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<p>第一次買樓是人生大事，過程既歡天喜地，亦步步驚心。全因買賣物業程序複雜，稍有出錯都可能影響<a href="https://www.planto.hk/zh/mortgage-home/">按揭</a>申請，甚至導致撻訂，令買家輸到一頸血。Planto為你講解買二手樓的關鍵步驟。</p>



<p>💡<strong>即睇買樓步驟：</strong><a href="#揀樓">揀樓</a>▶<a href="#簽臨約">簽臨約</a>▶<a href="#請律師">請律師</a>▶<a href="#申請按揭">申請按揭</a>▶<a href="#簽正式買賣合約">簽正式買賣合約</a>▶<a href="#驗樓">驗樓</a>▶<a href="#對數及支付尾數">對數及支付尾數</a>▶<a href="#交鎖匙及收樓">交鎖匙及收樓</a></p>



<h2 id="揀樓">第1步：揀啱符合預算的心儀物業</h2>



<p>經過尋尋覓覓，找到符合預算的心儀物業後，記得為物業進行查冊，確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等可能影響銀行審批按揭的問題。當然，即使是兇宅亦不代表不能做按揭，只是銀行要按個別情況進行審批，最終貸款金額和利率可能未如理想，故經驗較少上車客這類物業可免則免。</p>



<p>另外，你應致電銀行查詢初步估價，以確認賣家的開價是否合理。倘若賣家叫價比銀行估價高出太多，新買家或未必能借足所需按揭，而銀行估價不足，亦是準買家向業主「鋤價」的常見理由之一。萬事俱備後，才拍板交易。</p>



<h2 id="簽臨約">第2步：簽署臨時買賣合約</h2>



<p>地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約，除列明成交價及物業基本資料外，一般亦包括交易日期、單位內櫳狀況備註事項（如是否曾改動間隔）、連同哪些傢俬電器交吉，以至雙方須向地產代理支付的佣金等事項。</p>



<p>買賣雙方可按各自需要，要求在臨約加入不同事項，如買方可要求在臨約上聲明單位沒有已知的滲漏及不幸事故。擔心誤購兇宅的話，不妨作出類似要求。</p>



<p><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-provisional-agreement-for-sale-and-purchase/">簽定臨約</a>時，買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」，因此準買家睇樓時最好帶定支票簿。</p>



<h2 id="請律師">第3步：聘用on list律師樓</h2>



<p>買賣雙方須委托不同律師，起草及處理正式買樓合約，律師還會為買家查核物業的樓契或業權。地產代理一般可介紹相熟律師，每宗買賣收費視乎情況而定，約HK$6,000至HK$10,000不等。</p>



<p><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-lawyer/">聘用處理樓宇買賣的律師</a>前，請先聯絡你計劃申請按揭的銀行，確認律師樓是在銀行的認可名單上，因為銀行只接受「on list」的律師樓為客戶處理按揭程序。</p>



<h2 id="申請按揭">第4步：申請按揭</h2>



<p>申請按揭一般須遞交臨時買賣合約副本、身份證明文件、收入證明、稅單等，實際要求或因銀行或申請人狀況而異。<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/TU-report-mortgage-buy-house">信貸記錄</a>良好的申請人，最快可在數天獲批按揭；但遇上要申請按揭保險、用9成按揭、加入擔保人、物業樓齡殘舊、遺失樓契或業權有問題等狀況，審批過程或較長，大多數人可在一、兩個月內獲悉結果。</p>



<p>成功申請按揭後，銀行會通知你獲批的貸款額、利率、現金回贈及其他優惠。為確保借足所需按揭及獲取最佳條款，不妨多向一、兩間銀行遞交申請。</p>



<p>你必需要為新購的物業<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Home-Fire-Insurance/">買火險</a>，才會獲銀行批出按揭貸款。經按揭銀行買火險好處是方便，但保費一般較高。願意多做資料搜集的業主，可考慮經坊間網上平台投保，每年可慳數千元保費。</p>



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<h2 id="簽正式買賣合約">第5步：簽署正式買賣合約</h2>



<p>除非買賣雙方另有協議，否則正式買賣合約通常在簽臨約後14日內簽署，訂明正式交樓日期。律師及師爺會為你講解法律文件，內容頗冗長難懂，遇有疑難記得問清楚。</p>



