【首置按揭】按揭成數、壓力測試計算方法	一文睇晒
【首置按揭】按揭成數、壓力測試計算方法 一文睇晒
上車置業
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10月 17日 • 閱讀時間:2分鐘

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香港樓價高踞不下,沒有父幹的打工仔想買樓,申請按揭貸款是必經階梯。金管局對銀行按揭審批按揭的規例,主宰上車族能借多少錢、買到幾大的單位。以下講解適用於首次置業人士的按揭成數及壓力測試規則,助上車族好好計劃買樓

按揭成數上限因樓價而異 800萬元內可借9成

過去數年,市場普遍定義600萬元以下的住宅物業屬「上車盤」,但2019年施政報告宣佈大大放寬首置客的按揭成數,使置業首期門檻下降,但每月供款額相對增加。

在最新按揭規例下,各類物業的最高按揭成數,首期、每月供款及入息要求如下:

樓價 按揭成數上限 首期 貸款額 每月供款 基本入息要求 壓測入息要求
400萬 9成 40萬 360萬 14,459 28,918 34,540
500萬 9成 50萬 450萬 18,074 36,148 43,175
600萬 9成 60萬 540萬 21,689 43,378 51,808
700萬 9成 70萬 630萬 25,304 50,608 60,443
800萬 9成 80萬 720萬 28,919 57,838 69,078
900萬 8成 180萬 720萬 28,919 57,838 69,078
1,000萬 8成 200萬 800萬 32,132 64,264 76,755
1,100萬 5成 550萬 550萬 22,091 44,182 52,768
1,200萬 5成 600萬 600萬 24,099 48,198 57,565
1,300萬 5成 650萬 650萬 26,107 52,214 62,363
  • 上表假設按揭利率2.625厘、還款期30年、貸款人沒有其他物業,未包括申請人可能要支付的額外按揭保險費。
  • 新的按揭成數規例,只適用於已落成住宅物業,換言之買樓花者未能受惠。
  • 如未能通過壓力測試,仍可申請8成或9成按揭,但按揭保險費會相應調整。
  • 新按揭規例不適用於轉按套現。
  • 凡是用作出租的物業,不論樓價,一律最高只能借5成按揭。

按揭保險計劃

凡使用6成以上按揭者,就必須購買按揭保險。這項保險的作用是在置業人士拖欠貸款時,為銀行提供保障。基本保費佔貸款額約1.15%至4.35%不等。

如置客人使用的按揭成數,高過舊有按揭計劃的樓價上限,則要支付額外15%按揭保險費用。在新規例下,如按揭申請人未能通過壓力測試,仍可申請8成或9成按揭,但按揭保險費會相應調整保費會因應風險包括申請人的還款能力及信貸紀錄再作調整。

買家可選擇一次過付清按揭保險費或隨按揭還款分期支付。另外,貸款人很多時獲按揭保險公司提供保費折扣。

壓力測試:新規例下影響力減

銀行審批按揭申請時,會衡量申請人的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR),並以壓力測試模擬加息3厘後借款人的還款能力。

壓力測試前的DSR基本上限是50%,假設購買800萬物業,借款720萬元,年利率2.625厘,每月供款28,919元,申請人的每月收入至少要有57,838元,才可獲批按揭貸款。

壓力測試以現行利率加3%計算,要求申請人的DSR須低過60%。用上述例子,假設按揭利率升至5.626%,每月供款將增加至41,447元。申請人月入須達69,078元,才可通過壓測。

以往銀行要求按揭申請人必須通過壓測,但正如上面提到,新規例容許壓測未達標的按揭申請人,透過支付額外按揭保費以獲批8成或9成按揭,使壓力測試的重要性大減。

樓價 按揭成數上限 貸款額 利率 月供 基本DSR(50%) 壓測DSR(60%)
800萬 9成(80萬) 720萬 2.625% 28,919 最低收入57,838 最低收入69,078

(實際按揭條款,請以銀行及按保公司提供的資訊為準。)


按揭小貼士:貨比三家 找出最佳利率及回贈

銀行現時提供的按揭利率,由2.375厘至2.625厘不等。不少銀行為按揭申請人提供現金回贈優惠,一般為貸款額1%至2%,假設上車客借400萬元,回贈2%可達8萬元,足夠償還數期貸款,減輕業主供樓、裝修等的負擔。

當然,各銀行對審批貸款及回贈有不同準則,申請人的財務狀況亦對此有所影響,上車客宜貨比三家,找出最優惠的按揭計劃

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