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    盤點租霸6大特徵  業主追租、收樓及預防租客欠租有咩辦法?

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    最後更新: 2024年 5月 20日•  閱讀時間:3分鐘
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    • 租霸6大常見特徵

    • 業主不幸遇上租霸  有咩辦法追討租金及收回單位?

    • 預防租霸4式

    • 2024年11月銀行私人貸款/稅貸年利率及優惠比較

    買樓收租最怕遇上租霸,不但令業主減少租金收入,更要花費大量時間和精力追租及收回物業,更嚴重的是,你的出租物業可能陷入遭人惡意破壞的風險,損失慘重。到底租霸有甚麼常見特徵?不幸預上租霸可點解決?業主想預防租霸,又有甚麼好方法?

    租霸6大常見特徵

    租霸無處不在,並不限於特定背景、年齡及工作行業,業主無法單純因為租客有某些特徵,就能準確斷定對方必定是租霸。不過,綜合坊間業主經驗,租霸並非完全無迹可尋,業主如遇到以下這幾類住客有意租樓,須要格外警剔,三思是否向對方租出物業。

    1) 沒有穩定收入

    如果租客沒有穩定工作,在遇到經濟困難時,自然不能準時支付租金。業主在出租單位前,可要求租客提供稅單或糧單等收入證明,確保他們有能力支付租金。一般而言,薪高糧準的公務員或大公司中高層,都會被視為入息穩定、經濟基礎良好的「優質租客」。

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    2) 過份迫切地租樓

    有些租霸租樓時往往表現得非常急切,這可能是他們因為欠租,被上一位包租公驅逐。此外,租客如果完全不講價,甚至願意用不合理的高價租樓,或接受份外嚴苛的條件,業主都要格外留神,應嘗試進一步調查租客背景。

    3) 用公司名義租樓

    倘若租客以有限公司的名義租樓,欠租時只要申請清盤,業主就很難追究。因此,除非對方是有規模及信譽良好的企業,否則有限公司租客還是可免則免。

    4) 提供虛假或誤導性資料

    如果業主在租客提交的文件中,發現顯然是造假的工作或收入證明,或者虛報單位居住人士的背景、職業等,就算虛報的資料看似無關痛癢,但未租先講大話,亦反映租客絕非老實可靠,有可能是「租霸來了」的警號。

    5) 對租賃條款極度挑剔

    有租霸會在簽署租約時,會顯得非業挑剔,未簽約已提出極多奇怪要求,甚至試圖修改常見條款,就算不是租霸,亦有反映租客為人極難相處,有機會在日後雙方發生爭執時故意欠租。而租客堅持在租約中加入罕見條款,也有可能是為日後「走數」鋪路,業主應盡量避免這種「麻煩友」。

    6) 在租霸黑名單榜上有名

    網上有業主編製了所謂的「租霸黑名單」,內容是綜合業主群組所分享舉報所得。雖然「黑名單」只是網上業主自製,未必可靠,但空穴來風未必無因,一旦發現準租客被列入「黑名單」,業主需要格外警剔。如果你認為對方誠實可靠、不似租霸,不妨照直問問對方的租樓歷史,以判斷準租客是否因私怨而遭人冤柱是租霸。

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    業主不幸遇上租霸  有咩辦法追討租金及收回單位?

    當業主不幸被租客拖欠租金,就需要採取合法、合理的行動追討欠款,保障自己的權益。以下是一些實用的方法和策略:

    1) 溝通及判斷形勢

    租客首次拖欠租金時,業主應該友善地溝通,了解拖欠租金的原因,避免關係惡化。有時候,租客可能因為臨時的一時周全困難,無法準時支付租金。如果雙方仍然能互相信任,可以協議合理的分期還款計劃。

    如果雙方談判不果,或租客完全拒絕溝通,欠租金額持續累積,業主就要果斷採取行動追租及收回物業,及早止蝕。

    2) 向租客發書面通知

    溝通無果後,業主應向租客發出正式書面通知,以警告租客,並為後續的法律程序做準備。書面通知應清晰明確地指出拖欠的金額和支付的最後期限,並提醒租客如果再不交租,業將採取包租收樓在內的法律行動。

    3) 用法律途徑追租及收樓

    只要租客未能在租金到期日15日交租,業主已有權終止租約,以及有權取得法庭的收回管有權命令。業主用法律途徑追租及收樓的常見程序如下:

    1. 確認租約已打釐印:開始法律行動前,業主記得確保租約已打釐印,如果未打就要補打及繳交罰款。
    2. 向法院申索:如果業主只想追討欠租,而無意收回物業,可向小額錢債審裁處(欠租HK$75,000或以下)或區域法院(申索金HK75,001至HK$300萬);如要收回物業,則須經土地審裁處或區域法院(所欠租金不高於HK$300萬元,而物業應課差餉租值不高於HK$32萬)提告。
    3. 提交文件:業主須向土地審裁或相關法院提交的文件一般包括身份證、已打釐印租約、業權證明文件,以及已填妥的《申請通知書》(表格 22)和《致實際管有或居住者通知書》。
    4. 向租客發通知書:提交《申請通知書》後7日內,業主要以親自、郵寄等方式將《申請通知書》副本送達租戶,並須將《致實際管有或居住者通知書》副本連續3日張貼在單位門口,即是俗稱的「貼門口紙」。
    5. 申請及執行收樓令:當審裁處批出判決書後,業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》,即收樓令,費用是$182。有了收樓令,業主就可以要求執達執行收樓令,並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後,可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。如果單位內留有租客的財品,業主不能自行棄置,而要另行申請《扣押債務人財產令狀》,交由執達吏處理。

    預防租霸4式

    萬一不幸遇上租霸,業主即使最終成功收回單位,但仍很可能損失一大筆難以追討的空窗期租金及善後費用,大大折損租金回報率。因此,業主最好防患於未然,在租賃過程中採取適當的預防措施:

    1. 詳細審查租客背景:業主可在不侵犯個人私隱的情況下,索取租客的背景資料,包括收入證明、租賃歷史、工作證明及卡片等,了解租客的誠信度和財務狀況。
    2. 簽訂詳細租約:租約應明確列出雙方的責任和義務,特別是單位水電維修保養,以及違約處理的條款等。
    3. 收足按金:在香港租樓,樓主一般收取「兩按一上」,其中相等於兩期租金的按金,可用作扣減租客拖欠租金或損壞房屋的維修費,為業主提供一定保障。
    4. 保持良好關係:業主在聲討租霸前,亦要撫心自問有沒有做足業主的基本責任。有時候,租客並非故意想做租霸,而是因業主持續忽視租客合理要求(如維修水電、冷氣等),才迫不得已用拒絕交租作為拒議手段。因此,業主與租客保持良好溝通,可減少糾紛發生。
    5. 保留證據:在與租客溝通的過程中,業主應盡可能保留租約、與租客的溝通記錄等資料,一旦雙方發生糾紛,甚至要進入法律程序,業主手握越多記錄,對自己越有保障。

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