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    換樓時機〡跌市是否更容易換樓?

    換樓時機〡跌市是否更容易換樓?

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2022年 4月 20日•  閱讀時間:3分鐘
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    • 跌市可補較少差價換樓

    • 持續跌市宜先賣後買

    移民潮、加息及疫情,都使香港樓市陷於低迷,縱使有「財爺plan」幫助準買家敍造高成數按揭,使市場買賣稍為活躍,但整體樓價未見起息,中原城市領先指數由2022初的186.19點,微跌至4月上旬的179.65點。對有樓一族而言,樓價跌固然使身家縮水,但換個角度亦可能是轉樓的好時機。

    ▲CCL從歷史高位回落,但跌幅不算顯著。

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    跌市可補較少差價換樓

    一般人換樓,都期望細屋搬大屋。樓價下跌,對計劃換樓的準買家最明顯的好處,是能夠縮窄現居細屋與心儀大屋之間的差價。

    假設你現居於原本價值HK$600萬的兩房單位,目標希望買入價值HK$1,000萬的三房物業。當樓價下挫10%,兩者價值分別變成HK$540萬及HK$900萬。換言之,你的換樓差價由原本的HK$400萬,減少至HK$360萬,同時印花稅及代理佣金都更便宜。只要樓市未致於崩壞到影響銀行審批按揭,樓價跌得越多,換樓差價越少。

    舊居樓價新居樓價換樓要支付差價
    原本樓價HK$600萬HK$1,000萬HK$400萬
    樓市跌10%HK$540萬HK$900萬HK$360萬
    樓市跌20%HK$480萬HK$800萬HK$320萬
    樓市跌30%HK$420萬HK$700萬HK$280萬

    不過,在現實中,換樓客的現居物業不可能完美地與換樓目標單位維持相同減幅。兩個物業的地段、樓齡及市場需求等因素主宰物業的抗跌能力。如果換樓客計劃從質素平平的新界舊樓細單位,轉貨至抗跌力高的市區大型藍籌屋苑,跌市甚至或反過來加重換樓成本。換樓客要多做功課,篩選讓其可從跌市中受惠的屋苑及戶型。

    持續跌市宜先賣後買

    換樓可選擇「先買後賣」或「先賣後買」,在預期樓市會持續下跌時,換樓客宜採取「先賣後買」策略。

    假如換樓客選擇「先買後賣」,由於稅務局會向購買第二層物業時人士徵收15%雙倍印花稅,故換樓客須先預繳稅,然後在一年內賣出舊居申請退稅。以樓價HK$600萬計,15%雙倍印花稅高達HK$90萬,如無法成功退稅,換樓客難免大失預算。另外,根據按證公司(HKMC)規定,轉樓客必須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,「先買後賣」的換樓客要預留充裕首期。

    萬一在樓市不景況時,換樓客的舊居遲遲未賣出,在臨近一年期限時,心理壓力難免越來越大,最後可能被迫割價求售,以避過重稅。因此,跌市時換樓客最好先賣出現居單位,才在沒有被罰重稅的風險下購買新居。

    此外,物業買賣的成交期通常為60至90日,為避免賣樓時出現阻滯而影響換樓部署,最安全的做法是完成賣出現居物業的所有流程後,才簽臨約買新居。期間換樓客可能要短暫租樓,記得為搬屋及租金做好預算。

    在持續跌市時,你的心儀物業可望在這兩、三個月成交期內進一步減價,有助換樓客降低差價。當然,任何專家亦難準確預測樓市走勢,換樓一賣一買時間拖得越長,市況變動機會亦越大,如果樓市突然反彈,換樓成本自隨之上升。

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