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加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱?

blog.added_on 16-11-2018

近日香港樓市降溫,多區出現減價成交,不少人蠢蠢欲動,期望「撈底」入市。買樓原本已是過五關斬六將的挑戰,辛辛苦苦錢儲湊夠首期,揀好心儀單位,前面還有繁鎖的買賣手續,遇上跌市,買家面對的不確定因素大增。

以下分享幾項市場上常見的撻訂原因及預防方法,買樓新手必須注意,做好計劃與準備,以免努力儲錢的成果一鋪清袋。

陷阱1:估價不足阻礙「上會」

flatlay photography of calculator between stack of banknote and click pen

銀行處理按揭申請時,會對物業價值進行估算,直接影響買家能否申請足夠按揭貸款。假設買家持有120萬元首期,簽署臨時合約購買600萬元的物業,按現行按揭規例,他最高可獲8成按揭貸款。若然銀行估價達600萬元或以上,他可順利借足480萬元「上會」,但假設他在簽署臨約後遇上大跌市,銀行將下調估價至500萬元,他就只能借到400萬元,所需首期增加至200萬。

預防方法: 準買家在簽定買賣合約前,最好向銀行申請預先批核按揭,以準確地掌握物業價值及自己負擔能力。跌市時,要避免訂立過長的成交期,以減少簽臨約後銀行才下調估價的風險。準買家平日亦應養成儲存收入證明 、準時還清卡數等習慣,助你申請按揭時更快捷及順利。假如你有為親友做按揭擔保人,買樓前最好「甩名」,否則借貸能力會大減。申請按揭時,買家應貨比三家,因間銀行處理申請所需時間、利率各有不同,買家可從中選擇最着數的,萬一被部份銀行拒絕申請也有後備。

陷阱2:「呼吸Plan」轉按失敗

過去數年香港樓市癲升,一手新盤屢屢以天價開售,發展商為吸引上車客,推出坊間俗稱「呼吸plan」的高成數按揭,意謂有呼吸就借到錢,申請資格極其寬鬆,部份甚至毋須要有入息證明或通過壓力測試,就可以借到9成或以上按揭貸款。但當遇上加息與跌市,呼吸plan上車族財務風險驟增

預防方法: 「呼吸plan」一般給予買家首兩、三年低息優惠期,其後按揭息率就會飆升至至少5、6厘,遇上加息周期,利息將貴上加貴。業主要避免挨貴息,必須轉按到銀行,但如果加息令樓市升勢不再,甚至遇上跌市令銀行估價下調,轉按時就要補回大筆差額。此外,加息令壓力測試門檻提高,亦增加轉按難度,可能要迫於無奈下「硬食」發展商按揭計劃優惠期過後的貴息。

陷阱3:樓換樓遇「火燒連環船」

aerial photo of lighted high-rise building

雖然樓價升勢逆轉,但換樓客普遍仍要先賣樓才有足夠資金換樓。一旦換樓客賣樓時被撻訂,很可能導致他在購買另一物業時,因周轉不靈而同樣撻訂收場。

預防方法: 要避免「火燒連環船」式撻訂,換樓客請確保一賣一買之間要有足夠空窗期,最保險做法是完成整個賣樓交易,款項袋袋平安後,才簽臨約購買另一物業。無論換樓客有幾心急,也應至少等待簽賣樓臨約14天後,收到「大訂」才簽買樓的臨約,使被撻訂風險大減。

此外,換樓客買樓的成交期亦應比買樓的長,如你賣樓成交期是45日,買樓時不妨定為60日或以上,這樣即使賣樓過程有差池,也有時間「撲水」補救。賣樓時,如果買家願意的話,你可要求他付出較多細訂,增加對方的撻訂成本,等同為自己爭取多一分保障。

陷阱4:繳付細訂時彈票

買樓首個步驟是簽臨時買賣合約並支付「細訂」。若交付細訂的支票被銀行「彈票」,理論上賣方可以視彈票為買方毀約,繼而「殺訂」,地產代理也有權向買方追討兩邊佣金作為毀約賠償。常見的彈票原因包括簽名不符、戶口存款不足、誤用已無效的舊支票簿等。當然,彈票是否必然等同毀約,不能一概而論,如買賣雙方爭持不下,或要交由法庭定斷。

預防方法: 防止彈票方法很簡單,如使用常用的支票戶口、確保簽名正確、戶口存款充足,或用本票代替支票等。倘若不幸彈票,買方必須盡快禮貌地展示誠意,即時以有效方式向賣方支付訂金。一般而言,賣方如要追討損失,或須花上不少時間及成本,可能拖延原本賣樓計劃,因此如賣方一心求售,很多時都會願意在重新收到訂金後繼續交易。

陷阱5:因恐荒而臨陣退縮

2017年6月,傳媒報道一名買家以實用呎價逾1.8萬元買入太古城一個單位,事後稱收到風「樓價會跌」,壯士斷臂撻訂,損失約70萬元。約15個月後,樓市果然轉勢,但樓市經過上上落落,2018年11月,中原地太古城平均實用呎價仍高踞逾2萬元。也許我們都無法準確預測樓市升跌,也許有一天這位買家的預測會成真,但在今天看來,當日撻訂卻不似是明智的決定,日後無論樓市是升是跌,那70萬元本質上仍然是可以避免的損失。

預防方法: 買樓是重要的人生決定,面對樓市風高浪急,把辛苦儲來的錢押注在一個小小蝸居,難免有龐大心理負擔。樓市會否下跌?加息將如何影響樓價?政府會否再出辣招?萬一失業該怎麼辦?每一位上車客,無論你有沒有「父幹」,相信都曾經忐忑不安過。但買樓前理應對自己承受風險的能力作出準確評估,所指不單只是你能否通過壓力測試,亦包括你對跌市的承受能力。做好心理準備,切勿在簽買賣合約後,才忽然因可避免的心理壓力而撻訂。

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