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首次置業|情侶為上樓做按揭擔保人 注意責任與風險

首次置業|情侶為上樓做按揭擔保人 注意責任與風險

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3月 18日 • 閱讀時間:4分鐘

自2020年新按揭保險措施實施,提高了可按揭成數,首置人士800萬元或以下樓價最高可做9成按揭,1,000萬元或以下單位最高可做8成按揭,讓不少年青減低了首期支出,但有首期又未必能通過壓力測試,尤其現時很多年輕情侶也會先上車後結婚,於是會有一方作為擔保人提升借貸能力,但擔保人的責任及風險你又知多少,現在就為你解析。

做擔保人須知

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    擔保人的資格

    要成為銀行接受的擔保人,如申請6成或以下按揭貸款,未必需要直系親屬,其他親友亦可以成為擔保人,但如要借6成或以上按揭貸款,就要購買「按揭保險」,而按揭保險公司的審批就比較嚴格,只接受直系親屬作為擔保人,包括夫妻、父母、兄弟姊妹,近年不少未婚的年輕情侶要置業,會需要兩人的正式聲明,以伴侶形式作為按揭擔保人

    擔保人的作用?

    在現時按揭指引下,首置人士申請按揭需要符合供款與入息比率(DSR)的收入要求,基本DSR要求每月供款超過每月入息的50%,而壓力測試是既有利率上模擬加息三厘後計算,DSR不可超過入息的60%。而當你的月入未能符合DSR時,如找來一個擔保人,那在計算DSR時,會將借款人及擔保人的入息一同計算,相應地就能更易通過按揭要求。

    雖說現時新的按揭保險措施不需首置人士通過壓力測試,只要符合基本要求DSR的50%就可申請,但是不通過壓測而要購買按揭保險時,需要附加額外保費,是保費額的10%,也是一筆不少的數目,所以最好還是通過壓測,申請前可以在網上了解更多壓力測試的計算方法

    有擔保人更易過壓測

    以月入35,000元的A先生為例,他打算購買一個600萬元的單位,申請9成按揭,還款期30年,以實際年利率2.5%計算,月供21,337元,連最DSR基本要求50%也不能通過。

    在此情況下,A先生找來他的未婚妻B小姐作為擔保人,B小姐月入35,000元,在兩人入息一同計算下,符合DSR基本要求,也足夠通過壓力測試。

     申請時沒有擔保人
    月入HK$35,000
    樓價HK$6,000,000
    按揭貸款90%/HK$5,400,000
    實際年利率2.5%
    每月還款額HK$21,337
    最低入息要求(DSR 50%)HK$51,102
     收入不可通過DSR
     申請時有擔保人
    月入HK$35,000 + HK$35,000
    樓價HK$6,000,000
    按揭貸款90%/HK$5,400,000
    實際年利率2.5%
    每月還款額HK$21,337
    最低入息要求(DSR 50%)HK$51,102
     收入可通過DSR

    按揭擔保人常見問題

    擔保人人數有沒有上限?

    現時沒有明文規定一宗按揭可以接受多少個擔保人,但是太多擔保人,有機會引起銀行的疑慮,而有些銀行最多接受一宗按揭5個擔保人。

    成為擔保人會否失去首置名額?

    可能有人會擔心成為擔保人,會佔用了自己的首置名額,因非首置人士買入物業,需要支付雙倍印花稅。以稅務局的角度,看的是樓契,只要物業的擁有者不是你的名字,即手上並沒有持有物業,與你有否成為擔保人無關,所以不牽涉印花稅事宜。

    成為擔保人會影響日後買樓嗎?

    按揭擔保人是借出自己供款能力給予借款人,所以如擔保人將來向銀行申請按揭買樓時,雖然原按揭不用自己供款,但其每月供款的金額亦會計算在壓力測試上。如借款人遲供款或斷供,都會影響擔保人的環聯信貸評級。

    另外要求亦會更嚴格,即原DSR基本要求是50%,壓測下不能超過60%,而有擔保人在身,會變成DSR基本要求是40%,壓測下不能超過50%。在沒有按揭保險下,各銀行申請按揭成數上限亦會下調一成,例如購買600萬元以上物業,最高按揭成數是6成,下調至5成;450萬元至600萬元的物業,最高可做8成按揭,也下調至7成。

    擔保人如何甩保?

    擔保人不能自行向銀行申請取消擔保人身份,而要借款人向銀行申請重新審批按揭,而借款人的收入符合基本DSR及壓力測試要求,不再需要與擔保人合算;或找到另一人擔任新擔保人,那原擔保人才可以成功甩保。所以如情侶間做擔保人,最後分手而一方拒絕幫對方甩保,會麻煩多多。

    甩保後就可正常申請按揭?

    甩保後有些銀行條款中會有「擔保責任期」,大多為3個月,如借款人在此期間斷供你也需要負上擔保人責任,而申請按揭時這段時間也不能視為成功甩保。
    在你成功甩保後,環聯(TU)資料庫並不會立即更新,如你急着申請按揭,需向銀行提交曾擔保的物業最原始的貸款信(Facility Letter)及甩了擔保後的新 貸款信兩份文件,正本只能向按揭款款本人獲取,而擔保人只能向銀行索取相關貸款信副本,而且需要時間及手續費。

    買樓及按揭攻略

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