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<p>儲首期是買樓第一難關，簽署<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-provisional-agreement-for-sale-and-purchase/">臨時買賣合約</a>後，隨即要聯絡律師樓及<a href="https://www.planto.hk/zh/mortgage-home/">按揭銀行</a>，處理接踵而來的交易程序，倘有出錯，<strong>最嚴重後果可導致買家撻訂，血汗錢付諸流水</strong>。甚至乎，香港曾有律師樓因事被接管，連客戶亦無辜地遭凍結資金，被迫面臨殺訂風險。</p>



<p>樓宇買家應怎樣選擇律師樓，妥善地處理人生最重要的其中一筆交易？揀好律師樓後，在交易過程中又有甚麼要注意？本文同你逐一講解要點。</p>





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<h3>最新：金管局建議買樓不經律師樓付款 最快2022下半年實施</h3>



<p>過去曾有律師樓發生疑似職員挪用客戶事件，導致律師樓被香港律師會接管，連經相同律師行買賣物業的客戶，亦無辜地遭凍結資金，影響交易。</p>



<p>為防止同類事件，香港銀行公會就物業買賣付款模式作諮詢，建議日後買家不再經律師樓處理首期及按揭款項，大訂由買方以銀行本票向賣方支付，按揭則由買方銀行經電子轉賬過數予賣方銀行。而律師樓仍會繼續負責查契、簽訂正式買賣合約、對數等工作。金管局表態支持建議，預計可在2022年下半年實施。</p>



<p>下文講解在現行規例下，買家應如何選擇律師樓及保險個人資金安全。</p>



<h4>文章重點</h4>



<ul><li><a href="#律師樓被接管風險">律師樓被接管風險</a></li><li><a href="#使用本票交易">使用本票交易</a></li><li><a href="#在買賣合約加設保障條款">在買賣合約加設保障條款</a></li><li><a href="#了解律師樓底細">了解律師樓底細</a></li><li><a href="#遇有不滿可轉律師">遇有不滿可轉律師</a></li><li><a href="#其他選擇律師樓的注意事項">其他選擇律師樓的注意事項</a></li></ul>







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<h2 id="律師樓被接管風險">進行樓宇買賣時，律師樓怎樣處理客戶資金？</h2>



<p>在樓宇買賣的過程中，買方一般會將訂金、首期、印花稅及對數表上的雜費（如管理費、差餉等）存入其聘用的律師樓之銀行戶口，銀行向買方批出的按揭貸款，亦會存入買方律師樓戶口，以用作完成物業交易；而賣方則會委托另一律師樓收款。</p>



<p>有了雙方律師樓把關，在大多數情況下能確保交易過程順暢，杜絕有人假冒業主等不當事件，假使最終無法完成交易，亦能合法地處理取消交易及賠償。因此，由律師樓處理交易資金和合約，一直行之有效，普遍被視為安全交易模式。</p>



<p>然而，近期香港某大型律師樓因賬目問題被律師會接管，客戶託管於律師樓作樓宇買賣的資金，亦受事件牽連而遭凍結，即使改聘其他律師行，亦無法調動遭凍結的資金來繼續交易。由於不知資金何時解封，辛苦儲錢上車的準業主，或託受該行賣樓的業主，霎時成為苦主。</p>



<p>在另一次事件中，有律師樓創辦人涉貪被捕，即使該行沒有被接管，但亦使人如驚弓之鳥，<strong>市場上越來越多人憂慮，由律師樓處理樓宇買樓款項是否安全</strong>。</p>



<h2 id="使用本票交易">用本票代替入數到律師樓戶口</h2>



<p>在這次律師樓被接管事件後，業界有人提倡買方可<strong>用本票作交易，代替把資金暫存在律師樓的做法</strong>。本票枱頭寫上賣方的名字，交易日前由律師樓保管，一旦買方律師樓被凍結資金，買方亦可取回本票，改委託其他律師樓繼續交易。</p>



