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    買樓時機〡淡市與加息周期上車有咩風險?

    買樓時機〡淡市與加息周期上車有咩風險?

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2022年 6月 30日•  閱讀時間:3分鐘
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    房屋是生活必需品,而買樓是人生重要投資,供樓則影響長遠現金流,在對的時候做對的置業決定,對財富管理以至人生規劃至關重要。過去多年香港樓市幾乎只升不跌,在任何時候買樓贏多輸少,惟樓市在2022年遇上近年罕見的危機,市場上多了蝕讓個案。

    正在儲錢計劃上車的香港人,對現時市況或感忐忑,擔心在錯誤時機入市,或惶恐錯失「特價」上車的時機。Planto與大家分享在跌市及加息風險中上車置業須面臨的風險及考量。

    2022年買香港樓有咩風險?

    反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)自2021年9月攀上歷史次高(最位點為2018年的191.67點)後,走勢持續轉弱, 踏入2022年以186.19開局,一路跌至3月尾底位177.34點,踏入5月稍為回升至182.74點。

    把時間線稍為拉長,其實由2018年至2022年,4年間CCL大部分時間都在170點至190點之間上上落落。值得留意的是,政府在2019及2022年先後兩度放寬按揭成數限制,借錢買樓比過去更容易,而2021年樓市成交金額亦創下歷史新高。這反映近年多了的購買力仍然未能推升樓市,港樓雖未至於大跌,但亦缺乏上升動力

    ▲CCL自2018年以來雖有波幅,但大致橫行。

    樓市偏淡背後原因很多,疫情、移民潮、地緣政治風險等因素環環相扣。而隨着美國步入加息周期,香港銀行會否根隨,以及對樓宇估價會否下跌,就直接影響每位上車客買樓及供樓的風險。

    淡市買樓慎防估價不足

    銀行在審批按揭貸款申請時,會以測量師行對物業所作的估價為關鍵考慮因素。上車客簽臨時買賣合約前,必須致電銀行查詢估價——不要只信網上估價,而要直接致電銀行按揭部,確保物業最新估值與成交易不會相差太遠,避免因估價不足而要抬錢上會,甚至撻訂收場。

    準買家要注意的另一風險是,如果在你簽臨約後市況轉壞、銀行估價下調,你的按揭貸款額亦可受影響。當然,香港樓市已大致橫市數年,忽然大跌的風險不高,準買家未致於對此過份擔心,只需要避免訂立太長的成交期,減少簽約後要面對市況波動風險即可。

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    加息周期買樓須準確預算供樓支

    加息對準買家的最直接影響,是可能增加日後供樓支出,不過前題是香港的銀行會跟隨美國加息。而根據過往經驗,儘管港元與美元掛鉤,香港銀行卻未必完全跟隨美元利息變化。在2015年至2018年,美國聯儲局共9次加息達2.25厘,但同期港元拆息只加一次,加幅為0.125厘,對香港業主供樓支出影響甚微。

    萬一今次香港真的跟隨美國加息呢?市場預料聯儲局今年加息約2.25厘。香港銀行審批按揭時所做的壓力測試已模擬了加息3厘對買家負擔能力的影響,故即使香港今次跟美國,亦未致於對業主災難性負擔。

    假設準買家以HK$700萬購買上車盤、現時按揭實際年利率為1.5厘計,加息1厘至3厘對供樓造成的影響如下:

    按揭實際年利率每月供款
    沒有加息1.5厘HK$22,830
    加息1厘2.5厘HK$26,137
    加息2厘3.5厘HK$29,704
    加息3厘4.5厘HK$33,517

    加息樓價會否大跌?在以上例子中,每加息1厘,上車客的月供款額增加3千多元,業主支出固然增加,但能通過壓力測試的業主具備一定負擔能力,相信難以單純因加息而引發「銀主盤」浪潮或導致樓價大跌。而事實上,在2015年至2018年美國加息期間,香港樓價亦照升約3成。當然,香港樓市仍面臨環保經濟及本地因素導致的風險,準買家預保持審慎態度,預留足夠供樓及應付生活需要半年至一年的應急現金以備不時之需,確保不輕易因突發事情而斷供物業。

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    #加息買樓
    #淡市買樓
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