【按揭陷阱】收入達標仍被拒貸款?申請按揭小心4大伏位
【按揭陷阱】收入達標仍被拒貸款?申請按揭小心4大伏位
上車置業
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4月 10日 • 閱讀時間:4分鐘

買樓通常涉及大額的按揭貸款,準業主簽署物業的臨時買賣合約前,務必做好充份預算,按首期及還款能力準確計算按揭成數,才能順利上會。但我們不時聽聞有馬前失蹄的個案,準業主滿心歡喜地上車,偏偏百密一疏地在申請按揭途中遇阻滯,導致撻訂收場,或要四出撲水求救才能完成交易。

買家收入固然是銀行審批按揭的重要指標,但尚有不少陷阱可導致申請按揭被拒,準買家必須好好提防。

非固定收入或收入證明不齊全

銀行按揭部最喜歡薪高糧準的客戶,如公務員、教師、社工、受薪的醫生、會計師等,因為按揭是長遠債務,收入穩定者還款能力自然更可靠,銀行願意較爽手地向他們批出貸款。

相反,自僱人士及依賴佣金或花紅收入者,最多只能用8成按揭貸款,換句話說,一位醫自己開診所的醫生,即使入息水平較高也無法像受薪醫生般用9成按揭。如申請人使用非固定收入申請按揭,銀行很可能要求申請人提供半年甚至一年以上的入息證明,再以平均月入來衡量還款能力。如未能提供與申報入息相符的稅單、強積金供款、銀行月結單等證明文件,銀行未必信納申請人聲稱的收入。

信貸評分差 還款能力成疑

銀行審批按揭時,指定動作是向環聯(TU)索取申請人的信貸評分報告,分為A至J級,以判斷申請人財務記錄是否可靠,從而決定是否批出貸款、金額及利率。借款人近年申請過幾多張信用卡、私人貸款,以至是否曾拖欠還款、破產等,一覽無遺,儼如「債仔成績表」。

以遲找卡數為例,這個很多人試過的小失誤,會留在信貸報告中5年,一次半次對申請按揭影響不大,但如果你是「慣犯」就可能要付出代價。因此我們平日應養成準時找卡數、有借必還的良好習慣,做個有信譽的人。

身負擔保人或私人債務

受樓價高企及辣招稅影響,很多人以單名置業,再加入一位近親作擔保人,以提升借貸能力,不少夫婦透過這種方法,保留其中一人的首置名額,在日後再置業時享受稅務優惠。

不過,擔保人對近親的債務有法律責任,故擔保人自己申請按揭時,所擔保物業的供款亦會被計入壓力測試,使收入要求增加;而按揭成數、供款佔收入比率上限亦會下降。

以購買800萬元物業為例,有擔保物業在身的準業主,必須有5成首期(400萬元),才能不經按揭保險上會,借400萬元以上就須使用按保,面臨較嚴格的供款與入息比例要求。

按揭成數上限供款與入息比率壓測後供款與入息比率
60%或以下(不使用按揭保險)50% (-10%)40%(-10%)50%(-10%)
60%以上(使用按揭保險)90%35%(-15%)45%(-15%)

(括弧百分比反映有 / 沒有做擔保人的差異。)

此外,如按揭申請人本身有其他私人貸款,借貸能力亦會按私人貸款還款額而下降,削弱了申請按揭時的借貸能力。

物業殘舊或業權有爭議

有時候,即使按揭申請人財務狀況完美,但如果買了一個樓齡較大、凶宅、僭建或業權有問題的物業,銀行未必輕易批出按揭貸款,或只能獲得未如理想的按揭條款。

以購買舊唐樓為例,銀行對審批按揭年期有一定標準,如「樓齡 + 借款人年齡」或「借款人年齡 + 還款年期」不可超過75年,不似乎條件者,可能只會獲批較短還款期的貸款。此外,買入較舊樓齡的物業,銀行有更大機會要求先驗樓才批出貸款。至於凶宅、送契樓、無契樓等住宅,銀行則要按個別情況評估物業價值,以決定是否如常批出按揭貸款,還是調低造按揭成數、調高按息、沒有回贈、拒批按揭等。

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