【上車教學】買二手樓程序  一篇睇晒
【上車教學】買二手樓程序 一篇睇晒
買樓程序

7月 18日 • 閱讀時間:3分鐘

第一次買樓是人生大事,過程既歡天喜地,亦步步驚心。全因買賣物業程序複雜,稍有出錯都可能影響按揭申請,甚至導致撻訂,令買家輸到一頸血。Planto為你講解買二手樓的關鍵步驟。

1. 揀啱符合預算的心儀物業

經過尋尋覓覓,找到符合預算的心儀物業後,記得為物業進行查冊,確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等可能影響銀行審批按揭的問題。

另外,你應致電銀行查詢初步估價,以確認賣家的開價是否合理。倘若賣家叫價比銀行估價高出太多,新買家或未必能借足所需按揭,而銀行估價不足,亦是準買家向業主「鋤價」的常見理由之一。萬事俱備後,才拍板交易。

2. 簽署臨時買賣合約

地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約,除列明成交價及物業基本資料外,一般亦包括交易日期、單位內櫳狀況備註事項(如是否曾改動間隔)、連同哪些傢俬電器交吉,以至雙方須向地產代理支付的佣金等事項。買賣雙方可按各自需要,要求在臨約加入不同事項,如筆者曾試過在賣樓時,被買方要求聲明單位沒有已知的滲漏及兇案。

簽定臨約時,買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」,因此準買家睇樓時可帶定支票簿。

3. 聘用on list律師樓

買賣雙方須委托不同律師,起草及處理正式買樓合約,律師還會為買家查核物業的樓契或業權。地產代理一般可介紹相熟律師。聘用律師前,請先聯絡你計劃申請按揭的銀行,確認律師樓是在銀行的認可名單上,因為銀行只接受「on list」的律師樓為客戶處理按揭程序。

4. 申請按揭

申請按揭一般須遞交臨時買賣合約副本、身份證明文件、收入證明、稅單等,實際要求或因銀行或申請人狀況而異。信貸記錄良好的申請人,可在一、兩星期獲批按揭,如要申請按揭保險,審批過程較長,大多數人可在一、兩個月內知道結果。

如成功申請按揭,銀行會通知你獲批的貸款額、利率、現金回贈及其他優惠。為確保借足所需按揭及獲取最佳條款,不妨多向一、兩間銀行遞交申請。

5. 簽署正式買賣合約

除非另有約定,否則正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署,訂明正式交樓日期。律師及師爺會為你講解法律文件,內容頗冗長難懂,遇有疑難記得問清楚。簽署正式合約時,須同時繳付「大訂」。「細訂」和「大訂」通常相等於樓價10%。

6. 驗樓

買賣樓二手樓一般訂明是「現狀交易」,故驗樓的作用並非要確保一磚一瓦完美無瘕,而是要確認物業現狀如吊燈、電器以至房間數目等,與合約承諾的相符。

如買家對物業狀況有不滿,可透過律師向賣方提出交涉,協調處理方法(多數是用錢解決)並繼續交易。除非遇上賣家涉及隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等「大鑊」事件,否則買方即使不滿意也很難「踢契」(當然,實際情況須向律師諮詢)。如買方驗樓後確認繼續交易,可經律師樓簽署樓契相關文件。

7. 對數及支付尾數

交收物業前,律師會為雙方核對管理費、差餉、水、電、煤等費用,如交易日期在12月11日,買賣雙方須按比例攤分12月的管理費,這些「林嬸」項目會在對數表上說明。買方亦須向律師樓繳交首期尾數,即「樓價 - 細訂 - 大訂 - 按揭」的餘額。

8. 交鎖匙及收樓

在交易日當天,買方的律師樓會轉賬予賣方的律師樓,然後賣方把鎖匙交予買方,交易便大功告成,買方就可開開心心地前往新居,準備裝修、入伙等大計。

小貼士:網上按揭簡便快捷

為確保能順利上會,住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭。但逐間銀行叩門未免費時失事,較方便的做法,是透過網上渠道,一次過向多間銀行遞交申請。填寫幾項簡單資料後,可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定申請哪些按揭計劃。

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