Planto logo
  • 手機App與理財資訊
    Nav item
      手機App與理財資訊
      商業解決方案
      企業服務
  • Planto logo
    EN
     | 
    Sidebar hamburger menu
    Image

    租金回報率計算:做包租公VS定期存款邊樣好賺?買樓收租3大貼士

    最後更新: 2024年 5月 17日•  閱讀時間:3分鐘
    文章目錄文章目錄
    • 買樓收租第一課:如何計算租金回報率?

    • 樓價跌幅可蒸發租金收入

    • 租金回報參考數據

    • 定期存款更好賺?

    • 買樓收租3大注意事項

    • 2025年銀行私人貸款/稅貸年利率及優惠比較

    香港樓市自2008年後經歷十多年的「大牛市」,對身家較豐厚的投資者而言,買樓收租一直是深受歡迎的被動收入來源,既可從資產增值中獲利,亦可賺取穩定的租金收入。

    時移世易,港樓樓價自2021年登上歷位高位後,3年內跌幅超過2成。炒樓致富門路不再,但租金回報卻似乎比樓市暢旺時更佳。與此同時,由於美國遲遲未開始減息定期存息債券利息高企,不少人提倡買樓不如做定期存款好過。

    到底在2024年的今天,買樓收租是否仍屬回報可觀的投資?租金回報率如何計算?做包租金有咩要注意?

    Image
    ▲中原城市領先指數(CCL)在2019及2021先後衝破190點,但其後市況向下,2024年「撤辣」後稍有反彈及止跌,但樓市整體未見回暖。

    買樓收租第一課:如何計算租金回報率?

    要計算住宅物業租金回報,首先要計算買樓的總投資成本,包括物業買入價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等,以掌握買樓收租的起始成本。

    至於租金收入方面,仍要扣除租約釐印費、管理費、維修等雜費,如,才是實際所得的租金收入。

    列舉出買樓收租的總開支,以及一年租金回報後,就可計算每年租金回報,計算公式是:

    一年租金收入/買樓總開支 X 100%

    舉例說,投資者Peter在2021年買入美孚新邨一個約460呎兩房單位出租,樓價是HK$650萬,而印花稅、經紀佣金、律師費等相關雜費約HK$52萬,起始投資總額是HK$702萬。

    美孚新邨460呎單位市值租金約是HK$17,000,減去管理費用,實收約HK$15,000,租金回報率為︰

    $15,000 X 12 / HK$7,020,000 X 100% = 2.56%

    🎁OneDegree X Planto火險限時優惠:保費85折+送HK$200百佳超市現金券
    由即日起至2025年6月30日期間,經Planto投保OneDegree火險,於結賬前輸入推薦碼「PLANTOFIRE15」,首年保費85折,根據保費金額,可獲贈最高HK$200百佳超市現金券。

    🎁OneDegree家居保險:網上投保享首年保費7折優惠
    由即日起至2025年7月31日期間 ,經Planto投保OneDegree家居保險,於結賬前輸入優惠碼「PLANTOHOME30」,可獲贈HK$200百佳超級市場現金券及保費7折優惠。

    樓價跌幅可蒸發租金收入

    然而,Peter入市後樓價卻出現明顯跌勢。在2024年,美孚新邨約460呎兩房單位市價跌至HK$500餘萬。如果Peter在這時賣樓離場,扣除3年租金收入,仍要蝕約百萬元。

    當然,Peter不一定要在跌市時賣樓,他可選擇繼續持有物業等待樓價反彈,或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。這個例子反映對買樓收租的投資者而言,入市和賣出時機,可比租金回報率更加重要。

    租金回報參考數據

    差餉物業估價署網站有提供私人物業的市場回報率,如431平方呎以下的單位為例,2021年3月租金回報率是2.3%,到了2024年3月則升至3.3%。至於實用431至752平方呎的單位,2021年3月租金回報率是2.1%,2024年3月就升至2.8%。

    Image

    從上圖所見,中原城市租金回報率(淺藍色線)在2024年2月報3.12%,過去3年升勢持續,反映買樓收租回報比過往高。不過,要留意的是同期H按實際回報已升至4.125%,業主租入收金會被按揭利息支出增幅抵消不少。

    投資者可以參考市場數據,判斷買樓收租單位是否符合個人收益預期。當然,出租物業需要支持維修費、裝修費,以及空窗期的淨支出,這些都會降低租金回報率。

    🎁Interactive Brokers:閒置資金享4.83%利息 一個戶口投資美/日/韓股市債券
    IB賬戶內的閒置現金超過10萬美元時,便自動享有高達4.83%的利息。戶口支援27種貨幣,可在全球34個地區及國家,150個市場進行交易。操作簡易,一個賬戶可買賣股票、期權、期貨、外匯、債券和基金。

    定期存款更好賺?

