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理想人生由家出發:Planto上車攻略

blog.added_on 02-08-2018

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計劃買樓,從未試過咁容易

上車新手疑惑:買樓第一步要點做?我買得起咩物業?搵樓從何入手?點樣借錢買樓?有咩法律程序要處理?置業有咩風險?

香港人生活節奏繁忙,hea一秒都嫌浪費,喺競爭激烈嘅社會,辛苦儲到首期,卻發現原來買樓都要爭崩頭,加上市場訊資雜亂,真係好傷腦筋。Planto助你用最少時間和金錢,作出人生其中一個最重要決定,成就置業夢。

買樓第一步要點做?

買樓係人生最關鍵決定之一,有一層自置物業,既體現獨立自主,亦可望為你帶來豐盛財政回報。不過,高回報意味高風險,朝着目標進發時,必須份外謹慎,確保置業及整體財富規劃萬無一失。第一步係按生活模式,釐清自己真正需要,以下三點必須要考慮:

  1. 認清買樓目的:社會風氣鼓吹人人要上車置業,我哋難免受到影響,但若一味盲從而冇明確目標,或阻礙你作出正確決定,使你無法買到長遠有助改善生活水平嘅理想家居。你買樓係為自住、出租,抑或兩者皆是?假如你想當包租公或包租婆,物業市值租金、是否容易租出等因素對你十分重要。有人視投資物業為資本增值途徑,咁嘅話你要先計劃好投資年期,並做足功課,了解宏觀經濟對樓市影響。 此外,置業目標亦影響可用嘅按揭計劃。如果你計劃買樓自用,以400萬元以下物業為例,使用按揭保險計劃後最高貸款額可達樓價80%至90%。 簡而言之,你要誠實地問清楚自己需要啲咩。

  2. 地段:買樓金律玉律:Location、Location、Location!層樓嘅外觀、交通等外在條件都可能改變,唯獨地段永恆不變。仔細考慮自己和同住家人每日生活範圍及必經路線,列出各人需求,再揀選可滿足各人生活習慣嘅理想地段。 「我接受到每日花幾多時間搭車返工?」 「物業位置係咪方便子女返學?」 「住所附近需要有超市及餐廳嗎?」 「我需唔需要住喺鄰近自己父母或另一半父母嘅地點?」 以上種種,買樓前都必須考慮。

  3. 房間數目 / 尺寸:要買有幾多間房嘅單位,當然取決於有幾多人同住,以及個人生活習慣。不過,現實往往難以盡如人意,你未必能負擔喺心儀地段,買到一間理想尺寸嘅單位。折衷方法係做「雙租」族,將自置物業出租,然後租住理想單位,用租金收入補貼交租開支。做「雙租」族嘅話,你嘅自置物業最緊要係受租客歡迎,啱唔啱自己住反而係其次。呢一點,亦影響首置客按揭成數及按揭保險。
    如果你獨居但手頭上資金充裕,能付擔超出自用所需嘅物業,不妨考慮購買多房單位,再分租出去,用租金收入來負擔部份供樓洗費。當然,你必須接受有多一名同屋住客。 請計清計楚,搵一間房數及大小都切合自身需要嘅單位。

以下係不同人生階段中,置業所需要考慮嘅重要因素。

畢業生

作為初出茅廬嘅新鮮人,買樓時請善用你擁有嘅最寶貴資產:時間。你可奢侈地花大量時間四出睇樓,研究最理想嘅單位類型,緊貼市場走勢,尋找入市時機。除咗喺私人市場搵心頭好,如果你合資格嘅話,不妨考慮申請公營房屋,畢業生普遍較願意喺輪候冊上等候數年,或抽多幾次居屋,碰碰運氣。

其他考慮因素

居住年期:如果你計劃喺可見將來搬屋,以配合日後人生規劃,你應該更加重視物業嘅租值或升值潛力,以增加現金回報。

計劃結婚 / 新婚

作為新婚夫婦,置業大計較受長遠因素影響,例如養育子女、與父母或工人同住等。換言之,你買樓考慮嘅首要因素將會係滿足家庭需要,而唔係投資回報。

其他考慮因素

用單名定聯名買第一間物業:與另一半聯名共同擁有屬於你哋的安樂窩,無疑有助維繫親密感。但如果你哋計劃將來購入第二間物業,就要支付相等於樓價15%嘅雙倍印花稅。因此,除非你百分百確認唔會再買樓,否則用夫婦其中一人名義上車,會係比較明智嘅投資決定。

