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    【村屋按揭】按揭成數、估價、年期、注意事項全面睇

    【村屋按揭】按揭成數、估價、年期、注意事項全面睇

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2021年 1月 11日•  閱讀時間:3分鐘
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    香港樓價高昂,新界地區的村屋因位置偏遠,樓價偏低,而且環境清幽、地方寬敞,故一直受預算較少的首置人士青睞。不過,上車客亦須留意,買村屋的按揭申請手續及規則,與一般私人屋苑頗有不同之處,入市前須做好準備。

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    村屋按揭最高借8成半 還款期最長30年

    過去村屋的按揭成數上限僅5至6成,直2019年推新例放寬後,首置人士購買村屋可敍造的按揭成數,才大增至8成至8成半,使準買家更容易上會。

    首置村屋按揭成數

    樓價最高按揭成數
    800萬元或以下85%
    800至900萬元85%(上限720萬元)
    900至1000萬元80%(上限800萬元)

    還款期最長30年

    按揭年期方面,村屋的最長還款期與一般住宅物業一樣是30年,而買家年齡、村屋樓齡等因素亦有影響。銀行常用的計法為「65年 – 村屋樓齡 = 最長按揭年期」,使用按揭保險上會者,計法改為「55年 – 樓齡」。銀行亦可能視乎物業新舊及狀況,而作再調整。

    銀行村屋估價保守

    村屋成交梳落,銀行估價時可參考個案較少,估值通常較保守,買家一般亦不會在銀行網上系統找到村屋估價。選擇屋苑式管理的村屋,因交投較活躍,相對容易估足價。

    此外,村屋較常出現僭建物、地契或路權等問題,對銀行審批按揭有一定影響,準買家不可不防。

    小心村屋僭建或違契

    準買家簽臨約前,宜先詳細調查村屋的結構,包括是否有僭建的簷篷、玻璃屋等,天台、花園等是否入契,側窗紙是否完整等。銀行若發現村屋有僭建物,可能要求還原才批出按揭,而考慮到還原所涉及費用,最終批出的按揭金額有機會被下調。

    避免買業權或路權不清物業

    一些歷史較悠久的新界圍村,村屋業權與附近範團的路權及地權未必有清晰記錄,例如村屋通道可能是由部份村民集體擁有,但卻是所有住戶的出入必經之路。購買時,買家須查清路權,避免出現糾紛,影響按揭。

    村花丁花或無法上會

    部份村屋以樓花形式出售,即所謂的「村花」或「丁花」,很多時是未獲批滿意紙及未補地價,在法律上屬無法轉讓,銀行方不會批出按揭貸款。

    丁村建後5年內轉售要補地價

    丁屋是政府讓原居民男丁免補地價建居的政策,如丁屋落成後在5年內轉售,就要補地價。買家購物這類村屋時,必須確保物業已完成補地價,以免交易及按揭申請因此受阻。

    宜找專處理村屋買賣的律師樓

    由村屋業權、僭建等問題所衍生的法律問題亦較複雜,宜找專門做村屋買賣的律師樓,收費通常稍貴,可達萬元以上,最好先確認所有手續的「以包價」,以及是否屬心儀銀行的可用律師樓,才正式委聘律師。最後,準買家須預備充裕時間完成按揭審批,宜與賣方訂立較長的成交期,一旦出現意外亦有時間補救。

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