買樓後每月償還按揭，供款一般分為本金和利息兩部分，而其中利息部分的支出是可以用作扣稅，對供樓一族節省支出相當有用。
所謂「供樓利息扣稅」，稅務局的正式用語叫做「居所貸款利息扣除」，目的讓合資格業主把已支付的按揭利息從應課稅入息中扣除，從而減輕薪俸稅或個人入息課稅負擔。
2026年收到的個別人士報稅表，一般是用來申報2025年4月1日至2026年3月31日，即2025/26課稅年度的收入和扣除項目，其中每名納稅人的居所貸款利息基本扣除上限為HK$100,000；符合指定子女同住條件者，最高可額外扣除HK$20,000，合計上限為HK$120,000。
業主實際可以申索多少，仍要視乎利息支出、業權比例、貸款用途，以及物業是否用作主要居所。聯名物業、部分出租或曾經轉按和加按的住宅，計算方法亦有所不同，本文會為大家講解。
供樓利息扣稅是甚麼？
居所貸款利息扣除是一項特惠扣除，納稅人以貸款購買香港住宅，並將物業用作自己的主要居所，可在符合條件下，從應課薪俸稅的入息或個人入息課稅下的入息總額，扣除該課稅年度實際支付的合資格利息。
須注意的是，居所貸款利息扣除不是政府直接退回相同金額的稅款，而是降低用來計稅的入息。因此，即使兩名業主獲得相同的扣除額，實際節省的稅款也可能不同。
供樓人士亦要分清本金和利息。每月按揭供款通常包含兩部分，只有合資格利息可以扣稅，償還本金的部分不能申索。
假設一名業主全年供樓支出合共HK$240,000，當中HK$150,000用來償還本金，HK$90,000屬按揭利息。計算居所貸款利息支出總額時，應以HK$90,000為起點，而非把全年HK$240,000供款全部填報。
誰可申請居所貸款利息扣除？
納稅人一般須符合以下條件，才可申請扣除居所貸款利息：
- 申請人是住宅的合法業主，包括唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人，業權以土地註冊處紀錄為準；
- 住宅位於香港，並屬根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位；
- 住宅在有關課稅年度內全部或部分用作申請人的居住地方；如申請人擁有多個居所，有關物業須是其主要居所；
- 有關貸款實際用於購買該住宅；
- 貸款以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證；
- 貸款由政府、財務機構、註冊儲蓄互助社、持牌放債人、香港房屋協會、申請人的僱主，或經稅務局局長認可的組織或協會提供；
- 申請人實際承擔及支付有關利息；
- 申請人須課繳薪俸稅，或符合資格選擇個人入息課稅。
物業必須由申請人以個人名義持有。假如住宅登記在父母名下，即使子女負責每月供款，子女亦不是合法業主，不能申索居所貸款利息扣除。以有限公司名義持有的住宅，同樣不符合個人申索資格。
如納稅人擁有多個居所，只能就實際用作主要居所的住宅申索。已婚人士與同住配偶各自擁有一個住宅，一般亦只能就二人共同視為主要居所的單位申索。至於香港以外的住宅，由於不符合《稅務條例》對住宅的相關定義，其貸款利息不能扣除。
樓花買家亦要留意，單位尚在建築、未可入伙或仍未用作申請人的居所期間，所支付的利息一般不符合資格。稅務局會考慮物業實際用作居所的時間，而非單憑簽署買賣合約或開始供款的日期判斷。
2026年供樓利息扣稅上限是多少？
2025/26課稅年度的居所貸款利息基本扣除上限為每名納稅人HK$100,000。可扣除金額以實際支付的合資格利息及適用上限兩者中較低者為準。
假設一名業主全年支付HK$80,000合資格利息，可扣除HK$80,000；如果全年支付HK$130,000，而又不符合額外扣除資格，最多只能扣除HK$100,000。餘下HK$30,000不能結轉至下一個課稅年度。
