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    【按揭知識】轉按並非必賺!小心3大易中招伏位

    【按揭知識】轉按並非必賺!小心3大易中招伏位

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2021年 3月 16日•  閱讀時間:2分鐘
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    • 留意罰息期條款

    • 跌市轉按或估價不足

    • 計清楚是否有利可圖

    過去10多年,按揭利率處於低位,加上樓價步步高陞,轉按幫助不少業主輕鬆套現及賺現金回贈。申請轉按時,有不少要注意的細節,Planto分析3大轉按「伏位」,幫助業主轉按時袋袋平安。

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    留意罰息期條款

    銀行在按揭條款中訂有罰息期,最常見的為兩年。如在期內轉按或出售物業,借款人或須支付貸款額的若干百分比作為賠償,甚至要退回部分或全數現金回贈,具體罰則視乎銀行條款而定。轉按後,罰息期當然會重新計算,使調動資產的彈性收窄。

    因此,轉按前記得查看你的按揭通知書(facility letter),確保在罰息期後才完成轉按,避免誤中地雷。

    跌市轉按或估價不足

    金管局規定,按揭成數如超過6成,就須購買按揭保險。升市時,使用按保的業主想減少保費支出,可把轉按的按揭成數降至6成或以下,然後取消按保並在特定情況獲退還部份保費,但遇上跌市時,業主就無法照辦煮碗。

    舉例說,業主買入價值400萬元的住宅單位,承造6成按揭,即貸款額為240萬元,兩年後未償還貸款餘額約225萬元。若物業估價下跌兩成至320萬元,6成按揭的貸款金額跌至192萬元,業主須支付約33萬元的差額,才能維持6按,否則按揭成數要調高,但如此一來業主就要支付按揭保險費才能上會。

    對業主而言,為贈轉按回贈而抬錢上會甚至支付按保費用實在不合情理。因此,在這種情況下,業主最終可能因估價不足而放棄轉按。

    計清楚是否有利可圖

    部份業主期望轉按至較低息的貸款計劃,以減少每月供額。如遇上加息周期,或業主身用的按息已經低無可低,則難享受慳息效果。假如轉用新的按揭計劃使每月供款額增加,業主就應考慮轉按是否物有所值,最簡單計算方法是:

    轉按回贈 – 新罰息期內額外供款 – 律師費 = 轉按實際回報

    如轉按回報不多,甚至因每月供款增加而倒蝕,便有失轉按原意。當然,若業主對投資眼光自信十足,能透過套現所得資金「錢搵錢」,則未必在意每月供款稍增。

    透過Planto轉按計算機掌握潛在回報:

    原有的按揭
    按揭金額
    未償還本金(Approx.): $0
    利率
    按揭制定日期(年)
    總還款年期
    新的按揭
    未能通過新的按揭去減低每月還款
    未能通過新的按揭去減低按揭成本,於第 0 年期
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    原有的按揭完結
    如何計算節省總額?

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