    定期存款是簡單的資產增值方法,將資金存入銀行等待存款期限屆滿後,就能賺取利息。受惠於美國利率近年維持高息,香港的銀行持續推出約4%的定期存款計劃。而按2024年的樓市來看,由於收租回報率只一般有約3%,定期存款確實比大多數住宅物業的租金回報稍勝。

    定期存款好過買樓收租的原因

    • 現時享高回報率:以2024年減息前的市況作比較,定期存款的回報率更高。
    • 容易管理:定期存款計劃開始後,就毋須作任何操作,反觀買收租就要處理大小租務事項,要花費更多時間和心機。
    • 存款保障:5年年期或以下及HK$50萬內的定期存款,資產受存款保障計劃保護。
    • 極低風險:不用面臨資產價格波動等市場風險。

    不過,我們並不能一面倒地斷言定期存款必定是比買樓收租更好的投資。

    買樓收租好過定期存款的原因

    • 早入場者有回報率:如果你的住宅物業在早年買入,投資成本比高位入市的投資者低得多,租金回報率仍可能拋離定期存款。
    • 資產增值:如果你是樓市「好友」,相信香港樓市日後將會反彈,今時今日正是樓價「低水」的入市良機,惟我們沒有水晶球,難言港樓樓價未來何去何從。相反,定期存款只能帶來利息回報,不會有額外資產增值。

    買樓收租3大注意事項

    地段決定租戶

    揀選放租物業時,地理位置是最重要的一環,鄰近上環、西營盤、銅鑼灣、灣仔、尖沙咀等核心商業地區的屋苑,容易吸引附近上班族租樓,租金亦通常比新界地區高。

    若投資將軍澳、荃灣、天水圍等新市鎮地區的兩至三房單位,目標租戶將以家庭客為主,他們普遍追求較穩定生活,租期亦相對較長。

    至於鄰近大專院校的香港大學站、西營盤、大圍、紅磡等地段,自然會吸引到較多本地或內地學生租住,由於學生沒有入息證明,部分人願意一次過繳付整個學期或全年租金。然而,學生租客未必注重整潔,業主收回單位後可能要花點時間清潔和翻新單位。

    除了租金收入外,物業價格資產增值所帶來的收入,往往比租金更為可觀,所以揀中有升值潛力地段,是業真正「賺大錢」的關鍵。

    甩保才能出租

    出租物業的按揭成數規定,比自住樓按揭更為嚴格。收租樓不能申請按揭保險,按揭成數最高不可超過樓價6成,因此買家需要準備較充裕的首期。

    如業主最初使用按揭保險並借高成數貸款買自住樓,後來想將自住物業改為出租用途,首先需要甩保。在申請按揭保險時,銀行會要求業主作自住聲明,如將稱聲自住用途的單位出租,便屬虛假聲明,有機會面對刑事檢控。

    買出租樓保險增保障

    買樓收租投資者,當然希望租客準時交租,最怕不幸遇到租霸,拖欠租金之餘還破壞單位,最後即使能以法律途徑追討,亦要花費大量時間及精力。

    市面上有保險公司提供出租物業保險,可保障業主被租客拖欠的未償還租金、單位被破壞或損毀財物的修復費用,以及業主法律責任等,有助業主做好風險管理。

    2025年銀行私人貸款/稅貸年利率及優惠比較

    Loading...
    #買樓收租
    Share:
    Share via FacebookShare via TwitterShare via WhatsAppShare via LinkedInShare via URL
    Share via FacebookShare via TwitterShare via WhatsAppShare via LinkedInShare via URL
    Planto half screen app
    追蹤開支、計劃目標,一切簡單無比簡簡單單地理財
    App Store BadgePlay Store Badge
    追蹤我們,接收更多實用資訊!
    文章目錄文章目錄
    • 買樓收租第一課:如何計算租金回報率?

    • 樓價跌幅可蒸發租金收入

    • 租金回報參考數據

    • 定期存款更好賺?

    • 買樓收租3大注意事項

    • 2025年銀行私人貸款/稅貸年利率及優惠比較
    Close

    免費訂閱Planto電子報

    緊貼理財知識+最新優惠

    Planto理財App免費試用

    全港下載量超過200,000

    Apple StoreGoogle Play
    MobileMobile
    Planto white logo
    香港灣仔駱克道3號22樓
    Planto Limited © 2025