由2024/25課稅年度起，符合指定子女同住條件的納稅人，可選擇使用額外HK$20,000扣除限額，令供樓利息扣稅上限增至HK$120,000。
納稅人須符合以下主要條件：
- 子女在2023年10月25日或之後出生；
- 子女在有關課稅年度內任何時間未滿18歲；
- 納稅人在有關課稅年度內與子女在香港同住，一般須至少連續6個月；
- 實際支付的合資格利息超過基本扣除限額；
- 納稅人以書面方式選擇使用額外扣除限額。
假如全年合資格利息只有HK$95,000，即使納稅人符合子女同住條件，實際扣除額仍是HK$95,000，不會因為獲得額外扣除資格而自動增至HK$120,000。
同住期不足6個月亦不一定完全失去資格。若子女在課稅年度後期出生、在海外升學或需要住院，又或納稅人因工作經常離港，稅務局可按個別情況接受較短的同住期。申請人應保存足以解釋家庭安排及同住時間的資料，以備稅務局查核。
有關額外扣除的完整條件，可參閱稅務局的居所貸款利息額外扣除說明。
供樓利息扣稅點計？
一般情況下，可扣除的居所貸款利息受以下三項因素限制：
- 有關課稅年度實際支付的合資格利息；
- 按自住用途及業權比例計算的合資格部分；
- 適用於申請人的扣除上限。
最終扣除額一般以三者中最低者為準。
例子一：單名自住物業
陳先生單獨持有自住物業，2025/26課稅年度支付按揭利息HK$78,000。由於利息低於HK$100,000基本扣除上限，他可申索HK$78,000。
例子二：利息超過基本扣除上限
李女士單獨持有主要居所，全年支付按揭利息HK$135,000。她不符合額外扣除資格，因此最多可扣除HK$100,000。
例子三：符合額外扣除資格
黃先生單獨持有主要居所，全年支付按揭利息HK$130,000，並符合指定子女同住條件。他以書面方式選擇使用額外扣除限額後，最多可扣除HK$120,000，其餘HK$10,000不能留待下一年使用。
居所貸款利息扣除會減少應課稅入息，而非直接從稅款中扣減相同金額。實際節省多少稅款，不能單純把扣除額乘以一個固定百分比，仍要視乎納稅人的收入、其他扣除、免稅額及適用稅率。
供樓利息扣稅年期如何計算？
每名納稅人最多可在20個課稅年度申索居所貸款利息基本扣除，這些年度毋須連續。
所謂20年，指20個獲容許扣除的課稅年度，而非240個月。即使某個課稅年度只支付了數個月利息，只要獲准扣除，也可能用去一個完整申索年度。
例如業主在2025年11月開始供樓，並就2025年11月至2026年3月支付的利息申索2025/26課稅年度扣除。雖然合資格期間只有5個月，仍會計作一個課稅年度。
若某年沒有申索或沒有獲得扣除，該年度一般不會計入20年。更換主要居所或轉按則不會重新獲得另一個20年限額，稅務局會按照納稅人的個人申索紀錄累計。
額外扣除的年期另設限制。每名納稅人最多可在19個課稅年度使用居所貸款利息或住宅租金額外扣除，年度同樣毋須連續。兩項額外扣除會合併計算19年，並非各自享有19年。
如果納稅人已用盡20個課稅年度的居所貸款利息基本扣除，不論過往曾否使用額外扣除限額，其後均不能單獨使用居所貸款利息額外扣除。
納稅人亦不宜在沒有稅務需要時盲目申索。若入息本身已低於個人免稅額，即使填報利息，也未必會被視為已獲扣除；但若計入居所貸款利息扣除後才令應課稅入息減至零，通常會視為已使用一個扣除年度，未用盡的部分亦不能結轉。
稅務局一般會在評稅通知書列明已獲扣除的款額及剩餘申索年期。供樓人士可按通知書紀錄，判斷自己是否已使用一個扣除年度。
聯名物業的供樓利息如何分配？
聯名物業的扣除額不能完全按照「由誰負責供樓」決定，還要視乎業權形式及實際支付利息的情況。
聯權共有物業按照聯權共有人的人數平均計算；分權共有物業則按照各自的業權比例計算。實際支付全部利息的一方，也不能因此取得另一名業主的扣除上限。
假設兩人以聯權共有形式持有自住物業，全年支付的合資格利息為HK$140,000。利息及基本扣除上限均須按兩名聯權共有人的人數平均計算，因此每名業主所佔的利息為HK$70,000，而每人的基本扣除上限為HK$50,000。
