【按揭收入計算】薪金不足點算?4招助你通過DSR及壓測

【按揭收入計算】薪金不足點算?4招助你通過DSR及壓測

上車置業
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4月 8日 • 閱讀時間:3分鐘

住宅物業買家向銀行申請按揭貸款時,銀行會按買家收入,計算「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR),並透過「壓力測試」評估買家還款能力,以作為審批貸款、釐定按揭利率及優惠的準則。對多數買家尤其是上車客而言,工作薪金是主要收入來源,但按揭申請人還有不少合法途徑提高「賬面入息」,增加獲批按揭貸款的機會及金額。

只要了解銀行評估買家收入的基本準則,不難找出提升「賬面入息」及按揭借貸能力的方法,以下是4種較常見做法。

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  • 1. 加入按揭擔保人

    申請按揭時加入擔保人,是提升借款人還款能力的最普遍,也是最「正路」的做法。倘若買家本人的月入未能通過DSR上限,多了一位擔保人,就能以兩人的入息計算DSR。

    舉例說,買家所需的DSR是5萬元,但他的工作月薪只有3萬元,那麼他就需要一位月薪達2萬元或以上的擔保人。擔保人的數目可多於一個,以銀行規定的上限為準。

    2019年放寬按揭成數新措施推出後,買家借貸金額有助提升,找按揭按擔人的情況更普遍。一般而言銀行只接受買家以近親作為擔保人,而未婚夫或夫婚妻通常也可計作近親。

    須留意的是,擔保人若日後希望買樓,他的貸款上限會因擔保人的身份受到影響。(詳見:【置業須知】做按揭擔保人 借錢買樓難度增

    2. 以租金計算入息

    假如買家計劃將物業出租,可用有關收入申請按揭。銀行審批時,考慮租金收入的主要方式有兩種:

    1. 連租約樓:如單位易手後租約仍然有效,買家可向銀行提供有釐印的租約,只要租客交租記錄穩定,銀行可將最高70%租金計作按揭申請人入息。
    2. 擬租金收入:如買入的物業未有租客,買家可向銀行申請用「擬租金收入」計算入息。銀行會估算物業租值,並將60%的擬租金收入計入買家的入息。

    3. 平均股息收入

    如果按揭申請人有投資股票股息收入可計作入息。銀行按申請人的投資狀況,預計其將來的股息收入,具體計算方式因銀行而異,例如有銀行會以申請人過去兩年股息收入的平均值為準。借款人宜先向銀行或按揭中介查詢。

    4. 申報秘撈收入

    很多打工仔會在正職以外秘撈幫補家計,銀行可能按情況計算這部分的收入,但首要條件是申請人要為秘撈提供正式的收入記錄,即至少要有供強積金及報稅;也有人會開設公司接freelance,製作正式的出糧記錄。申請人宜保留1年以上的收入紀錄,增加獲批貸款的機會。

    最後,提提大家平日要養成儲收入記錄及銀行月結單的習慣,以便在申請按揭時向銀行提供充足的文件,避免按揭審批受阻。

    按揭小貼士:供款與入息比率及壓力測試基本原則

    1. DSR基本上限是50%。假設按揭申請人月入10萬元,每月還款額不可超過5萬元。
    2. 壓力測試模擬按揭利率增加3%,加息後DSR上限是60%。假設按揭申請人月入10萬元,壓測下的每月還款額不可超過6萬元。
    3. 2019年推出新按揭保險措施後,未能通過壓力測試者,在支付較貴按揭保險費後,也可使用8成至9成按揭。但即使跳過壓測,基本DSR仍不可高於50%。
    4. 部分銀行另設內部指引,如𣾀豐規定壓測後DSR上限是65%,並因應個案作審批;客戶申請時並無持有任何住宅物業;申請人均要為固定受薪人士;不計算按揭保險部分,申請人仍需符合原有要求等。

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