【置業準備】買樓係先苦後甜,定先苦後更苦?香港人儲首期與供樓壓力分析
【置業準備】買樓係先苦後甜,定先苦後更苦?香港人儲首期與供樓壓力分析
上車置業
 • 
首期

5月 31日 • 閱讀時間:3分鐘

眾所周知,在香港買樓不是易事,但不少社會名流、投資專家甚至有樓中產,卻站在道德高地厲聲疾討年輕人「唔挨得」,謂只要去少幾次旅行,買樓「其實唔難」云云。

這些言論聽起來十分「離地」,但若用過往的統計數據去理解,不難發現「上晒岸」的有樓之人之所以能「牙擦擦」,全因對他們而言,置業是先苦後甜的旅程,挨過儲首期及初期供樓階段,業主的財政狀況往往越來越輕鬆。

儲首期過程艱辛

根據傳媒常常引用的 Demographia研究報告 ,香港樓價對比收入比率是20.9,即不吃不喝20.9年才能買樓。退一百步,只講儲首期,又要儲幾耐?

受上車客歡迎的大型屋苑如沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等,兩房入場費約500至600多萬元,市場似乎認定600萬元內都是「上車盤」。按金管局現行規例,購買600萬或以下物業,買家最多可借8成按揭,因此買家要有120萬現金才足夠支付首期,還未計算各種的稅項及雜費。

120萬首期有幾難儲?

根據統計處的最新數據 ,香港僱員平均月入1.75萬元,即不吃不喝68.5個月或接近6年才能儲到120萬元首期。現實是你沒有可能不吃不喝,加上買樓少不免要有稅項、經紀費、律師費、裝修費等開支,動輒要花多數十萬。換言之,一個普通香港人,為置業儲錢十年八載,絕不稀奇,亦難怪父母資助年輕人首期越來越普遍。

儲首期無論如何都是苦事。問題是,挨過這階段後,人生會更甜還是更苦?

先苦後甜:供樓壓力在通脹下遞減

先談「先苦後甜」的理據——挨過儲首期階段、成功上車後,每月供款將變成固定而可預期的支出。在薪金和物價年年通漲,貨幣不斷眨值的經濟大勢下,供樓負擔料可越來越輕。

比方說,假設你10年前借100萬買樓,在當時而言可能是一筆大數目,但10年過後,社會物價及你的薪金收入已非同日可語。根據2016中期人口統計的數據,在2006至2016年間,香港人的薪金中位數增幅超過50%,對早年上車的業主而言,供樓自然更輕鬆。

香港人薪金中位數 - 2016中期人口統計

先苦後更苦:加息、呼吸Plan及樓市動蕩

不過,業主供樓開支可能因加息而增加。2018年下半年,香港在美國多次加息後終於跟隨,銀行的「P按」實際利率由約2.15厘升至約2.375厘,假如購買600萬的單位,借8成按揭及分30年還款,連按揭保險費的每月供款由18,493元增至19,056元,每月供多563元。

只要業主是用正常途徑來借錢買錢,在壓力測試下,相信他有能力承受加息3厘的風險,不必過慮。反而是用「呼吸Plan」上車人士,低息期後如無法轉用銀行按揭,利息百上加斤。此外,貿易戰等政經因素也可能引發經濟動蕩,輕則為業主帶來心理壓力,最壞情況可使業主淪為「負資產」。

香港業主實際供樓負擔有幾重?

2016年中期人口統計 顯示,全港121.7萬個家庭擁有自置物業,其中65.7%即79.9萬戶已供滿樓,毋須償還按揭貸款,比2001年前約50.5萬戶更大增58.1%。

供樓開支方面,統計處數據指,借按揭買樓的香港家庭每月還款額中位數是9,500元,佔收入百分比18.4%,尚餘還款年期為15年,其中按揭還款佔收入比率近10年更是不斷下降。以上數據,反映供樓負擔並不一定很沉重,買樓後「先苦後甜」者似乎佔多。

香港人收入與按揭供款 - 2016中期人口統計

小貼士:網上申請按揭 手續更簡易

透過網上申請按揭,只須填寫幾項簡單資料,即可獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定申請哪些按揭計劃。

即刻比較全香港按揭計劃 即時評估獲批機會!

推薦閱讀

#首期
Share:

追蹤開支、計劃目標,一切簡單無比

簡簡單單地理財

追蹤我們,接收更多實用資訊!
Planto — 香港人的理財app
讓理財變得簡單