如果兩人以分權共有形式持有物業，業權比例分別為25%及75%，全年合資格利息和扣除上限亦會按該比例計算。在一般基本扣除上限下，兩人的上限分別為HK$25,000及HK$75,000，但各人最終可申索多少，仍須視乎實際支付的利息。
這項原則同樣適用於額外扣除。聯名業主符合子女同住條件，不代表每人各有完整的HK$20,000額外上限；有關上限須按聯權共有人的人數或分權共有的業權份額計算。
詳細例子可參閱稅務局居所貸款利息常見問題。
夫婦共同持有物業如何申索？
夫婦共同持有住宅時，供樓利息扣稅的基本原則仍然是按聯權共有人的人數或分權共有的業權比例計算。夫婦不能自行把全部居所貸款利息及扣除上限分配給收入較高的一方。
如果住宅業主在有關課稅年度沒有任何應課稅入息，可在符合條件下，提名有應課稅入息的配偶申索其居所貸款利息。這裏所指的不只是沒有薪俸收入，亦須考慮物業收入和業務收入等其他應課稅入息。
即使扣除額由配偶使用，作出提名的住宅業主仍會被視為已獲容許一個課稅年度的居所貸款利息扣除，其20年申索年期會相應減少。
因此，配偶提名並非把業權、利息及申索年期全部轉移給另一方。涉及夫婦不同收入、聯名業權或其中一方沒有應課稅入息時，可先比較分開評稅、合併評稅及個人入息課稅的結果，再決定申索方式。
加按及轉按利息可以扣稅嗎？
貸款產品是否稱為按揭，並非唯一判斷標準。稅務局會考慮貸款的實際用途，以及借款與購買主要居所之間的關係。
貸款如全數用來支付主要居所的買價，相關利息一般可按規則扣除。若只有部分貸款用來買樓，合資格利息也須按比例計算。
例如業主借款HK$2,000,000，當中HK$1,600,000用於支付樓價，另外HK$400,000用來投資。購樓用途佔貸款80%，如果全年支付利息HK$100,000，只有HK$80,000可納入居所貸款利息扣除計算。
業主其後加按套現，用於裝修、投資、消費或償還其他私人債務，相關利息一般不能作居所貸款利息扣除。即使貸款以自住物業作抵押，也不代表全部利息自動符合資格。
若轉按所得的新貸款用來清還原有購樓按揭，並能清楚證明資金延續原來的購樓用途，相關利息則可能符合資格。假如新貸款金額高於原有按揭結欠，額外套現部分另作其他用途，便要把不同用途的利息分開計算。
此外，提早清還按揭所產生的罰息屬銀行收取的罰款，不是居所貸款利息，不能扣稅。涉及轉按或加按的申請人，應保存新舊貸款協議、原有按揭結欠、還款紀錄及資金流向證明。
出租物業可以申請供樓利息扣稅嗎？
全年出租的物業不是業主的主要居所，因此不能申請一般的居所貸款利息扣除。
出租物業的按揭利息仍可能透過另一套制度獲得稅務扣除。業主選擇個人入息課稅後，可申請扣除因借款購買該出租物業而支付、並用於取得該物業出租收入的利息。
這與自住物業的供樓利息扣稅屬於兩項不同安排。出租物業的貸款利息：
- 不能直接在物業稅下扣除；
- 須選擇個人入息課稅；
- 須與購買該出租物業及取得租金收入有關；
- 每項物業的可扣除利息不得超過該物業的應評稅淨值；
- 不受居所貸款利息HK$100,000基本扣除上限規管；
- 不會當作使用了一個居所貸款利息扣除年度。
若業主其後以出租物業加按套現，把貸款用於私人消費、購買股票或其他投資，相關利息不能只因物業正在出租而自動獲得扣除。
選擇個人入息課稅是否較有利，則取決於租金收入、應評稅淨值、按揭利息、薪俸收入、其他扣除及夫婦評稅情況。納稅人即使選擇個人入息課稅，稅務局在計算後若發現有關選擇對納稅人不利，一般不會按個人入息課稅徵稅。
部分出租或年中轉作出租如何處理？
住宅部分自住、部分出租時，貸款利息應按實際用途作合理分配。自住部分可按居所貸款利息規則申索；出租部分則可在選擇個人入息課稅後，按出租物業利息規則處理。
