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    買樓搵律師〡怕律師樓被接管?本票比支票安全?買樓銀行過數料2022年實施

    買樓搵律師〡怕律師樓被接管?本票比支票安全?買樓銀行過數料2022年實施

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    最後更新: 2022年 7月 14日•  閱讀時間:3分鐘
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    儲首期是買樓第一難關,簽署臨時買賣合約後,隨即要聯絡律師樓及按揭銀行,處理接踵而來的交易程序,倘有出錯,最嚴重後果可導致買家撻訂,血汗錢付諸流水。甚至乎,香港曾有律師樓因事被接管,連客戶亦無辜地遭凍結資金,被迫面臨殺訂風險。

    樓宇買家應怎樣選擇律師樓,妥善地處理人生最重要的其中一筆交易?揀好律師樓後,在交易過程中又有甚麼要注意?本文同你逐一講解要點。

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    最新:金管局建議買樓不經律師樓付款 最快2022下半年實施

    過去曾有律師樓發生疑似職員挪用客戶事件,導致律師樓被香港律師會接管,連經相同律師行買賣物業的客戶,亦無辜地遭凍結資金,影響交易。

    為防止同類事件,香港銀行公會就物業買賣付款模式作諮詢,建議日後買家不再經律師樓處理首期及按揭款項,大訂由買方以銀行本票向賣方支付,按揭則由買方銀行經電子轉賬過數予賣方銀行。而律師樓仍會繼續負責查契、簽訂正式買賣合約、對數等工作。金管局表態支持建議,預計可在2022年下半年實施。

    下文講解在現行規例下,買家應如何選擇律師樓及保險個人資金安全。

    文章重點

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    進行樓宇買賣時,律師樓怎樣處理客戶資金?

    在樓宇買賣的過程中,買方一般會將訂金、首期、印花稅及對數表上的雜費(如管理費、差餉等)存入其聘用的律師樓之銀行戶口,銀行向買方批出的按揭貸款,亦會存入買方律師樓戶口,以用作完成物業交易;而賣方則會委托另一律師樓收款。

    有了雙方律師樓把關,在大多數情況下能確保交易過程順暢,杜絕有人假冒業主等不當事件,假使最終無法完成交易,亦能合法地處理取消交易及賠償。因此,由律師樓處理交易資金和合約,一直行之有效,普遍被視為安全交易模式。

    然而,近期香港某大型律師樓因賬目問題被律師會接管,客戶託管於律師樓作樓宇買賣的資金,亦受事件牽連而遭凍結,即使改聘其他律師行,亦無法調動遭凍結的資金來繼續交易。由於不知資金何時解封,辛苦儲錢上車的準業主,或託受該行賣樓的業主,霎時成為苦主。

    在另一次事件中,有律師樓創辦人涉貪被捕,即使該行沒有被接管,但亦使人如驚弓之鳥,市場上越來越多人憂慮,由律師樓處理樓宇買樓款項是否安全

    用本票代替入數到律師樓戶口

    在這次律師樓被接管事件後,業界有人提倡買方可用本票作交易,代替把資金暫存在律師樓的做法。本票枱頭寫上賣方的名字,交易日前由律師樓保管,一旦買方律師樓被凍結資金,買方亦可取回本票,改委託其他律師樓繼續交易。

    之不過,即使買方以本票處理訂金及印花稅,銀行一般仍會把按揭貸款存入律師樓戶口,尤幸銀行普遍會在成交日早上,才會將按揭交予買方律師樓,故這一大筆資金,通常只會存放在律師樓戶口極短時間,遭凍資風險不高。

    銀行亦有針對律師樓的資金風險的應變方法。在律師行創辦人涉貪補事件中,傳有銀行暫定由涉事律師樓處理的按揭審批,並建議客戶改用其他律師樓;至於經由涉事律師樓申請並完成審批的按揭,則改用本票向律師樓放款,避免資金直接存入涉事律師樓的戶口。

    惟客戶無法決定銀行以甚麼方法向律師樓交付資金,針對按揭資金可做的預防工作不多,只能靠自己開本票交訂金,保障部份資金安全。

    在買賣合約中加設保障條款

    若不幸遇上律師樓遭接管,如買賣雙方仍想繼續交易,較可行做法是延長成交期,讓受影響的一方能處理改委託其他律師、周轉資金等補救行動。但雙方怎樣能在有限時間內,就這種罕見的突發意外取得共識?

    按揭業界有意見認為,買賣雙方可在臨約上,訂明一旦任何一方委托的律師樓被接管或停業,使交易無法繼續,成交期可自動延長2個月或3個月

    不過,律師樓被接管事件的凍資期往往可長達逾年,將延長數月未必能解決問題,如把成交期延長得太久,樓價難免有升跌,買賣雙方總有一邊吃虧,樓價變動亦可能影響按揭申請。因此,加入這項條款不是萬全之策,只能為雙方買個安心。

    聘用律師樓前了解底細

    過去曾「出事」的律師樓,不乏專門處理樓宇買賣的龍頭大行,反映規模、經驗與名氣未必是保證。而儘管在現行的樓宇買賣模式下,要完全避免客戶受律師樓資金問題影響,似乎並不可行,但我們在決定委托代表律師處理物業買賣時,總可多做資料搜集,貨比三家,找一間相對可靠的律師行,得益的是自己。

    選擇律師樓時,最簡單的做法,當然是經網上尋找有關律師樓資訊,了解律師樓的口裨,以及是否曾捲入負面新聞甚至違法事件,看看有沒有人在網上投訴律師樓處事「甩漏」。

    你不妨諮詢親友的建議,但緊記不要盲信地產代理的推介,畢竟地產代理可能與相熟律師樓有一定合作關係,意見未必中肯。

    假如你是換樓客,並在短期內賣舊居及新入新居,建議可選用同一律師樓處理兩宗買賣,減少來回奔波的次數,律師樓職員亦能提示兩宗交易的重要日期,減少出錯機會。

    遇有不滿可轉律師

    在樓宇買賣的過程中,一旦發現所委聘的律師行有「被接管」風險,或認為律師行頻頻出錯、服務不周,可考慮改聘其他律師行。不過,客戶就要為此同時向新舊律師行支付費用

    由於律師樓處理買賣文件及按揭需時逾月,如客戶要轉換律師樓,須確保仍有充裕時間完成交易程序。在必要時,可與買賣對方商討押後成交。

    其他選擇律師樓的注意事項

    在香港,律師樓被接管而影響客戶資金的個案不算多,我們買樓或賣樓時,未至於要對此過份憂慮。而除了資金保障外,委聘律師樓時,亦要留意以下幾點:

    • 了解收費是否「全包價」:律師樓處理買賣交易收費一般為HK$5,000至HK$10,000,實際須視乎個案複雜程度而異,如村屋或物權有問題的物業,收費通常較高。而在交易的過程中,會衍生多項收費,如影印費、職員車馬費、查冊費等,要問清楚律師樓的報價是「全包價」,還是會在收取律師費後再收雜費。
    • 選用銀行認可的律師行:按揭銀行為控制風險,會要求客戶在指定名單上選擇代表律師。在銀行眼中,這些「on list 律師樓」是相對可靠,如你選用的律師樓不在按揭銀行的名單之列,則要另支付「駁腳費」,把按揭手續交由另一「on list 律師樓」負責。因此,委任律師前,記得向心儀按揭銀行查詢其是否「on list」。
    • 買賣雙方不可用相同律師樓:根據律師業界指引,為避免利益衝突,在一宗物業交易中,買賣雙方須使用不同的代表律師。如雙方剛好想用同一間律師行,只能由其中一方須讓路。

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