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【買樓4部曲.1】按人生階段  釐清置業需要

【買樓4部曲.1】按人生階段 釐清置業需要

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4月 24日 • 閱讀時間:2分鐘

香港人生活節奏繁忙,hea一秒都嫌浪費。辛苦儲到首期,卻發現原來買樓都要爭崩頭,加上市場訊資雜亂,的確傷腦筋。Planto助你用最少時間和金錢,作出人生其中一個最重要決定,成就置業夢。

買樓是人生最關鍵決定之一,有一層自置物業,既體現獨立自主,亦可望為你帶來豐盛財政回報。不過,高回報意味高風險,朝着目標進發時,必須份外謹慎,確保置業及整體財富規劃萬無一失。

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    第一步係按生活模式,釐清自己真正需要,以下三點必須考慮:

    認清買樓目的

    社會風氣鼓吹人人要上車置業,但若一味盲從而沒有明確目標,或阻礙你作出正確決定。你買樓是為自住、出租,抑或兩者皆是?假如你想當包租公或包租婆,物業市值租金、是否容易租出等因素對你十分重要。有人視投資物業為資本增值途徑,如是者你要先計劃好投資年期,並做足功課,了解宏觀經濟對樓市影響。

    置業目標亦影響可用的按揭計劃。如果你計劃買樓自用,以400萬元以下物業為例,使用按揭保險計劃後最高貸款額可達樓價90%。 簡而言之,你要誠實地問清楚自己需要甚麼。

    地段

    買樓金律玉律:Location、Location、Location!層樓的外觀、交通等外在條件都可能改變,唯獨地段永恆不變。仔細考慮自己和同住家人每日生活範圍及必經路線,列出各人需求,再揀選可滿足各人生活習慣的理想地段。 「我接受到每日花幾多時間搭車返工?」 「物業位置係咪方便子女返學?」 「住所附近需要有超市及餐廳嗎?」 「我需唔需要住喺鄰近自己父母或另一半父母嘅地點?」 以上種種,買樓前都必須考慮。

    房間數目 / 尺寸

    要買有幾多間房的單位,當然取決於有幾多人同住,以及個人生活習慣。不過,現實往往難以盡如人意,你未必能負擔在心儀地段,買到一間理想尺寸的單位。折衷方法是做「雙租」族,將自置物業出租,然後租住理想單位,用租金收入補貼交租開支。做「雙租」族者,你的自置物業最緊要係受租客歡迎,是合適合自己住反而係其次。這一點亦影響首置客按揭成數及按揭保險。

    如果你獨居但手頭上資金充裕,能付擔超出自用所需的物業,不妨考慮購買多房單位,再分租出去,用租金收入來負擔部份供樓開支。當然,你必須接受有多一名同屋住客。

    不同人生階段中,置業時有不同的考慮因素:

    年輕上班族

    年輕人計劃買樓,最緊要做足功課,即使未儲足首期,亦不妨花大量時間四出睇樓,研究最理想的單位類型,緊貼市場走勢,尋找入市時機。

    除咗了在私人市場搵心頭好,如果你合資格的話,不妨考慮申請公營房屋,抽居屋很講運氣,但中了可為你節省不少首期。

    另外,如果你計劃在可見將來搬屋,以配合日後人生規劃,你應該更加重視物業租值或升值潛力,以增加現金回報。

    計劃結婚 / 新婚

    新婚夫婦的置業大計較受長遠因素影響,例如養育子女、與父母或工人同住等。換言之,你買樓考慮的首要因素將會係滿足家庭需要,而不是投資回報。

    至於聯名買樓問題,與另一半聯名共同擁有屬於你們的安樂窩,無疑有助維繫親密感。但如果你們計劃將來購入第二間物業,就要支付相等於樓價15%的雙倍印花稅。因此,除非你們百分百確認唔會再買樓,否則用夫婦其中一人名義上車,相信是比較明智的投資決定。

    了解更多:【Ann姐教上車】兩夫婦應否聯名買樓?安全感VS投資考慮

    計劃迎接小生命

    作為準父母,你買樓基本上肯定係為家庭多於個人需求。考慮因素包括:

    環境安全及屋苑保安

    對有小朋友的家庭而言,環境無疑是最重要考慮。請上網及實地考察,查清屋苑或大廈的保安是否可靠,包括保安員人數及水準、閉路電視、出入拍卡系統、過去有沒有爆竊事件等。另建議你要詳細調查屋苑的歷史及報道,了解有沒有管理不善或維修等問題。

    附近社區

    家長須留意屋苑的社區配套是否適用家庭住客、有沒有幼兒設施等。你可能要考慮附近有沒有心水的幼稚園或學校,方便日後子女返學。

    工人房

    香港人出名是工作狂,大多數父母在子女出生後仍要繼續返工,約30%家庭聘請至少一位家庭傭工,對中高收入家庭而言,聘請外傭比自己照顧子女更有效維持生活質素。法例規定,全職家庭傭工必須與僱主同住,所以如果你決定請工人,請確保有多一間房。

    校網

    全香港共劃分為36個校網,其中幾個校網名校林立,相反部份校網學校質素較參差。例如11校網(中上環、西半山、西營盤、石塘咀、堅尼地城、山頂)是傳統上最受歡迎的名校網之一。如果你希望增加子女入讀著名官校或津校的機會,物業的選址十分關鍵。如你計劃讓仔女讀直資或私校,則可無視校網因素,但學校與家居的交通距離仍非常重要。

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