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    買樓撻訂後果〡 撻訂要賠幾多?教你避開撻訂陷阱

    買樓撻訂後果〡 撻訂要賠幾多?教你避開撻訂陷阱

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2022年 3月 10日•  閱讀時間:3分鐘
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    買樓已是過五關斬六將的挑戰,辛辛苦苦錢儲湊夠首期,揀好心儀單位,前面還有繁鎖的買賣手續,遇上市況波動,或個人財務與按揭問題,買家面對的不確定因素大增,最嚴重可導致撻訂收場。

    以下分享幾項市場上常見的撻訂原因、後果及預防方法,買樓新手必須注意,做好計劃與準備,以免努力儲錢的成果一鋪清袋。

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    買樓撻訂有咩後果?

    買樓時,雙方先後會簽賬臨時買賣合約及正式買賣合約,買方撻訂即代表他無法履行合約,自然要按照合約作出賠償。買方實際要支付的賠償金額,視乎樓價、訂金金額等因素而異,但被「殺訂」及賠代理佣金幾乎是必然後果。

    • 殺細訂:如果雙方簽署了臨約而未簽正式合約,買方取消交易會被賣方沒收訂金。「細訂」訂金通常是樓價3%至5%左右。
    • 殺大訂:簽署正式買賣合約時,買方已支付的訂金總額通常是樓價10%。在這時取消交易,這筆「大訂」將被賣方沒收。

    買樓時,雙方先後會簽賬臨時買賣合約及正式買賣合約,買方撻訂即代表他無法履行合約,自然要按照合約作出賠償。買方實際要支付的賠償金額,視乎樓價、訂金金額等因素而異,但被「殺訂」及賠代理佣金幾乎是必然後果。

    • 殺細訂:如果雙方簽署了臨約而未簽正式合約,買方取消交易會被賣方沒收訂金。「細訂」訂金通常是樓價3%至5%左右。
    • 殺大訂:簽署正式買賣合約時,買方已支付的訂金總額通常是樓價10%。在這時取消交易,這筆「大訂」將被賣方沒收。
    • 賠代理佣金:無論在哪一階段撻訂,取消交易的一方都要支付雙邊地產代理佣金,合共為樓價2%(買賣雙方各1%)。

    此外,在買方撻訂後,賣方理論上有權追討更多相關損失,如律師費及雜費等。假如日後樓市下沉,賣方以較低價錢出售單位,理論上是可以向撻訂的買方追討差價,但涉及法律程序,加上香港長期處於升市,撻訂後重售價錢往往高過原本賣價,故買方因撻訂而要賠差價的例子不多。

    以下講解常見的撻訂原因及預防方法:

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    陷阱1:估價不足阻礙「上會」

    銀行處理按揭申請時,會對物業價值進行估算,直接影響買家能否申請足夠按揭貸款。假設買家持有120萬元首期,簽署臨時合約購買600萬元的物業,按現行按揭規例,他最高可獲9成按揭貸款。若然銀行估足價,他可順利借足510萬元「上會」,但假設他在簽署臨約後遇上大跌市,銀行將下調估價至500萬元以下,他就很可能無法借到足夠的錢。如無法「抬錢上會」,可能要被迫撻訂。

    預防方法:
    準買家在簽定買賣合約前,最好與銀行做物業估價,以準確地掌握物業價值。此外,買家要避免訂立過長的成交期,以減少簽臨約後銀行才下調估價的風險。

    準買家平日亦應養成儲存收入證明 、準時還清卡數等習慣,助你申請按揭時更快捷及順利。假如你有為親友做按揭擔保人,買樓前最好「甩名」,否則借貸能力會大減。申請按揭時,買家應貨比三家,因間銀行處理申請所需時間、利率各有不同,買家可從中選擇最着數的,萬一被部份銀行拒絕申請也有後備。

    陷阱2:樓換樓遇「火燒連環船」

    aerial photo of lighted high-rise building

    雖然樓價升勢逆轉,但換樓客普遍仍要先賣樓才有足夠資金換樓。一旦換樓客賣樓時被撻訂,很可能導致他在購買另一物業時,因周轉不靈而同樣撻訂收場。

    預防方法:
    要避免「火燒連環船」式撻訂,換樓客請確保一賣一買之間要有足夠空窗期,最保險做法是完成整個賣樓交易,款項袋袋平安後,才簽臨約購買另一物業。無論換樓客有幾心急,也應至少等待簽賣樓臨約14天後,收到「大訂」才簽買樓的臨約,使被撻訂風險大減。

    此外,換樓客買樓的成交期亦應比買樓的長,如你賣樓成交期是60日,買樓時不妨定為90日,這樣即使賣樓過程有差池,也有時間「撲水」補救。賣樓時,如果買家願意的話,你可要求他付出較多細訂,增加對方的撻訂成本,等同為自己爭取多一分保障。

    陷阱3:繳付細訂時彈票

    買樓首個步驟是簽臨時買賣合約並支付「細訂」。若交付細訂的支票被銀行「彈票」,理論上賣方可以視彈票為買方毀約,繼而「殺訂」,地產代理也有權向買方追討兩邊佣金作為毀約賠償。常見的彈票原因包括簽名不符、戶口存款不足、誤用已無效的舊支票簿等。當然,彈票是否必然等同毀約,不能一概而論,如買賣雙方爭持不下,或要交由法庭定斷。

    預防方法:
    防止彈票方法很簡單,如使用常用的支票戶口、確保簽名正確、戶口存款充足,或用本票代替支票等。倘若不幸彈票,買方必須盡快禮貌地展示誠意,即時以有效方式向賣方支付訂金。一般而言,賣方如要追討損失,或須花上不少時間及成本,可能拖延原本賣樓計劃,因此如賣方一心求售,很多時都會願意在重新收到訂金後繼續交易。

    陷阱4:因恐荒而臨陣退縮

    2017年6月,傳媒報道一名買家以實用呎價逾1.8萬元買入太古城一個單位,事後稱收到風「樓價會跌」,壯士斷臂撻訂,損失約70萬元。約15個月後,樓市果然轉勢,但樓市經過上上落落,2018年11月,中原地太古城平均實用呎價仍高踞逾2萬元。也許我們都無法準確預測樓市升跌,也許有一天這位買家的預測會成真,但在今天看來,當日撻訂卻不似是明智的決定,日後無論樓市是升是跌,那70萬元本質上仍然是可以避免的損失。

    預防方法:
    買樓是重要的人生決定,面對樓市風高浪急,把辛苦儲來的錢押注在一個小小蝸居,難免有龐大心理負擔。樓市會否下跌?加息將如何影響樓價?政府會否再出辣招?萬一失業該怎麼辦?每一位上車客,無論你有沒有「父幹」,相信都曾經忐忑不安過。但買樓前理應對自己承受風險的能力作出準確評估,所指不單只是你能否通過壓力測試,亦包括你對跌市的承受能力。做好心理準備,切勿在簽買賣合約後,才忽然因可避免的心理壓力而撻訂。

    小貼士:網上即時按揭評估 簡易遞交申請

    要防止買樓後撻訂,買家向2至3間銀行遞交申請,萬一部分銀行拒絕批出貸款,也有後補方案。Planto提供網上按揭評估及快速申請工具。填寫幾項簡單資料,可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等重要資訊。

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