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【首置按揭】首期門檻大降   借盡按揭上車嚴防3大風險

【首置按揭】首期門檻大降 借盡按揭上車嚴防3大風險

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10月 22日 • 閱讀時間:3分鐘

2019年施政報告巔覆香港的住宅物業及按揭市場生態,首次置業者申請9成按揭貸款的樓價上限,由400萬元倍增至800萬元;使用8成按揭的樓價上限由600萬增至1,000萬元。置業所需首期大大下降,正在儲錢或睇樓的準買家是否守得雲開?

從近年發展商力推的「呼吸Plan」,以至如今政府放寬按揭保險的樓價上限,都鼓勵着上車客越借越多。香港年輕人上車似乎容易得多了,但風險無疑也更高。作入市決定前,記得謹慎地做好財務部署,才能順利安居樂業。

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    「受惠人士」應否借到盡買更貴的樓?

    新按揭措施大幅放寬準買家借貸限制,讓首期不足但收入不俗者更加容易上車。同時,原本儲了一筆首期預備購買上車盤的準買家,可放眼樓價更高的物業。

    案例:準買家Peter月入6萬元,擁有150萬元現金作首期,新規例對他的置業目標及上車後的財務狀況有何影響?

     樓價$首期$按揭$月供$
    舊按揭600萬120萬480萬(8成)19,279
    新按揭600萬60萬540萬(9成)21,689
    舊按揭800萬320萬480萬(6成)19,279
    新按揭800萬80萬720萬(9成)28,918

    (按揭利率2.625厘、還款期30年)

    在舊按揭計劃下,Peter只能把目標放在600萬元內的樓,新例下他能透過敍造9成按揭貸款,買入價值800萬元的物業。雖然受惠於首期支出減少,但使用新按揭計劃敍造高成數按揭以購買較高價物業,各項稅務、雜費,以至每月供款均有所增加,此消彼長,可對個人財務造成一定負擔。

    1. 高成數按揭削弱現金流

    在上述個案中,Peter原本計劃購買600萬元內的物業,改買800萬元的樓後,月供金額增加約1萬元,佔收入近半。如日後銀行加息,每月供樓支出將進一步削弱他的每月現金流。另外,Peter使用高於舊按揭計劃樓價上限(8成按揭下的600萬元物業)申請按揭,須支付額外15%按揭保險費,加上他未能通過壓力測試,保費須按風險作調整,加借按揭保險費後,還款支出更高。

    新按揭制度還造成一個有趣現象:購買過千萬元物業者,月供金額可比上車盤更低。以購買700萬元物業為例,借9成按揭月供金額約為2.53萬元,相比之下,買入1,200萬元物業者,由於按揭成數上限是5成,買家最多只可借600萬元,月供金額頂多2.4萬餘元。

    換句話說,使用新按揭計劃的上車客,要擁有以往購買千萬元「中產樓」所需的收入,才能符合獲批按揭所需的供款與收入比率( DSR),如購買700萬樓未計壓測的DSR已超過5萬元。要知道香港僱員平均月薪僅有約1.75萬元,很可能要中高層打工仔或夫妻合併收入,才有足夠現金流供樓,負擔殊屬不輕。

    樓價 按揭成數上限 首期 貸款額 每月供款 基本入息要求
    600萬 9成 60萬 540萬 $21,689 $43,378
    700萬 9成 70萬 630萬 $25,304 $50,608
    800萬 9成 80萬 720萬 $28,919 $57,838
    1,100萬 5成 550萬 550萬 $22,091 $44,182
    1,200萬 5成 600萬 600萬 $24,099 $48,198
    1,300萬 5成 650萬 650萬 $26,107 $52,214

    (按揭利率2.625厘、還款期30年)

    2. 稅項雜費更貴

    利用高成數按揭,購買比原定計劃更貴的樓價,別忘記計算額外支出。購買600萬元物業的稅花稅是18萬元,樓價800萬元則須支付30萬元,足足貴了12萬元。

    香港永久性居民首置印花稅

    樓價$ 印花稅$
    400萬 90,000
    500萬 150,000
    600萬 180,000
    700萬 262,500
    800萬 300,000
    900萬 337,500
    1,000萬 375,000
    1,100萬 412,500
    1,200萬 450,000
    1,300萬 487,500

    此外,佔樓價1%的地產代理佣金也由隨樓價拾級而上。如選擇分期支付按揭保險費,既就無法享有保費折扣,也不能在轉按時「甩按保」退回保費,總支出更高。入市前必須計清計楚,免失預算。

    3. 增加負資產風險

    承造9成按揭,意味着樓價跌超過1成,物業馬上變負資產。2003年,香港負資產個案曾有超過10萬宗,是不少業主的慘痛回憶。2018年第4季樓價下挫,金管局繼2016年後再錄得負資產個案,至今年逐步減少至只剩1宗。雖然政府嘗試派定心丸,強調新按揭政策不會製造負資產,惟如今香港內有政治風波、外受中美貿易戰困擾,經濟隱憂揮至不去,上車客難免忐忑。

    季度 負資產宗數
    2019年第2季 1
    2019年第1季 44
    2018年第4季 262
    2018年第3季 0

    可幸的是,一般而言如按揭借款人有穩定收入,每月準時供款,銀行普遍不會「call loan」(提早收回貸款)。只要上車客財政狀況穩健,即使買樓後負資產潮重臨,也只會造成過心理壓力多於實際的財務危機。緊記上車不等如「上岸」,無論準備上車或已買樓人士,都應保持穩定現金流,才能在風浪中穩守資產,成為真正贏家。

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    #9成按揭風險
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    Manson Yau
    在新聞界打滾近10年,從月入10k的起跑線出發,一步步完成安居、成家等人生小事業。仍相信理想可以當飯食,前提是不能只靠單一收入開飯。下個挑戰是學做職業爸爸。
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