<p>簽署正式合約時，須同時繳付「大訂」。「細訂」和「大訂」通常相等於樓價10%。</p>



<h2 id="驗樓">第6步：驗樓</h2>



<p>買賣樓二手樓一般訂明是「現狀交收」，故<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-inspection/">驗樓</a>的作用並非要確保一磚一瓦完美無瘕，而是要確認物業現狀如入牆傢俬、電器以至房間數目等，與合約承諾的相符。</p>



<p>如買家對物業狀況有不滿，可透過律師向賣方提出交涉，協調處理方法（多數是用錢解決）並繼續交易。</p>



<p>除非遇上賣家涉及隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等較為「大鑊」的違約事件，否則基於「現狀交收」的協議，一般小瘕疵都較難成為「踢契」理據。</p>



<p>驗樓後，如買方對單位狀況滿意，交易將按合約進行。</p>



<h2 id="對數及支付尾數">第7步：對數及支付尾數</h2>



<p>交收物業前，律師會為雙方核對管理費、差餉、水、電、煤等費用，如交易日期在12月11日，買賣雙方須按比例攤分12月的管理費，這些林林嬸嬸的項目會在對數表上說明。</p>



<p>買方亦須向律師樓繳交首期尾數，即「樓價 &#8211; 細訂 &#8211; 大訂 &#8211; 按揭」的餘額。至於按揭貸款的部分，銀行會將貸款金額交予律師樓，用作完成交易，資金不會存入買家的賬戶。</p>



<h2 id="交鎖匙及收樓">第8步：交鎖匙及收樓</h2>



<p>在交易日當天，買方的律師樓會轉賬予賣方的律師樓，然後賣方會經地產代理或親身把鎖匙交予買方，交易便大功告成。</p>



<p>收鎖匙後，買家可開開心心地前往新居，準備裝修、入伙等大計。另外，買家亦記得通知屋苑管理署單位已易手，順道確認前業主是否已繳清所有管理費。</p>



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<h4 id="管理按揭還款及追蹤物業估價">小貼士：用App管理按揭還款、追蹤物業估價</h4>



<p>成為業主後，更加需要審慎理財。你可利用<a href="https://go.onelink.me/6yy3/4d696cd7">Planto app</a>連結按揭戶口，掌握本金及利息的每月還款進度；Planto亦提供物業估價功能，幫助業主掌握樓價升跌走勢。當你日後考慮轉按時，<a href="https://go.onelink.me/6yy3/4d696cd7">Planto app</a>可按你的物業及個人財務狀況，推薦合適的按揭貸款計劃。</p>



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<h3>香港買樓常見問題</h3>



<div class="schema-faq wp-block-yoast-faq-block"><div class="schema-faq-section" id="faq-question-1647320483526"><strong class="schema-faq-question">如何計算按揭成數？</strong> <p class="schema-faq-answer">政府在2022年《財政預算案》中宣佈放寬按揭成數，經按揭保險計劃借8成按揭，樓價上限由HK$1,000萬提升至HK$1,200萬；9成按揭的樓價上限則由HK$800萬調升為HK$1,000萬。<br/><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-first-time-home-buyer/">按此了解按揭成數及壓力測試計法！</a></p> </div> <div class="schema-faq-section" id="faq-question-1647320117017"><strong class="schema-faq-question"> P按和H按有甚麼分別？怎樣選擇按揭計劃？</strong> <p class="schema-faq-answer">P按指最優惠利率按揭，H按是銀行同業拆息按揭。由於H按的上限利率通常等同P按利率，故大多數時間H按的利息及實際支出會比P按低，但亦不能一概而論。<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-p-h-rate/">按此比較按揭利率！</a></p> </div> <div class="schema-faq-section" id="faq-question-1647320355055"><strong class="schema-faq-question">買居屋的按揭程序跟私樓有分別嗎？</strong> <p class="schema-faq-answer">一手居屋的綠表買家最高按揭成數為95%；白表買家的上限是90%，兩者最長還款期是 25年。<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-mortgage/">按此了解居屋按揭！</a></p> </div> </div>



