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    換樓備忘〡售後租回    解決搬屋短租煩惱

    換樓備忘〡售後租回 解決搬屋短租煩惱

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2022年 5月 20日•  閱讀時間:3分鐘
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    • 為甚麼要在賣樓後租回自己的單位?

    • 售後租回4大注意事項

    在樓換樓過程中,業主為籌備資金支付新居首期,往往採用「先賣後買」模式,但這亦衍生另一問題:賣出舊居後、搬進新居前,期間數月仍需要一處臨時居所。想減少遷居煩惱,其中一個常見做法是「售後租回」原有物業。

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    為甚麼要在賣樓後租回自己的單位?

    由於買入新居成交日一般比賣出舊居的遲,加上裝修、搬屋需時,售後租回對換樓人士的好處非常明顯,以下用簡單例子說明:

    1月1日陳先生簽臨約賣出舊居,成交日為4月1日,他與買家簽訂為期4個月的售後租回合約
    1月2日陳簽臨約買入新居,成交日為4月15日
    4月1日舊居交吉,陳先生開始租回舊居,買賣雙方變成業主與租客關係
    4月15日陳先生的新居成交,他馬上着手裝修事宜
    4月16日至7月31日陳先生花3個多月時間,完成裝修及搬遷,順利住進新居,並把舊居鎖匙正式交予新業主

    如陳先生另覓短租單位,需要搬遷兩次才能完成換樓;透過售後租回,他只要搬一次屋即可,節省了一次搬屋使費及迷你倉租金。

    財務方面,如陳先生選擇「先買後賣」,他同樣可住在舊居直到新居完成裝修,但就要暫繳雙倍印花稅及在賣樓後申請退稅,並要另外預備資金作為新居首期,更無法用首置資格敍造9成按揭。因此,售後租回同時為他解決居住及周轉資金的需要。

    售後租回4大注意事項

    售後租回在買賣住宅物業時甚為普遍,由於換樓客的舊居買家可獲額外收入,故除非買家急於搬進單位,否則雙方一般不難達成「雙贏」協議。但這類短期租約與一般短租頗有不同之處,買賣雙方都要注意。

    租約存灰式地帶 或要一炮過交租

    新居裝修通常3至6個月可大功告成,故售後租回租約期通常只有數個月,如新買家打算借高成數按揭,理論上不可將單位租出,因此這類租約很多時不打釐印。有地產經紀會在簽署臨約時,同時為雙方訂立售後租條款,租約由地產經紀保管,賣家可能要一次過向買家支付所有租金,保障雙方利益。

    樓價租金綑綁式討價還價

    假設單位租金是HK$17,000,售後租回半年,租金便達HK$102,000,另加按金。但是否完全按市值租金立約,則視乎買賣雙方協議,或可用樓價折讓換取減租。對新業主而言,一炮過收前業主市值租金,固然有助置業周轉,但用減租換減樓價,可更易承造按揭慳印花稅,而前業主則可避免馬上交出大筆租金。

    售後租回租通常免佣

    買賣物業時,雙方已各自要向地產代理支付佣金,因此簽訂售後租回合約時,通常不用再給予經紀佣金,經紀為促成交易,亦很少堅持向買賣雙方收取這筆相對微不足道的佣金。

    買賣手續要做足 水電煤轉名及交吉順延

    簽訂售後租回合約,不會對物業買賣流程造成任何影響,買賣雙方仍要如常簽買賣合約、交付訂金、相約驗樓及支付尾數。唯一不同的是,由於賣家在交吉日同時變成租客,故毋須在這日向新買家交鎖匙,將連同水費、電費、煤氣、差餉、管理費等轉名手續順延至租約完結為止。

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