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    拆主力牆〡日出康城業主點收科?違規裝修對按揭/火險/轉售影響拆解

    拆主力牆〡日出康城業主點收科?違規裝修對按揭/火險/轉售影響拆解

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    最後更新: 2023年 6月 1日•  閱讀時間:3分鐘
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    買樓是人生大事,惟有時千揀萬揀,都未必搵到內櫳間隔啱心水的物業,因此不少業主會大刀闊斧地裝修單位,讓局佈更符合生活習慣。近日日出康城首都一個三房單位,就因業主及設計公司拆走主力牆打通間隔,鬧得滿城風雨。本文講解在買樓或裝修時,買家或業主對主力牆應有基本認知,避免重蹈涉事康城業主的覆轍。

    主力牆點解唔拆得?

    主力牆又稱承重牆或結構牆,以石屎、英泥及鋼筋等組成,是支撐整棟樓宇結構的重要部分,一旦被拆走樓宇就會有倒塌危機,如2010年香港馬頭圍道冧樓塌事件便由裝修工人拆主力牆所導致。

    因此,在任何住宅物業的裝修工程中,業主只能透過拆除非主力牆改動單位間隔,即使入紙申請,屋宇署原則上亦不可能批准任何人拆走主力牆。

    日出康城首都第六座拆牆事件曝光後,屋宇署派員上門視察單位狀況。經初步評估後,指事件中日出康城單位被拆除的牆身佔單位結構牆約6%及該樓層約1%。雖然樓宇整體結構無危險,但並不合標準,署方於是要求業主須於15日內展開修復,30日內完成工程。

    拆主力牆對保險、按揭及轉售有咩後果?

    屋宇署仍在調查日出康城拆牆事件中負責誰屬,最終可能有人要面臨刑事後果。而從財務角度而言,涉事單位的按揭貸款及保險幾可肯定會受影響。

    已購買火險或失效

    火險是住宅物業的結構保險,單位牆身屬其保障範圍。虛擬保險公司OneDegree發言人接受傳媒訪問時指,火險公司保單一般載有如下由火險公會訂之標準條款:

    「投保人必須遵守下列政府機構所公佈之一切有關各項規章,條例及任何通告,如不遵守則足以影響或增加本保單所保之危險情況: (i)消防事務處及/或(ii)勞工處及/或(iii)危險品條例及/或(iv)工廠暨工業經營條例及/或(v)其他有關條例。 但如經本公司在保單上批明對某項規章、條例或通告,可以毋須遵守者,則不受本條款之約束。」

    如業主有未獲屋宇署授權下對單位作結構改動,屬違反《建築物條例》,保險公司可終止涉事單位的火險保單,但同座大廈的其他單位則不受影響。

    影響銀行估價 增加轉售難度

    日出康城拆主力牆事件曝光後,多間銀行停止為涉事單位估價。銀行估價是審批按揭貸款的重要參考數據,倘若單位不獲銀行估價,意味着下手買家難以取得銀行按揭貸款來完成交,要full pay才能買入涉事單位,轉售難度大增;而現任業主亦難以轉按。該單位能否獲重新估價、估值會否折損,相信仍要視乎事態發展。

    至於事件中日出康城單位的同層及樓上樓下物業,目前仍可在主要銀行的網上系統查詢到估價,相信未受影響。

    銀行會Call Loan嗎?

    住宅物業結構受損,意味着單位並不符合火險承保及獲批按揭貸款的資格,銀行會立即Call Loan嗎?

    現時該單位的按揭貸款早已批出,而屋宇署亦正給予時間業主進行復修,故相信銀行仍會等候業主補救行動及成效,才決定下一步行動。

    而從貸款風險角度而言,如業主繼續如期償還按揭貸款,銀行實無Call Loan誘因。畢竟Call Loan可能使單位變成銀主盤,而以單位目前狀況及「知名度」,相信不易賣出,就算有人肯買價格亦難免折讓不少,銀行未必有着數,因此現階段相信銀行不會Call Loan。

    如何判斷牆身是否主力牆?

    在業主進行裝修前,或是準買家睇樓時,應如何分辨單位中哪一幅是主力牆?

    敲牆判斷是否主力牆

    主力牆比普通磚牆厚實,敲打時會明顯感到牆身較少震蕩,聲音亦較低沉而厚實;相反,普通間隔牆的敲打聲會較空洞和有回音,敲牆時震感亦較強。

    查看圖則以判斷是否主力牆

    住宅物業的圖則會顯示裝身厚度,如果圖則上某一幅牆特別厚,則很大機會是主力牆。如果是一手物業,你可從售樓書上查看圖則;二手樓的話,地產代理網站的圖則通常亦有顯示牆身厚度。如想取得更準確的圖則,可到屋宇署的百樓圖網(Bravo)付費查看。

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