例如業主把一半住宅用作主要居所，另一半全年出租，全年支付按揭利息HK$120,000。若按實際情況合理地平均分配，HK$60,000可按居所貸款利息處理，餘下HK$60,000則按出租物業利息規則考慮。
這只是一個簡化例子，不代表所有部分出租物業均可直接把利息平均分配。納稅人須按實際自住和出租情況作合理計算，並保存租約、出租期間及計算方法等紀錄。
如果物業在年中由自住轉為出租，只可就實際用作居所期間支付的合資格利息申索居所貸款利息扣除。出租期內的相關利息，則應改按出租物業貸款利息規則處理。
相反，物業由出租轉為自住，也只有在實際成為業主居所後支付的合資格利息，才可納入居所貸款利息扣除。
如果物業在有關期間沒有出租，也沒有實際用作納稅人的主要居所，相關期間的利息一般不能按上述兩項制度扣除。至於業主短暫離港或暫時未有實際入住，物業是否仍屬主要居所，須按家庭居住安排、離港原因、居住時間及整體事實判斷，不能單憑單位暫時空置便作結論。
稅務局網站列有不同自住、出租及聯名物業的計算示例，複雜個案可按持有期、出租期及實際用途分段計算。
2026年如何申請供樓利息扣稅？
納稅人可在個別人士報稅表的「居所貸款利息」部分提出申索。一般版本BIR60的相關資料位於第8部；如收到簡化版BIR60C，部分及方格編號會有所不同，應按實際表格及附註填寫。
使用一般版本BIR60申索居所貸款利息時，通常須填寫第8.1、8.2及8.4部。涉及配偶提名、額外扣除、出租物業貸款利息或再按揭貸款，則須填寫相應部分及附錄。由於報稅表格式可能調整，納稅人應以當年實際收到的表格及填表指南為準。
填寫「居所貸款利息支出總額」時，應參考銀行按揭年結單或利息證明，填上2025年4月1日至2026年3月31日期間實際支付的利息，而非全年供款總額。
以下款項不應計入居所貸款利息支出總額：
- 償還的貸款本金；
- 尚未支付的應計利息；
- 提早贖回罰息；
- 遲交費及行政費；
- 與購買主要居所無關的加按利息。
涉及再按揭貸款者，須按報稅表要求提供原有及新貸款資料。申請出租物業貸款利息扣除，則須填寫出租物業及相關利息部分，並選擇個人入息課稅。
符合額外扣除資格的納稅人，亦要在報稅表表明選擇使用額外扣除限額。夫婦共同提出額外扣除或涉及配偶提名時，可能需要配偶簽署同意。最新要求可參閱稅務局BIR60填寫及提交指引。
一般情況下，納稅人毋須把證明文件連同報稅表一併提交。不過，稅務局日後可以要求查閱，有關證明文件須由相關課稅年度完結起計保存6年，換算後一般可理解為保存約7年。
供樓人士應保存哪些文件？
銀行按揭年結單是計算居所貸款利息支出總額的主要依據，但聯名、出租、轉按或加按物業通常需要更多文件，才能證明申索方式合理。
供樓人士宜保存：
- 按揭貸款協議及每年利息證明；
- 樓宇買賣合約和成交文件；
- 土地註冊處業權紀錄；
- 每月還款紀錄；
- 轉按或加按的新舊貸款文件；
- 新貸款用來清還原有按揭的證明；
- 額外貸款的實際資金用途紀錄；
- 入伙、出售或轉作出租的日期紀錄；
- 租約及租金收入紀錄；
- 部分出租時採用的利息分配方法；
- 申索額外扣除所需的子女出生及同住資料；
- 過往評稅通知書及剩餘申索年期紀錄。
整理資料時應以課稅年度為單位，即由每年4月1日至翌年3月31日，而非按1月至12月的曆年計算。
供樓利息扣稅表面上只是申報一筆按揭利息，背後仍牽涉業權、貸款來源、資金用途和物業用途。一般單名自住物業的申請相對直接；一旦涉及聯名持有、配偶提名、轉按、部分出租或年中搬遷，便應先把不同業權、用途和期間分開計算。
報稅前核對銀行年結單、土地註冊處紀錄及過往評稅通知書，既可避免把本金誤當利息，也有助掌握尚餘的申索年期。如個案涉及多筆貸款、複雜加按用途或物業曾在自住與出租之間多次轉換，宜向稅務局或專業稅務顧問查詢，再按實際情況申報。
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