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    按揭成數上限2023〡放寬1,500萬以下物業免按保借7成!供款入息比率及壓力測試計法拆解

    按揭成數上限2023〡放寬1,500萬以下物業免按保借7成!供款入息比率及壓力測試計法拆解

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2023年 9月 25日•  閱讀時間:3分鐘

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    【更新:2023最新按揭成數上限】

    香港樓價昂貴,沒有父幹的打工仔想買樓,借按揭貸款是指定動作。銀行審批按揭的遊戲規則,主宰上車族能借多少錢、買到幾大的單位。準買家入市前必須做足功能,確保準確制定置業預算。

    2023年7月,金管局宣佈放寬按揭成數,樓價HK$1,500或以下物業,最多可經銀行敍造7成按揭。此前,政府在2022年《財政預算案》中宣佈,經按揭保險計劃借9成按揭,樓價上限則由HK$800萬調升為HK$1,000萬。兩次調整措施料使換樓客受惠。

    本文講解適用於首次置業人士的按揭成數及壓力測試規則,列明HK$400萬至HK$3,000萬物業按揭成數上限。

    銀行按揭成數上限

    金管局於2023年7月重新引入銀行七成按揭,在不使用按揭保險的情況下,買家購買自住物業時經銀行最高可借到的按揭成數如下:

    住宅物業樓價按揭成數上限
    HK$1,500萬或以下70%
    HK$1,500萬 – HK$1,750萬60% – 70% (貸款額上限HK$1,050萬)
    HK$1,750萬 – HK$3,000萬60%
    HK$3,000萬 – HK$3,600萬50% – 60%(貸款額上限HK$1,800萬)
    HK$3,600萬50%
    資料:金管局(2023年7月7日更新)

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    購買非自住或以公司名義持有物業,按揭成數上限均為50%。如買家有其他按揭貸款或擔保在身,以上的按揭成數上限會調低一成。

    使用按揭保險計劃的貸款成數上限

    如要借七成以上按揭,買家要申請按揭保險計劃,貸款成數上限視乎樓價而定:

    住宅物業樓價按揭成數上限首置資格固定收入
    HK$400萬 – HK$1,000萬90%需要需要
    HK$1,000萬 – HK$1,125萬80% – 90% (貸款額上限HK$900萬)需要需要
    HK$1,125萬 – HK$1,500萬80%不需不需
    HK$1,500萬 – HK$1,715萬70% – 80%(貸款額上限HK$1,200萬)不需不需
    HK$1,715萬 – HK$3,000萬70%不需不需
    資料:金管局 (2023年7月7日更新)

    在2019年推出「林鄭Plan」放寬按揭成數以前,市場普遍定義600萬元以下的住宅物業屬「上車盤」,直到2019年施政報告及2022年財政預算案先後宣佈放寬首置客的按揭成數,使置業首期門檻下降,但置業人士要借多的錢,每月供款額增加。

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    供款與入息比率及壓力測試計法

    雖然金管局放寬按揭成數上限,但供款與入息比率及壓力測試要求並沒有調整。換句話說,置業人士想借高成數按揭,難度不會比過往低。

    銀行審批按揭申請時,會衡量兩項重要指標:

    • 供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR):即借款人每月還款額佔入息的比率,上限不可多過50%。
    • 壓力測試:模擬加息2厘後,借款人供款與入息比率不可多過60%。

    以下計算購買不同樓價物業,要通過DSR及壓測的最低入息要求如下:

    樓價HK$500萬HK$1,000萬HK$1,500萬
    按揭成數90%90%70%
    貸款額HK$450萬*HK$900萬*HK$1,050
    按揭利率3.5%3.5%3.5%
    還款期30年30年30年
    通過DSR最低入息要求HK$44,904HK$80,828HK$94,299
    通過壓測最低入息要求HK$47,316HK$85,168HK$99,363
    每月供款HK$22,242HK$40,414HK$47,150
    *註:假設買家一次過付清按揭保費,不需要加借。

    按揭保險計劃

    凡使用七成以上按揭者,就須購買按揭保險,由按證公司(HKMC)為七成以上貸款額提供擔保。買家可選擇一次過繳清保費每年付款。以一次性支付按保費用計,保費佔貸款額約0.3%至3.55%不等。

    HKMC有為首次置業自用人士提供「保費特惠」,就HK$1,500萬或以下的物業豁免其按揭貸款首5%的保費。另外,現時HKMC一般會為置業人士提供35%的保費折扣。

    買家可查看HKMC網站的按揭保費一覽表了解收費。

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