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    樓換樓〡先賣後買、先買後賣點揀好?優缺點檢閱

    樓換樓〡先賣後買、先買後賣點揀好?優缺點檢閱

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    最後更新: 2022年 4月 20日•  閱讀時間:3分鐘
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    • 先賣後買:換樓資金充裕

    • 先買後賣:須付15%印花稅再退稅

    從2019至2022年之間,香港經歷疫症與政治風波交煎,樓價似乎沒有出現重大下跌,樓市在「財爺plan」加持下靜極思動。根據現行按揭規則,HK$1,000萬以下住宅物業可敍造9成按揭,樓價HK$1,200萬內亦可借8成,高成數按揭為換樓客大開方之門。

    換樓時,選擇「先賣後買」或「先買後賣」均有其利弊,足以影響購買新物業的預算以至按揭申請

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    先賣後買:換樓資金充裕

    先賣後買是十分普遍的換樓方式,畢竟香港樓價高昂,加上不少換樓客是「細換大」,不賣樓又哪有錢買新物業?先賣後賣的優缺點包括:

    先賣後買的好處

    • 資金充裕:沽出原有物業所得的資金,便是支付新樓首期的彈藥,解決買樓最痛苦的首期問題。
    • 恢復首置身份:簽賬賣出物業的臨約後,換樓客便恢復首置身份,再買樓時毋須支付雙倍印花稅,而只須支付較低的第2標準稅率印花稅

    不過,按證公司(HKMC)對首置定義頗有不同,後者要求賣家須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。

    先賣後買的壞處及注意事項

    • 換樓期間居住支出:由賣樓以至搬進新居,中間至少相隔數月,換樓客要以「售後租回」形式住在原有單位,或遷至短租居所,兩者均涉及租金支出。
    • 預留周轉資金:換樓客預備的流動資金,宜足以支付購買新物業所需的大細訂及印花稅。賣樓後,賣家一般要等到成交日才收到大部分款項,此前頂多只會收到大細訂(視乎律師樓與賣家協議,有時賣家甚至要到成交日才收到訂金)。
    • 預留充裕時間:一賣一買的成交日宜相隔至少兩周,以便有足夠時間處理手續及資金,萬一賣樓過程延誤了數天,也有時間補救。用相同律師樓處理賣樓及買樓,可減少奔走簽約及匯款所耗時間。
    • 撻訂風險:賣樓時,如遇上買方撻訂,換樓客很難馬上找到新買家,如這時換樓客已簽署新物業買賣合約,便要另覓首期才能上會,最終或因無法周轉而同告撻訂。

    先買後賣:須付15%印花稅再退稅

    先買後賣適合流動資金充裕的換樓客,假設換樓客持有A物業,換樓時先買入B物業,再賣出原來持有的A單位,期間他須先為B物業支付15%從價印花稅,一年內賣出A物業後,再申請退稅。注意事項如下:

    先買後賣的好處

    • 解決換樓期的住屋需要:換樓客已擁有新居所,有較充裕時間裝修及搬屋,節省換樓期間租金支出。
    • 稅務優惠:退稅後,換樓客須支付的印花稅,跟選擇先賣後買者相同。同樣可享較低的首置印花稅稅率。

    先買後賣的壞處及注意事項

    • 要預備大筆資金:換樓客要預備有一大筆錢支付首期、印花稅、裝修費等,閒閒地要幾百萬元。
    • 按揭要求較嚴格:非首置人士購買HK$1,000萬或以下物業,無法借到9成按揭。
    • 賣樓心理壓力:隨着一年退稅期迫近,換樓客將越迫切要賣出舊樓才能退稅,一旦市況轉淡,更容易被壓價。
    • 撻訂風險:賣出物業時,如買家撻訂,換樓客將無法退稅,要趕在限期前找到新買家。

    申請退稅時須知

    退稅期限12個月的退稅期以新舊物業的臨時買賣合約計算,過後就不能獲得退稅。
    退稅金額退稅金額為已支付15%印花稅及第2標準稅率差額,假設樓價是HK$680萬,退稅額是:HK$6,800,000 X 15% – HK$6,800,000元 X 3.75% = HK$1,020,000 – HK$255,000 = HK$765,000。
    退稅手續一般由律師樓辦妥,申請後約兩個月內可收到。

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