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    先租後付〡借錢租樓一次性交一年租慳到錢嗎?

    先租後付〡借錢租樓一次性交一年租慳到錢嗎?

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    最後更新: 2023年 4月 10日•  閱讀時間:3分鐘
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    樓市吹淡風,價量齊跌,不少審慎的睇樓客由買轉租。有地產代理公司與金融機構合作推出「先租後付」服務,安排租客借私人貸款,一次過繳交一年租金。這種以貸款預繳租金的租樓模式,對個人理財有甚麼利弊?

    貸款預繳租金點操作?

    近日市場上有兩間大型地產與貸款機構合作,推出租務貸款計劃,不同地產代理及貸款方提供的優惠及條款固然不同,但玩法大同小異——首先由租客向貸款機構借錢,向業主預繳一年租金,然後再分期向貸款機構還款。這種借錢租樓模式好處包括:

    • 有利租客爭取議價空間:租客使用貸款向業主預繳全年租金,業主免除一年被拖租風險,可能願意略為減租。
    • 租客享靈活周轉:租客借錢支付上期、按金、一年租金甚至搬屋開支,然後分期還款,毋須一次過動用一大筆儲蓄。
    • 業主慳時間管理租務:可確保首年租金袋袋平安,不用費神收租。
    • 地產代理則更容易促成交易:業主和租客都有機會得到一定甜頭,雙方更容易促成交易,地產代理自然得益。

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    借錢租樓有咩風險?

    地產代理所推出的租務貸款,只是為租客帶來周轉渠道,不涉及改變合約或租樓模式。租客和業主對此類服務有甚麼要留意?

    業主未必是「真減價」

    業主放盤慣常做法是刻意調高價格,以提供一定議價空間,「開天殺價,落地還錢」,在住宅物業租賃及買賣市場一直是常態,尤其在樓市低迷時,劈價更加常見。當租客願借錢預繳一年租金時,地產代理及業主口講減價,但實際上可能只是將租金由「水魚價」調整至「市價」。

    須知道在物業買賣市場上,賣家開價從來與買家可敍造的按揭貸款息息相關,用相同邏輯思考,業主及地產代理亦可因為租客願意借錢,而視他為資金充裕而又充滿誠意的實客,反而拒絕減價。租客必須仔細研究及對比同類單位成交價,確保自己沒有成為水魚,並要避免因有貸款做後盾而降低殺價的決心。

    租客如要借錢租樓,亦可不經地產代理公司的貸款計劃,直接向坊間銀行申請貸款。這樣租客既可用預繳租金為由講價,亦不用擔心地產代理及業主會知道你的財務底蘊。

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    租客須清楚計算貸款利息支出

    租務貸款是私人分期貸款(P Loan)的一種,租客要承擔利息支出,即使業主肯減租,租客亦是計清楚扣除利息支出後,是否仍然有賺。在申請貸款時,租客所獲批的實際年利率,須視乎貸款額、年期、個人信貸記錄等多項因素,假如最終獲批的年利率比預期高,租客可能得不償失。

    一年後租樓支出大增

    在首年租期內,租客只需要向貸款機構還錢,由於還款期數可超過12個月,故租客首年還款額可比月租還要低。之不過,一年過後,租客就要開始向業主支付正價租金,並同時向貸款機構還款,財務壓力驟增。

    業主有咩要注意?

    租客使用貸款一次過預支一年租金,對業主看似是十分有利的條款,但不要因此掉以輕心,宜了解租客背景、經濟狀況,在確信租客一年後仍有能力交租,並收足上期和按金的情況下,先好租出單位。

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