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    樓市下跌:負資產會被call loan嗎?6招防止跌市輸層樓

    樓市下跌:負資產會被call loan嗎?6招防止跌市輸層樓

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    最後更新: 2023年 11月 17日•  閱讀時間:3分鐘
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    負資產指業主持有的物業市值,低過原先用來購買物業的借款(即樓宇按揭),導致資不抵債。負資產通常在物業價格大幅下跌後發生,物業市值升跌與借貸額高低,主宰物業會否淪為負資產。

    假設陳生以HK$600萬買入單位,使用9成按揭,還款一段時間後,仍欠銀行HK$500萬元貸款。其後樓價大跌,物業市值跌至只有HK$480萬,即使出售單位,仍不足以償還銀行貸款,那陳生的物業便會被視為負資產

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    負資產會被call loan嗎?call loan後層樓會變銀主盤?

    當物業變成負資產,提供按揭的銀行有機會要求借款人提早償還貸款,即我們常聽說的「call loan」——視乎借貸合約簽定內容,銀行有權因應市況改變,而對承按物業從新估值,若發現樓價不抵當初批核之按揭額,又或者樓價根本低於負債,可能要求業主補回該借款差價。

    如業主無力償還被call loan的金額,銀行會收回物業進行拍賣,物業變成「銀主盤」。在最壞情況下,萬一賣出樓價不抵欠銀行的債務及有關費用,業主仍會被追討差額。

    然而,銀行一般不會單純因為物業變成負資產就call loan。試想想,假如業主一直準時還款,銀行自然能穩陣地賺取利息,若然強行 call loan而迫使業主無力一次償還大筆款項,銀行反而多一筆壞賬。

    因此,只要業主準時還款,銀行一般不會只因為樓價下跌就call loan,業主不必過份擔心。

    6招防止被call loan輸層樓

    買樓及償還按揭貸款,是個人理財中一項長遠的生涯規劃。在可能長達30年的按揭年期中,業主無可避免地會遇上樓市的高低潮。儘管歷史告訴我們,銀行甚少只因物業變成負資產而call loan,但業主們平日應未雨繆綢,避免個人財務在樓市大冧中被拖挎。

    1. 準時供樓

    當物業變成負資產,業主最擔心的問題是銀行call loan。其實銀行作為物業債權人,無論任何時候,均可向業主追討欠款,而負資產,只是增加銀行call loan的可能性。但是業主只要準時供樓,被call loan的可能性會降低,所以請準時供款,避免斷供,被call loan的風險自然大減。

    2. 保持充裕現金流

    成功上樓後,也要保持儲蓄的習慣,萬一遇上經濟不景氣,公司裁員或減薪,也能在一段時間內維持供款能力。若遇上由經濟不景伴隨而來樓市大跌,銀行因而call loan,要求業主填補負資產物業市值與未償還貸款的差價,業主也有錢應付。擁有充足的現金流,才可以不變應萬變。

    3. 避免借過高按揭成數

    近年有些發展商為推售新樓,向業主提供高成數按揭,額度可高達樓價九成半,部分甚至毋須入息證明及壓力測試,只要有呼吸的活人就會批,俗稱「呼吸Plan」。這類計劃的低息期一般只限首2至3年,「蜜月期」過後,很大機會要支付P(最優惠利率)或P+1等高息,屆時按揭息率達5、6厘。業主如未能成功轉按,就只能挨貴息。

    發展商的高成數按揭貸款,不但使物業在樓市大跌時易變成負資產,昂貴的利息亦增加業主恆常支出,間接增加了他們因財政失算而斷供的機會。因此,除非業主別無選擇要靠「呼吸plan」上車,否則這類高成數按揭可免則免。

    4. 保持良好信貸記錄

    不單只是按揭貸款,業主應妥善管理其他債券,保持良好信貸記錄。因為銀行可以隨時查閱你的個人信貸報告,包括你在按揭銀行以外的私人貸款及卡數,如有任何欠款亦一覽無遺。一旦按揭銀行發現你爭人周身債,就有機會視你為較高風險違約的客戶。日後如銀行因市況變壞或有資金需要而call loan,信貸記錄較差的客戶有機會成為首先被開刀的對象。

    5. 避免違約偷雞出租物業

    在銀行揸正來做的情況下,如果單位申報為出租用途,按揭成數最高只得5成。但事實上,借高成數按揭後出租的業主一直大有人在。銀行有時會發信給自住業主,抽查單位是否如其所述是用於自住,萬一業主偷雞出租,則屬虛假聲明,有機會被call loan兼惹上官非。

    6. 如非必要避免借物業二按

    物業二按是指在原有銀行按揭以外,再向財務公司申請第二份按揭貸款,而借二按時一按銀行及土地註冊處都會收到通知。物業二按使業主要承擔更高還款額,銀行面對的風險無疑會增加。過去多年香港樓市長升,對銀行而言,二按所帶來的風險仍然可控,但當樓市較差,一按銀行難免更加詳情審訊貸款風險,增加業主被call loan機會。

    另一種情況是,業主準時向銀行還款,但財務公司仍然可以call loan。須知道財務公司二按的利息一般比銀行按揭高,而財務公司實力不比銀行雄厚,在市況轉差時,有更大機會因自身資金需要要向業主call loan。因此,在樓市下跌、人們對call loan感風聲鶴唳時,業主如非必要最好避免借物業二按,在有周轉需要時可尋求其他借錢方法

    香港有幾多宗負資產?

    截至2023年第3季,香港負資產個案為至3宗,涉及金額不斷下降。

    季度負資產宗數按揭涉及金額(HKD)宗數變化
    2023年第3季11,123593億+233%
    2023年第2季3,341174億-47.6%
    2023年第1季6,379344億-47.5%
    2022年第4季12,164662億5千2百萬+2182%
    2022年第3季53330億6百萬+869%
    2022年第2季553億-47%
    2022年第1季1046億1千萬+395%
    2021年第4季211億2千6百萬+600%
    2021年第3季39百萬-40%
    2021年第2季52千1百萬-93%
    2021年第1季673億7千9百萬-64%
    2020年第4季18510億6千萬-7%
    2020年第3季19911億5千5百萬+56%
    2020年第2季1277億2千7百萬-66%
    2020年第1季38418億6千7百萬+200%
    2019年第4季1287億6千4百萬+141%
    2019年第3季533億3千萬+5,200%
    2019年第2季13百萬-97%
    2019年第1季442億3千萬N/A

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    #負資產
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