【按揭利率】P按 VS H按有咩分別?拆解實際利率計法、揀Plan考慮因素
【按揭利率】P按 VS H按有咩分別?拆解實際利率計法、揀Plan考慮因素
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4月 9日 • 閱讀時間:2分鐘

香港銀行為住宅物業提供的按揭貸款主要分為兩大類:P按(最優惠利率按揭)H按(銀行同業拆息按揭)。根據金管局資料,高達9成半供樓一族採用這兩種浮息按揭計劃。

在過去的多數情況下,H按的實際利率往往比P按較低,因此H按通常較受按揭申請人歡迎,如2020年4月就有9成人選用H按。然而,銀行亦試過在加息周期中,提供利率更佳的P按計劃。因此,H按P按孰好孰壞,不能一概而論,選擇按揭計劃或轉按時,宜了解兩者的實際利率計算方法,衡量利率變化可能帶來的風險。

最優惠利率(P按):銀行決定是否隨美國加P

P按的「P」指最優惠利率(Prime Rate),分為「大P」及「細P」兩種,使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行,其餘的銀行使用「大P」。截止2020年4月,「細P」和「大P」的利率為:

銀行最優惠利率(P)
細P滙豐、恒生、中銀、南洋商業、集友銀行等5%
大P渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信等其他銀行5.25%

最優惠利率一般跟隨美國利率的走勢而變動,但是否加按息由銀行本身決定,而香港銀行業界對按息普遍會「齊上齊落」。

銀行同業拆息(H按):設封頂位避險

H按以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。所謂同業拆息,即香港銀行之間互相借貸時用的息率。當香港銀行體系資金短缺時,息率會上升,相反會下降。香港銀行公會每日在網頁公佈最新息率。

P按 / H按 實際利率計算方式

P按利率計算公式是「P – X%」,假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」,以「細P」5厘計算,實際利率是2.5厘。

H按利率計算公式是「H + X%,假設H是1.62%,而銀行提供的利率是「H + 1.25%」,按揭利率理論上是2.87%,但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險,H按設封頂位(CAP),計算方式與P按一樣是「P – X%」。

H按 VS P按 實際利率計算例子

按揭類別最優惠利率(P)銀行按揭offer實際利率
P 按5%P-2.5%2.5%
H按5%H+1.25%
(假設H是1.62%;封頂位是P-2.5%)
2.5%

過去多年來,H按的封頂位大致等同P按,業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」,故H按貸款人的利息支出通常較低,很多年來都是主流按揭計劃。

當然,按揭是可長達30年的長債,H按的封頂位、P按實際利率變化不斷,加上不少人每兩、三年就會做一次轉按,難言哪一種按息計劃能長期佔優。因此各位申請按揭時,必須向銀行職員或按揭中介仔細查詢,並考慮實際息率及利率走勢變化。

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