【按揭利率】P按 VS H按:拆解兩者分別、實際利率計法、揀Plan考慮因素
【按揭利率】P按 VS H按:拆解兩者分別、實際利率計法、揀Plan考慮因素
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7月 24日 • 閱讀時間:2分鐘

申請按揭時,銀行主要提供的選擇是「P按」(最優惠利率按揭)「H按」(銀行同業拆息按揭)兩大類。在過去大部分時期,「H按」提供較優惠利率,為大部分按揭申請人所採用,但現時兩者實際利率非常接近。選擇按揭計劃或轉按時,要了解兩者的實際利率計算方法,並衡量加息可能帶來的風險。

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最優惠利率(P按):銀行決定是否隨美國加P

「P按」的「P」是指最優惠利率(Prime Rate),分為「大P」及「細P」,使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行,其餘的銀行使用「大P」。現時「細P」利率是5.125厘,「大P」則為5.375厘。香港的最優惠利率,一般跟隨美國利率的走勢而變動,但是否加P由銀行本身決定。

用戶的實際利率計算方式是「P - X%」,假設銀行提供的利率是「P - 2.75%」,以「細P」5.125厘計算,實際利率是2.375%。

銀行同業拆息(H按):設封頂位避險

「H按」以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。所謂同業拆息,即香港銀行之間互相借貸時用的息率。當香港銀行體系資金短缺時,息率會上升,相反會下降。香港銀行公會每日在網頁公佈最新息率。

用戶的實際利率計算方式是「H + X%」,但為保持按息隱定及減少客戶風險,「H按」設有封頂位,與「P按」一樣以「P - X%」計算。假設HIBOR為1.9%,銀行提供的按揭計劃為「H + 1.25%」,封頂位為「P (5.125%) - 2.65%」,實際息率不會是「H + 1.25%」所得的3.15%,而會採用封頂位的2.475%。

過去多年來,「H按」的封頂位都等同「P按」的最優惠條件,使「H按」一直成為主流按揭計劃。直到2018年8月,香港的銀行調整按息,才出現「P按」佔優的情況,但其後銀行陸續把「H按」封頂息率下調至與P按息睇齊。在這種情況下,「H按」用家可望在拆息回落時慳息,這使選用「H按」在2019年上半年又逐步回升。

當然,按揭是可長達30年的長債,「H按」的封頂位、「P按」實際利率變化不斷,加上不少人每兩、三年就會做一次轉按,難言哪一種按息能長期佔優。因此各位申請按揭時,必須考慮實際息率及利率走勢變化。

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