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    【按揭年期】供款年期越長越好?30年樓債慳息有辦法

    【按揭年期】供款年期越長越好?30年樓債慳息有辦法

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    最後更新: 2021年 1月 6日•  閱讀時間:2分鐘
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    雖然近月以𣾀豐為首的大型銀行逐步提高新造按揭利率,但「兩厘幾」的利率在歷史上仍屬低位,比起90年代高踞十多厘算是「小兒科」。在長期低息環境下,很多住宅物業買家傾向把按揭還款年期攤長至30年的上限。換言話說,30歲的上車客可能孭着樓債直到60歲,務必明智地管理這筆可能與你半生相隨的長期債務。

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    30年還款期更易過壓測

    把按揭年期攤長,最明顯的好處之一是降低每月供款額,使買家更易通過壓力測試。以400萬元樓價、借9成按揭、年利率2.375%為例,假設還款期是15年,不加借按揭保險費的每月供款額為23,793元, 通過壓測的最低入息要求是53,048.65元;若還款期延長至30年,每月供款額大降至13,992元, 通過壓測的最低入息要求是36,653元,上車難度大減。此外,在相同財務條件下,使用較長還款期有助借款人獲得更多貸款,可選擇的物業自然更多。

    投資有道的業主,一般更願意透過長還款期甚至轉按套現,將現金用作投資。在低息時期,業主較容易透過穩健投資,賺取高於供樓利息的回報,反之風險就越高。此外,在通脹大趨勢下,現金不斷眨值,與此同時年輕業主薪金大都可持續增長,對他們而言供樓只會越來越輕鬆,亦是借到盡的誘因。

    要留意的是,15年及30年還款期的總利息支出可相差逾倍,手持充裕現金但不擅投資的業主,或須三思應把還款期拖到最長,還是縮短還款期以收慳息之效,不必盲從市場潮流使用30年還款期。

    年齡及樓樓影響按揭年期上限

    30年最長按揭還款期來自金管局的指引,但是否批足30年,則取決於銀行本身。每間銀行對審批按揭年期各有標準,常見的是「樓齡 + 借款人年齡」或「借款人年齡 + 還款年期」不可超過75年。舉例說,30歲買家購買20年或以下物業,假設其他條件符合申請按揭資格,則一般可獲銀行批出30年還款期按揭;但在同樣財務條件下,50歲買家購買40年樓齡的物業,則可能只獲批出較短年期的貸款。

    轉按可慳近半供樓利息

    多間銀行削減轉按現金回贈,未受罰息期束縛的業主,宜考慮趕上轉按賺回贈的尾班車。假設業主借貸400萬元、年利率2.375%、還款期為30年,每月供款約15,546元,當中約7,700元是利息支出。如業主選擇的按揭計劃提供2%現金回贈,他可獲得80,000元,以24個月罰息期計算,平均每月慳息約3,333元,為利息支出43%。每兩年轉按一次,長年累月可慳接近一半利息。

    另外,業主不要忘記供樓利息支出可用作扣稅,每年扣除額上限是10萬元。攤長供款年期,雖然會增加利息支出,但可用盡20個課稅年度的扣稅限額,慳到更多稅。

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    #30年按揭
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    Manson Yau
    在新聞界打滾近10年,從月入10k的起跑線出發,一步步完成安居、成家等人生小事業。仍相信理想可以當飯食,前提是不能只靠單一收入開飯。下個挑戰是學做職業爸爸。
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