<p>之不過，即使買方以本票處理訂金及印花稅，銀行一般仍會把<a href="https://www.planto.hk/zh/mortgage-home/">按揭貸款</a>存入律師樓戶口，尤幸銀行普遍會在成交日早上，才會將按揭交予買方律師樓，故這一大筆資金，通常只會存放在律師樓戶口極短時間，遭凍資風險不高。</p>



<p>銀行亦有針對律師樓的資金風險的應變方法。在律師行創辦人涉貪補事件中，傳有銀行暫定由涉事律師樓處理的按揭審批，並建議客戶改用其他律師樓；至於經由涉事律師樓申請並完成審批的按揭，則改用本票向律師樓放款，避免資金直接存入涉事律師樓的戶口。</p>



<p>惟客戶無法決定銀行以甚麼方法向律師樓交付資金，針對按揭資金可做的預防工作不多，只能靠自己開本票交訂金，保障部份資金安全。</p>



<h2 id="在買賣合約加設保障條款">在買賣合約中加設保障條款</h2>



<p>若不幸遇上律師樓遭接管，如買賣雙方仍想繼續交易，較可行做法是延長成交期，讓受影響的一方能處理改委託其他律師、周轉資金等補救行動。但雙方怎樣能在有限時間內，就這種罕見的突發意外取得共識？</p>



<p>按揭業界有意見認為，買賣雙方可在臨約上，訂明<strong>一旦任何一方委托的律師樓被接管或停業，使交易無法繼續，成交期可自動延長2個月或3個月</strong>。</p>



<p>不過，律師樓被接管事件的凍資期往往可長達逾年，將延長數月未必能解決問題，如把成交期延長得太久，樓價難免有升跌，買賣雙方總有一邊吃虧，樓價變動亦可能影響按揭申請。因此，加入這項條款不是萬全之策，只能為雙方買個安心。</p>



<h2 id="了解律師樓底細">聘用律師樓前了解底細</h2>



<p>過去曾「出事」的律師樓，不乏專門處理樓宇買賣的龍頭大行，反映規模、經驗與名氣未必是保證。而儘管在現行的樓宇買賣模式下，要完全避免客戶受律師樓資金問題影響，似乎並不可行，但我們在決定委托代表律師處理物業買賣時，總可多做資料搜集，貨比三家，找一間相對可靠的律師行，得益的是自己。</p>



<p>選擇律師樓時，最簡單的做法，當然是經網上尋找有關律師樓資訊，了解律師樓的口裨，以及是否曾捲入負面新聞甚至違法事件，看看有沒有人在網上投訴律師樓處事「甩漏」。</p>



<p>你不妨諮詢親友的建議，但緊記不要盲信地產代理的推介，畢竟地產代理可能與相熟律師樓有一定合作關係，意見未必中肯。</p>



<p>假如你是換樓客，並在短期內賣舊居及新入新居，建議可選用同一律師樓處理兩宗買賣，減少來回奔波的次數，律師樓職員亦能提示兩宗交易的重要日期，減少出錯機會。</p>



<h2 id="遇有不滿可轉律師">遇有不滿可轉律師</h2>



<p>在樓宇買賣的過程中，一旦發現所委聘的律師行有「被接管」風險，或認為律師行頻頻出錯、服務不周，<strong>可考慮改聘其他律師行。不過，客戶就要為此同時向新舊律師行支付費用</strong>。</p>



