移民潮、加息及疫情，都使香港樓市陷於低迷，縱使有「財爺plan」幫助準買家敍造高成數按揭，使市場買賣稍為活躍，但整體樓價未見起息，中原城市領先指數由2022初的186.19點，微跌至4月上旬的179.65點。對有樓一族而言，樓價跌固然使身家縮水，但換個角度亦可能是轉樓的好時機。
跌市可補較少差價換樓
一般人換樓，都期望細屋搬大屋。樓價下跌，對計劃換樓的準買家最明顯的好處，是能夠縮窄現居細屋與心儀大屋之間的差價。
假設你現居於原本價值HK$600萬的兩房單位，目標希望買入價值HK$1,000萬的三房物業。當樓價下挫10%，兩者價值分別變成HK$540萬及HK$900萬。換言之，你的換樓差價由原本的HK$400萬，減少至HK$360萬，同時印花稅及代理佣金都更便宜。只要樓市未致於崩壞到影響銀行審批按揭，樓價跌得越多，換樓差價越少。
| 舊居樓價 | 新居樓價 | 換樓要支付差價 | |
| 原本樓價 | HK$600萬 | HK$1,000萬 | HK$400萬 |
| 樓市跌10% | HK$540萬 | HK$900萬 | HK$360萬 |
| 樓市跌20% | HK$480萬 | HK$800萬 | HK$320萬 |
| 樓市跌30% | HK$420萬 | HK$700萬 | HK$280萬 |
不過，在現實中，換樓客的現居物業不可能完美地與換樓目標單位維持相同減幅。兩個物業的地段、樓齡及市場需求等因素主宰物業的抗跌能力。如果換樓客計劃從質素平平的新界舊樓細單位，轉貨至抗跌力高的市區大型藍籌屋苑，跌市甚至或反過來加重換樓成本。換樓客要多做功課，篩選讓其可從跌市中受惠的屋苑及戶型。
持續跌市宜先賣後買
換樓可選擇「先買後賣」或「先賣後買」，在預期樓市會持續下跌時，換樓客宜採取「先賣後買」策略。
假如換樓客選擇「先買後賣」，由於稅務局會向購買第二層物業時人士徵收15%雙倍印花稅，故換樓客須先預繳稅，然後在一年內賣出舊居申請退稅。以樓價HK$600萬計，15%雙倍印花稅高達HK$90萬，如無法成功退稅，換樓客難免大失預算。另外，根據按證公司（HKMC）規定，轉樓客必須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，「先買後賣」的換樓客要預留充裕首期。
萬一在樓市不景況時，換樓客的舊居遲遲未賣出，在臨近一年期限時，心理壓力難免越來越大，最後可能被迫割價求售，以避過重稅。因此，跌市時換樓客最好先賣出現居單位，才在沒有被罰重稅的風險下購買新居。
此外，物業買賣的成交期通常為60至90日，為避免賣樓時出現阻滯而影響換樓部署，最安全的做法是完成賣出現居物業的所有流程後，才簽臨約買新居。期間換樓客可能要短暫租樓，記得為搬屋及租金做好預算。
在持續跌市時，你的心儀物業可望在這兩、三個月成交期內進一步減價，有助換樓客降低差價。當然，任何專家亦難準確預測樓市走勢，換樓一賣一買時間拖得越長，市況變動機會亦越大，如果樓市突然反彈，換樓成本自隨之上升。