<h3>💡買樓及按揭攻略</h3>



<ul><li><strong>買樓篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/estate-agency-agreement/">簽睇樓紙須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-house-steps/">買二手樓程序 </a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-first-hand-house-step/">買一手樓程序</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-provisional-agreement-for-sale-and-purchase/">簽臨約須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Stamp-Duty-Hong-Kong-Property/">首置印花稅</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/house-viewing-tips/">化妝樓及睇樓須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-lawyer/">搵律師貼士</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-mortgage-trap/">撻訂陷阱</a></li><li><strong><strong><strong>按揭篇</strong>：</strong></strong><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-first-time-home-buyer/">按揭成數、壓力測試計法</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/apply-mortgage-steps/">申請按揭貸款流程及所需文件</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-p-h-rate/">P按 VS H按分別</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/90-percent-ltv-mortgage/">9成按揭申請條件</a>〡 <a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Mortgage-link-account/">Mortgage Link戶口簡介</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-30years-benefit/">按揭供款年期</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-insurance-explained/">按揭保險</a> 〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-valuation/">物業估價</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-further-charge/">物業套現</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/village-house-mortgage/">村屋按揭</a></li><li><strong>轉按篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-7-benefits/">轉按好處</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-traps/">轉按中伏位</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-steps/">申請轉按流程</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-penalty/">罰息期計算</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-rebate-bear-market/">淡市轉按</a></li><li><strong>居屋篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-application/">新居屋2022懶人包</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-guideline/">抽居屋增加中籤機會辦法</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Green-Form-Subsidised-Home-Ownership-Scheme/">綠置居懶人包</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-mortgage/">居屋按揭解說</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/HOS-Premium-Payment-Arrangement/">居屋補地價教學</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/white-form-secondary-market-scheme-guide/">白居二教學</a></li><li><strong>換樓篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/rent-back-after-sale-of-home/">換樓售後租回</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-or-sell-first-switch-to-a-new-home/">先賣後買VS先買後賣</a></li><li><strong>收樓及裝修篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-inspection/">收樓及驗樓須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-renovation-tips/">裝修慳錢10式</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/interior-designer-vs-cfu/">裝修佬 VS 室內設計師比較</a></li><li><strong>投資篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/notes-of-stamp-duty/">租約釐印及印花稅</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/rental-rate-of-return-explained/">租金回報率計算</a></li></ul>



<h3>💡私人貸款全方位教學</h3>



<ul>
<li><strong>貸款入門</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/personal-loan-APR-comparison/">私人貸款年利率比較</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/ways-to-borrow-money/">借錢方法一覽</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/tu-credit-report-explained/">TU信貸報告</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/monthly-flat-rate-explained/">月平息與實際年利率</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/debt-repayment/">還款策略</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/borrow-money-to-invest/">借錢投資風險</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/personal-loan-APR-comparison/">私人貸款計算機</a></li>



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<li><strong>貸款類別</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/unemployment-loan-scheme/">失業貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/tax-loan-explained/">稅季貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/consolidation-loan-explained/">結餘轉戶</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/car-loan-explained/">汽車貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/24-hours-loan/">24小時貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/quick-loan-explained/">網上特快貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/revolving-loan-explained/">循環貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-owners-loan/">業主貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/non-tu-loan/">免TU貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/no-doc-loan/">免入息證明貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/large-amount-loan/">大額貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/small-amount-loan/">小額貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/student-loan-explained/">學生貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/wedding-loan/">結婚貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/second-tier-lender-loan/">二線清數</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/stock-collateral-loan/">股票抵押貸款</a></li>



<li><strong>貸款機構</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/virtual-bank-loans-compare/">虛擬銀行貸款</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/borrow-from-finance-company/">財務公司私人貸款</a></li>



<li><strong>商業貸款</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/SMEs-loan-subsidy/">中小企業貸款</a></li>
</ul>



<p>提示：借定唔借？還得到先好借！</p>



<p>借定唔借？還得到先好借！</p>


政府在2022年《財政預算案》中宣佈放寬按揭成數，經按揭保險計劃借8成按揭，樓價上限由HK$1,000萬提升至HK$1,200萬；9成按揭的樓價上限則由HK$800萬調升為HK$1,000萬。<br/><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-first-time-home-buyer/">按此了解按揭成數及壓力測試計法！</a>

如何計算按揭成數？

P按指最優惠利率按揭，H按是銀行同業拆息按揭。由於H按的上限利率通常等同P按利率，故大多數時間H按的利息及實際支出會比P按低，但亦不能一概而論。<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-p-h-rate/">按此比較按揭利率！</a>

 P按和H按有甚麼分別？怎樣選擇按揭計劃？

一手居屋的綠表買家最高按揭成數為95%；白表買家的上限是90%，兩者最長還款期是 25年。<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-mortgage/">按此了解居屋按揭！</a>

買居屋的按揭程序跟私樓有分別嗎？

一文幫你掌握買二手樓流程：搵樓、簽臨約、交訂金、請律師、簽正式合約、驗樓、收樓等程序全面睇。

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