【樓市下沉】何謂負資產?3招防止跌市輸層樓
【樓市下沉】何謂負資產?3招防止跌市輸層樓
業主理財
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負資產

10月 9日 • 閱讀時間:3分鐘

負資產指業主持有的物業市值,低過原先用來購買物業的借款(即樓宇按揭),導致資不抵債。負資產通常在物業價格大幅下跌後發生,物業市值升跌與借貸額高低,主宰物業會否淪為負資產。

假設陳生以400萬元買入單位,使用9成按揭,還款一段時間後,仍欠銀行300萬元貸款。突然樓市大跌,物業市值跌至只有280萬元,即使出售單位,仍不足以償還銀行貸款,那陳生的物業便被視為負資產。

當物業變成負資產,提供按揭的銀行有機會要求借款人提早償還貸款,即我們常聽說的「call loan」——視乎借貸合約簽定內容,銀行有權因應市況改變,而對承按物業從新估值,若發現樓價不抵當初批核之按揭額,又或者樓價根本低於負債,可能要求業主補回該借款差價。

如業主無力償還,銀行會收回物業進行拍賣,物業變成「銀主盤」。在最壞情況下,萬一賣出樓價不抵欠銀行的債務及有關費用,業主仍會被追討差額。

3招防止輸層樓

買樓及償還按揭貸款,是個人理財中一項長遠的生涯規劃。在可能長達30年的按揭年期中,業主無可避免地會遇上樓市的高低潮。儘管歷史告訴我們,銀行甚少只因物業變成負資產而call loan,但業主們平日應未雨繆綢,避免個人財務在樓市大冧中被拖挎。

1. 準時供樓

當物業變成負資產,業主最擔心的問題是銀行call loan。其實銀行作為物業債權人,無論任何時候,均可向業主追討欠款,而負資產,只是增加銀行call loan的可能性。但是業主只要準時供樓,被call loan的可能性會降低,所以請準時供款,避免斷供,被call loan的風險自然大減。

2. 保持充裕現金流

成功上樓後,也要保持儲蓄的習慣,萬一遇上經濟不景氣,公司裁員或減薪,也能在一段時間內維持供款能力。若遇上由經濟不景伴隨而來樓市大跌,銀行因而call loan,要求業主填補負資產物業市值與未償還貸款的差價,業主也有錢應付。擁有充足的現金流,才可以不變應萬變。

3. 避免借過高按揭成數

近年有些發展商為推售新樓,向業主提供高成數按揭,額度可高達樓價九成半,部分甚至毋須入息證明及壓力測試,只要有呼吸的活人就會批,俗稱「呼吸Plan」。這類計劃的低息期一般只限首2至3年,「蜜月期」過後,很大機會要支付P(最優惠利率)或P+1等高息,屆時按揭息率達5、6厘。業主如未能成功轉按,就只能挨貴息。

發展商的高成數按揭貸款,不但使物業在樓市大跌時易變成負資產,昂貴的利息亦增加業主恆常支出,間接增加了他們因財政失算而斷供的機會。因此,除非業主別無選擇要靠「呼吸plan」上車,否則這類高成數按揭可免則免。

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#負資產
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