【誰在托市?】2019全年仍有升幅   分析香港樓價企硬不跌之謎
【誰在托市?】2019全年仍有升幅 分析香港樓價企硬不跌之謎
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12月 24日 • 閱讀時間:3分鐘

2019年即將結束,在這局勢動蕩的大時代,香港內有反修例示威、外有貿易戰陰霾,樓市在如此氣氛下,雖然不時有業主劈價求售的報道,但整體市況竟然出奇地硬淨,反映樓市重要指標的中原城市領先指數(CCL)在今年中創下190.48點歷史新高,其後連跌數個月,到了11月竟然反彈,在約180點徘徊,到年底又跌至177.71點,全年累計CCL仍微升1.84%,整體樓價比2018底時更高。

中原預測明年CCL可下試170點,即使成真,亦不過是回到2019年年初水平。到底是甚麼因素硬托着香港樓市,使樓價升得多、跌得少?

數據來源:中原地產

新盤成交創新高 土地供不應求

樓價居高不下,但香港人對買樓熱情未見冷卻。根據美聯物業按土地註冊處記錄作的統計,今年全港一手樓買賣超過2萬宗,比去年升逾30%,更創2005年後新高。二手樓方面,也有逾4萬宗買賣,雖比去年及前年略少,但數字跟2013、2015及2016相若,未見大跌。綜合一手及二手樓交投量,今年住宅買賣宗數是過去5年的次高。

年份20152016201720182019(截止23/12)
一手物業註冊量16,79916,79618,65715,73020,865
二手物業註冊量40,87240,46645,09643,28840,773
合計57,67157,26263,75359,01861,638

香港人渴望買樓,但土地供應短缺。在2019至2020年財政年度,首3季(4至12月)的私人房屋土地總供應量僅9,230伙,只達到目標約68%,遠低於過去7年平均數的1.94萬伙。僧多粥少,私樓繼續被搶貴。

美國減息3次 按揭利率偏低

今年香港多間銀行上調新造按揭利率,但低息仍然是大趨勢,美國聯儲局今年3次減息,香港的銀行亦於10月調減最優惠利率(P rate)。現時香港人買樓的按揭利率約為2.5%,在可見將來料不會有大變化。

低息減輕供樓壓力,而事實上,在香港租樓和買樓的每月實際開支相差不大,加上供樓的本金可視為業主資產一部份,對首期充裕者而言,「買樓好過租樓,租樓等如幫人供樓」的觀念深入民心。

按揭成數放寬 刺激入市需求

政府在10月修訂按保指引,把借九成按揭樓價上限由400萬元調高至800萬元,1,000萬元或以下物業可敍造八成按揭,甚至容許未能通過壓力測試的置業人士,在調整按揭保費後獲得貸款。

新措施使首期門檻大大下降——在舊制下,購買600萬元物業至少要支付120萬元首期,新制下首期只需要60萬元。雖然政府否認「托市」,但此舉毫無疑問正在鼓勵更多人入市。在供應無增長情況下增加潛在需求,樓價更加難跌。

額外印花稅(SSD)阻淡友賣樓

香港政府當年為了遏止短炒風氣,推出額外印花稅(SSD),向3年內出售物業者徵收懲罰性稅項,稅率如下:

購入物業後6個月成交價20%
6個月至12個月內成交價15%
12個月至36個月內成交價10%

SSD原意是打擊樓市的辣招,但這稅項延長了業主持有物業的年期,炒家與用家的比例此消彼長,加上當年較嚴謹的按揭成數限制及壓力測試,使近年樓市由財務狀況較穩健的用家所主導。即使樓市轉勢,SSD亦減輕了跌市的殺傷力,使樓價未致於像1997年般出現崩潰式暴跌,當年業主般爭先恐後地沽出物業的景況,在近年已不復見。

未有大型移民潮

香港社會充滿內憂外患,但經濟狀況遠未到崩壞地步。雖然有中產已開始考慮移民和撒資,但仍難與1989年後的移民潮相題並論。而雖說中港磨擦不斷,但畢竟香港金融中心的地位難被取代,有份支撐香港樓市的內地資金,不見有大規模撒走的迹象,看來內地人普遍仍不願放棄港樓。另邊廂,中美貿易戰屢傳降溫消息,有利經濟向好,也讓樓市在四面楚歌下仍跌不下去,結果整年起起伏伏,最後仍以微升收場。

最近不少地產代理公司向傳媒分享對明年香港樓市的睇法,雖然主流意見認為樓價未到谷底,但幾乎一致地樂觀相信明年樓價將「先跌後回升」。也許有人認為既得利益者會刻意唱好,但觀乎現有數據及市況,的確較難望見戲劇性的大跌或大升市。

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加快儲錢小貼士

樓價升勢放緩,但依然是十分昂貴。想加速儲錢,或至少抵抗通脹,必須學習投資。如認為直接投入股票市場風險過高,較低風險及低成本的做法,是開立證券行戶口投資貨幣基金;使用機械人投資顧問買港股或美股ETF,亦可收分散投資之效。

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#2019樓市回顧
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Manson Yau
在新聞界打滾近10年,從月入10k的起跑線出發,一步步完成安居、成家等人生小事業。仍相信理想可以當飯食,前提是不能只靠單一收入開飯。下個挑戰是學做職業爸爸。
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