計劃迎接小生命

作為準父母,你買樓基本上肯定係為家庭多於個人需求。呢啲因素包括:

環境安全及保安:對有小朋友嘅家庭而言,呢樣相信係最重要因素。請查清屋苑或大廈有冇可靠嘅保安員、閉路電視、出入係咪用智能卡、過去有沒有爆竊事件等。另建議你要詳細調查屋苑的歷史,了解有冇兇宅、管理不善等問題。

附近社區:家長須留意屋苑嘅社區配套是否適用家庭住客、有冇幼兒設施等。你可能要考慮附近有冇啱心水嘅幼稚園或學校,方便日後子女返學。

工人房:香港人出名係工作狂,大多數父母喺子女出生後仍要繼續返工,約30%家庭聘請至少一位家庭傭工,對中高收入家庭而言,聘請外傭比自己照顧子女更有效維持生活質素。法例規定,全職家庭傭工必須與僱主同住,所以如果你決定請工人,請確保有多一間房。

校網:全香港共劃分為36個校網,其中幾個校網名校林立,相反部份校網嘅學校質素較參差。例如11校網(中上環、西半山、西營盤、石塘咀、堅尼地城、山頂)係傳統上最受歡迎嘅名校網之一。如果你希望增加子女入讀著名官校或津校嘅機會,物業的選址十分關鍵。如你計劃畀仔女讀直資或私校,則可無視校網因素,但學校與家居嘅交通距離仍非常重要。

買樓前計算負擔能力

好多人對計算買樓嘅全部開支,以及自己嘅負擔能力大感頭痛。Planto明白你嘅難處,正研發一個精密嘅計劃目標平台,助你一步一步邁向置業夢。只須撳幾粒掣,就可將財務資訊化繁為簡,幾秒鐘就計出你負擔得起邊啲物業。

我哋嘅程式幫你計算通脹、人工增幅及全部買樓開支,包括:

  • 經紀費

  • 物業涉及的所有印花稅

  • 本金及利息開支

  • 律師費

  • 按揭保險(適用於六成按揭以上貸款)

搵樓從何入手?

網上置業資訊亂七八槽,令人花多眼亂,我哋綜合咗最有用嘅搵樓途徑,分析當中利弊。

地產代理

以下係香港部份主要地產代理公司:

中原地產

美聯物業

香港置業

世紀21香港

優點

  1. 方便 - 地產代理可以助你篩選物業,尋找滿足你需求嘅單位,為你安排睇樓,以及喺買賣過程中提供指引。

  2. 專業 - 佢哋能講解你可能忽略嘅買樓知識,包括介紹屋苑、地區、相關條例及重要事項等。

  3. 協助講價 - 如果你唔擅長討價還價,地產代理可以為你代勞,除咗價錢外,其他買賣相關事項都可代表你同賣方商討。

缺點

  1. 資訊可能有偏頗 - 地產代理普遍收取買賣雙方各1%佣金,可能會有利益衝突,令佢哋傾向推銷較高價物業,以賺取更多報酬。

網上平台

如果你想搵到更多市面放盤,可以到SquarefootSpacious 千居 28hseGohome 等網上平台,全部都十分方便易用。

優點

  1. 較完整放盤清單 - 網上平台集齊個人賣家及多間地產代理嘅放盤,助你初步了解供應及市況。

  2. 直接聯絡賣家 - 如果你想節省少少佣金開支(通都要成幾萬蚊!),而你又有信心應付講價心理戰,咁網上平台會係唔錯嘅選擇。不過,你要特別小心地自行詳細調查賣家及物業。

缺點

  1. 親力親為 - 儘管網上平台提供教學及文章,但卻不會為你提供其他服務,你需要自行跟進所有事項。

  2. 資料或過時 - 網上平台嘅資訊依靠個人賣家及地產代理提供,如果佢哋冇更新內容,你所睇到嘅可能係過時資訊。

其他考慮因素:

虛假或過期放盤:無論地產代理或第三方網站,都不時列出已經賣出,甚至從來未存在過嘅放盤,有時候,呢啲網上放盤標價遠低過真正售價,目的係想吸引潛在買家查詢。請確保你對市場有正確期望,避免受呢類資訊誤導。

