀H按亦可立於不敗之地,可謂是進可攻、退可守。不過,銀行亦曾試過在加息周期推出比H按更優惠的P按計劃,業主宜貨比三家再作決定。

    何謂Mortgage Link戶口?

    不少銀行向樓宇按揭客戶提供Mortgage Link戶口,這是一種高息的活期存款賬戶,資金可享與按揭貸款相同的利率,有助對沖供樓利息支出。高息存款上限一般為總貸款金額50%。

    罰息期有咩影響?

    樓宇按揭貸款計劃一般設有2年或3年的罰息期,若在期內轉按,常見的「罰息」條款包括退還回贈及支付手續費。轉按賺回贈是很多業主常用的小財技,而罰息期將限制了轉按的時機。

    現金回贈點發放?

    根據金管局指引,如回贈達按揭貸款額1%,銀行會以扣減貸款額方式發放回贈。另外,銀行及按揭中介可能會以現金券形式向客戶提供回贈。

    經中介申請樓宇按揭有咩好處?

    按揭中介公司促成生意後,可獲得銀行提供的佣金,故中介公司會將佣金分給客款作為額外回贈。此外,按揭中介熟悉市況,能向業主推薦適合的按揭計劃,讓申請過程更順利。

    申請樓宇按揭需時幾耐?

    銀行收齊文件,審批按揭需時由一星期至兩個月不等,視乎個案複雜程度而異。非穩定收入或申請按揭保險者,審批時間較長。新造按揭的買家記得預留充足的成交期,確保能完成所有必須手續。

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    仍然不清楚應選用哪一種按揭計劃?Planto提供網上按揭評估及快速申請工具。填寫幾項簡單資料後,可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等重要資訊,然後才決定申請哪些按揭計劃。我們的按揭專家亦會為你解答疑難。

    💡買樓及按揭攻略

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