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    租者置其屋攻略〡公屋買定唔買?一文了解購買流程、風險及限制

    租者置其屋攻略〡公屋買定唔買?一文了解購買流程、風險及限制

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    最後更新: 2022年 8月 22日•  閱讀時間:3分鐘
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    • 租者置其屋購買流程

    • 租者置其屋的吸引點

    • 租者置其屋注意事項

    居住在香港,土地問題是時常聽到的話題,面對領先全球的樓價,港人要有一個安居之所,難免要付出昂貴代價,而經濟實惠方法,便是申請公營房屋。

    據房屋署公布2021年公營房屋住戶綜合統計調查,現時約有78萬公屋住戶,調查顯示約23%公屋住戶表示,會考慮購買其現居租置計劃單位,而行政長官林鄭月娥在新一份施政報告亦希望加快推售速度。究竟作為租置計劃屋邨的租戶購買單位是否值得?現在就與大家分析一下吸引之處,以及必須要考慮的地方。

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    租者置其屋購買流程

    要認購租置計劃的公屋單位,只需要做幾個步驟及流程︰

    1. 向屋邨辦事處遞交申請書、遞交2,500元的銀行本票作為意向金、現居單位的租約正本、申請書上各人的香港身份證副本;
    2. 經房委員審核認購申請書後便會書面通知購買人是否合資格購買;
    3. 當有資格購買人便可安排按揭,找律師作轉讓契據等事宜,辦妥後便能成功成為業主。

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    參與綠置居計劃選購租者置其屋

    除了租置計劃屋邨的租戶可以購買現正居住的公屋單位外,2021年的綠置居計劃包含了出售租置計劃收回重售的800個單位,售價由14萬至109萬不等,即日起至2021年6月10日晚上7時,合資格人士可以在網上提出申請

    租者置其屋的吸引點

    認購租置計劃的公屋單位從樓價、貸款、維護修葺及居住權上對準買家都有一定吸引力,主要好處包括:

    折扣價購單位

    租者置其屋計劃在1998年開始推出發售,讓公屋租戶可選擇以折扣價購買所居住的單位,至今有39個租置計劃屋邨,約共18萬個公屋單位,可以讓租戶購買所居住的單位,據2019施政報告引述現時單位定價平均為市值的二折,以定價來說簡直是想買樓者福音,大約幾十萬就可購得一個單位,相信在香港只有這個計劃才有可能。 

    10成按揭貸款

    經租置計劃購買單位的準業主,如首次向銀行申請按揭,其按揭貸款均獲房委會擔保,因此,銀行在批核該類貸款時會較有彈性,而房委會提供銀行或財務機構名單可供選擇,申請按揭貸款貸款額最高可做到9成5至10成按揭,還款期更可長達25年,同時毋須通過壓力測試及提供擔保人,對一些沒有首期的人士特別吸引。

    有維修基金墊底

    房委會在租置計劃的單位出售前,均會進行修葺工程,讓單位在良好的狀態下交到購買者手中;同時提供七年的樓宇結構安全保證,於保證期內,房委會會負責所有與結構構件如支柱、橫樑、牆壁及地台等有關的結構修葺及維修工程,包括混凝土剝落及裂縫修葺的工程,以確保樓宇整體結構安全。

    此外,房委會亦一筆為數相等於每個住宅單位14,000元的款項注入各租置計劃屋邨的維修基金內,由業主透過法團運用及監管基金,以應付該屋邨出售後的維修工程開支。

    居住權有保障

    抽到公屋可以說是居住得到一定保障,但要留意公屋是有富戶政策,即入息超過申請限額2倍至5倍之間,要繳交1點5倍至2倍租金,如入息超過申請限額5倍或資產超過100倍,以2人家庭為例,每月入息93,450元或資產淨值有1,870,000元,超過其中一項就會被收回公屋單位。

    另外及寬敞戶政策,在公屋家庭成員遷出、離世、結婚、移民等原因,使餘下的租戶享有的平均居住面積遠超原定的標準,房委會便會將租戶遷去適合的單位,即是由大轉細,而由租置計劃購買單位的戶主就不在此限,可以免卻這些審查,減少煩惱。

    租者置其屋注意事項

    租置計劃幫助市民一圓自己的業主夢,但對比私人市場的單位還是有所分別,當中包括︰

    買賣有限制

    經租置計劃可以折扣價買入公屋單位,名義上是成為業主,其實只是持有單位部分業權(約兩成半),出租或轉售受到嚴格限制,在沒有補回地價的情況下,業主既不能出租單位,亦只可轉售綠表居民,不能在自由市場放售,如果是想作為投資等升值,難以變現價值。

    增加額外支出

    現時公屋租金約380至5,159元不等,租戶只需交租金便可。而購買單位的人士先要支付印花稅、轉讓契據的註冊費及律師的專業費用,另外如不是一筆過付清房款,雖然銀行可提供較高成數按揭,但還是需要每月還款,還有管理費差餉等費用,建議準業主置業前,計算好負擔能力。

    樓齡頗高有風險

    而現時出售的租置單位都是25年樓齡以上,成為業主後,單位的修葺和維修費用就要開始由業主攤分責任,隨着時間推移樓宇出現的維修問題令人擔憂。雖則有房委會的維修基金幫忙,但是屋宇維修數十萬收費是平常事,基金能正常運轉多長時間令人心存疑慮。

    業權轉讓不方便

    要留意購買單位前要決定誰是業主,如果是業主就不能申請公屋,而業權轉讓的手續十分麻煩,同時要符合房委會的申請原因,包括申請配偶加入成為聯名業主、因離婚或分居而申請將業權轉給配偶、業主因年紀老邁 (即65歲或以上) 而申請更改業權等,所以最好三思而行。

    不少人會選擇會購買租置計劃的單位,是因為考慮刪除家庭成員,即除名,讓已除名的成員再去申請多一間公屋,變相加大了生活空間。據房委會在2022年8月公布的資料顯示,約有144,200宗一般公屋申請,以及約98,400宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間為6年,而且長則可能要10年以上,如果真要重新輪候公屋,時間花費會很大。

    無論是租公屋或經租置計劃購入單位,其花費已較市場上低廉得多,而想要住得更自由在,其實只要保持儲蓄習慣,及學習投資讓資產增值,不難儲到一筆應急錢,到有需要時就可以解一時之需。

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