物業估價:決定買樓前,你應先確認銀行對該物業嘅估價,睇吓賣方開價係咪貼近現實。估價可以喺𣾀豐、中銀及恆生等主要銀行網站搵到,或致電它們的客戶服務熱線查詢。物業估價將影響到你能否借到買樓所需按揭。

點樣借錢買樓?申請按揭途徑

三大首要原則:

  1. 還清全部債務,或盡量減低負債,使自己符合申請大多數按揭計劃嘅資格

  2. 確保信貸記錄良好(我哋將介紹更多相關資訊,你亦可到https://www.transunion.hk/zh 了解更多)

  3. 到各大銀行或按揭轉介公司,查詢最優惠利率

貸款機構或銀行會詳細審查申請人財務健康狀況,檢視其收入及未償還債務,以確認你係咪合資格申請按揭;亦會考慮物業價值、類別及樓齡。一般而言,買家申請按揭時要有穩定收入、負債唔好太高(最好還清原有債務先申請更多貸款)。香港金融管理局(HKMA)對貸款與估值比率(LTV,即按揭成數)及供款與收入比率(DSR)設有上限。Planto為你設計買樓計劃時,已加入相關規例,助你一清二楚地掌握複雜資訊。請到呢頁了解更多金管局嘅按揭規例。

一般而言,借貸風險愈高(如申請人有較多負債或財務健康狀況不佳),貸款機構會有更大機會向要你支付較高利率,甚至拒絕按揭申請。喺眾多貸款機構中,銀行最唔樂意承受風險,地產發展商較樂意接受風險,在賣新樓時會提供較寬鬆的貸款計劃(俗稱為「呼吸Plan」,意指只要有呼吸,人人都可申請),但利率會較高。請做好資料搜集,選擇最適合自己嘅借貸計劃。

除咗銀行及發展商,你亦可以透過財務公司承造按揭,佢哋對風險嘅接受程度介乎銀行同發展商之間。

法律事項

揀好心水物業後,毋須心急地馬上「扑鎚」,請先僱用代表律師,完成盡詳嘅物業調查,確保掌握物業嘅賣方業權及產權負擔。根據香港政府建議,你應留心以下資訊:

  • 賣方係咪以業主身份出售物業

  • 確認賣方簽署買賣合約前,係咪須要獲得政府或其他機構批准,以及係咪須繳補價(例如在居者有其屋計劃下,業主須向香港房屋委員會補地價,先可以解除單位轉售限制並在公開市場出售)

  • 物業有冇未清還嘅按揭、押記令、政府命令、租約等

  • 要求賣方提供證明,確保單位冇非法僭建或改建

  • 賣方喺完成交易前,能否償還物業所有相關負債

你要簽署嘅重要法律文件包括

  • 臨時買賣合約

  • 正式買賣合約

  • 轉讓契約及法定押記

喺大多數情況下,簽署臨時買賣合約後,正式合約將喺14日內簽署,交易則通常喺45 / 60 / 90日內完成,確實時間由買賣雙方協議。請確保你有足夠時間完成申請按揭及處理所有必要嘅法律程序。

做好風險評估

正所謂世事無常,樓價升跌受房地產市況,以及地區發展、利率及環境改變等多個因素影響。

喺決定買入單位前,請確保自己能喺樓價大跌、突然無力償還按揭等最壞情況下,承受擁有物業帶來嘅財政負擔。請好好自我評估,當遇上呢啲情況時,你有冇妥善嘅後備方案。如果你想有人助你真實地評估自己償還按揭嘅能力,Planto係你嘅好幫手。Planto係全自動計劃目標平台,為你提供豐富又易睇嘅圖表資訊,助你計劃將來。請即留底你嘅電郵,搶先一步體驗Planto功能。

試想想,如果你無法承受買樓上車嘅後果,對自己及家人都難免造成負面心理負擔。緊記:「借定唔借?還得到先好借!」

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關於Planto

Planto於香港大學創新及創業中心組成,係一間正急速發展嘅初創企業,我哋得到數碼港及一批來自香港、英國及加拿大嘅投資者及資深顧問支持,助香港用戶向目標進發。請到www.planto.hk 了解更多。

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