<p>由於律師樓處理買賣文件及按揭需時逾月，如客戶要轉換律師樓，須確保仍有充裕時間完成交易程序。在必要時，可與買賣對方商討押後成交。</p>



<h2 id="其他選擇律師樓的注意事項">其他選擇律師樓的注意事項</h2>



<p>在香港，律師樓被接管而影響客戶資金的個案不算多，我們買樓或賣樓時，未至於要對此過份憂慮。而除了資金保障外，委聘律師樓時，亦要留意以下幾點：</p>



<ul><li><strong>了解收費是否「全包價」</strong>：律師樓處理買賣交易收費一般為HK$5,000至HK$10,000，實際須視乎個案複雜程度而異，如村屋或物權有問題的物業，收費通常較高。而在交易的過程中，會衍生多項收費，如影印費、職員車馬費、查冊費等，要問清楚律師樓的報價是「全包價」，還是會在收取律師費後再收雜費。</li><li><strong>選用銀行認可的律師行</strong>：按揭銀行為控制風險，會要求客戶在指定名單上選擇代表律師。在銀行眼中，這些「on list 律師樓」是相對可靠，如你選用的律師樓不在按揭銀行的名單之列，則要另支付「駁腳費」，把按揭手續交由另一「on list 律師樓」負責。因此，委任律師前，記得向心儀按揭銀行查詢其是否「on list」。</li><li><strong>買賣雙方不可用相同律師樓</strong>：根據律師業界指引，為避免利益衝突，在一宗物業交易中，買賣雙方須使用不同的代表律師。如雙方剛好想用同一間律師行，只能由其中一方須讓路。</li></ul>



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<h3>💡買樓及按揭攻略</h3>



<ul><li><strong>買樓篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/estate-agency-agreement/">簽睇樓紙須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-house-steps/">買二手樓程序 </a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-first-hand-house-step/">買一手樓程序</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-provisional-agreement-for-sale-and-purchase/">簽臨約須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Stamp-Duty-Hong-Kong-Property/">首置印花稅</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/house-viewing-tips/">化妝樓及睇樓須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-lawyer/">搵律師貼士</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-mortgage-trap/">撻訂陷阱</a></li><li><strong><strong><strong>按揭篇</strong>：</strong></strong><a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-first-time-home-buyer/">按揭成數、壓力測試計法</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/apply-mortgage-steps/">申請按揭貸款流程及所需文件</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-p-h-rate/">P按 VS H按分別</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/90-percent-ltv-mortgage/">9成按揭申請條件</a>〡 <a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Mortgage-link-account/">Mortgage Link戶口簡介</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-30years-benefit/">按揭供款年期</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-insurance-explained/">按揭保險</a> 〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-valuation/">物業估價</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-further-charge/">物業套現</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/village-house-mortgage/">村屋按揭</a></li><li><strong>轉按篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-7-benefits/">轉按好處</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-traps/">轉按中伏位</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-steps/">申請轉按流程</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-penalty/">罰息期計算</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/mortgage-refinance-rebate-bear-market/">淡市轉按</a></li><li><strong>居屋篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-application/">新居屋2022懶人包</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-guideline/">抽居屋增加中籤機會辦法</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/Green-Form-Subsidised-Home-Ownership-Scheme/">綠置居懶人包</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-ownership-mortgage/">居屋按揭解說</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/HOS-Premium-Payment-Arrangement/">居屋補地價教學</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/white-form-secondary-market-scheme-guide/">白居二教學</a></li><li><strong>換樓篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/rent-back-after-sale-of-home/">換樓售後租回</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/buy-or-sell-first-switch-to-a-new-home/">先賣後買VS先買後賣</a></li><li><strong>收樓及裝修篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/property-inspection/">收樓及驗樓須知</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/home-renovation-tips/">裝修慳錢10式</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/interior-designer-vs-cfu/">裝修佬 VS 室內設計師比較</a></li><li><strong>投資篇</strong>：<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/notes-of-stamp-duty/">租約釐印及印花稅</a>〡<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/rental-rate-of-return-explained/">租金回報率計算</a></li></ul>


香港曾有律師樓因事被接管，連客戶亦無辜地遭凍結資金，被迫面臨殺訂風險。樓宇買家應怎樣選擇律師樓，妥善地處理人生最重要的其中一筆交易？揀好律師樓後，在交易過程中又有甚麼要注意？請律師的費用又是多少？

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