【被動收入】買連租約樓    按揭及壓測條數點計?
【被動收入】買連租約樓 按揭及壓測條數點計?
買樓收租 | 
連租約樓

5月 16日 • 閱讀時間:3分鐘

買樓收租,是不少香港人的致富之道,其中連租約物業通常比「交吉盤」稍平,成為不少包租公投資之選。相比自住物業,為出租物業申請按揭的規定更嚴格。MoneySmart為大家講解如何利用租金收入幫助通過壓測。

出租樓最多借5成按揭

按金管局規定,出租物業按揭貸款上限是5成,供款入息比率上限是40%,加息3厘後不超過50%才可通過壓力測試。(自住物業上限分別為50%及60%)。有人認為在買樓時,把單位申報為自用,比出租較有優勢。這除了可能涉及虛報單位用途及瞞稅外,對申請按揭未必有利。在特定情況下,支付5成首期,再申報單位為出租用,然後將租金收入申報為業主個人入息,更有利通過壓測,下面將用例子說明。

租金收入不能全數計作入息

銀行在審批按揭時,把租金收入買家作為評估買家供款能力的因素,但並非你收到2萬元租金,銀行就當你多了2萬元收入,因為包租公少不免要支付裝修費、差餉及管理費等支出,來自租金的入息自然減少。

租金收入的計算方式有兩種:

  • 正式租金收入:買入租約仍然有效的單位後,只要向銀行提供已打釐印的租約文件,且租金記錄穩定,銀行一般願接受將單位每月租金的70%視作按揭申請人入息。即是說,如果單位月租2萬元,當中的1.4萬元即可視計作入息。
  • 擬租金收入:如果單位買入時未有租客,而業打算將它出租,可向銀行申請「擬租金收入」(或稱「預計租金收入」)。由銀行估算該單位租值,再「打6折」計算買家的入息。如銀行估計單位的租值是3萬元,入息即為1.8萬元。

銀行並非必定接納擬租金收入為買家入息。每間銀行的租金估算亦有差別,買家須先向有關職員詢問細節。另外,如單位的租約沒打釐印,只能計算作「擬租金收入」。

以1,400萬元住宅物業為例

購買價值1,400萬元的住宅物業,最高按揭成數為5成。以年利率2.375%及30年按揭計算,每月供款為27,206元。在壓力測試下,加息3厘後年利率為5.375%,每月供款是39,198元。

通過供款入息比率及壓力測試的入息要求如下:

住宅用途供款入息比例壓力測試(假設加息3厘)
自住50%(54,412元)60%(65,330元)
出租40%($68,015元)50%(78,396元)

假設買家的月入為60,000元,如果申報物業用途為自住,無法達到壓力測試要求的最低收入(65,330元)。

如果買家申報單位用作出租,而銀行計算「擬租金收入」為3.5萬元,再6折計算後為2.1萬元,他的入息即會變成8.1萬元(6萬元+2.1萬元),便能夠通過出租單位的「40/50」的入息要求。

香港租金高企,過千萬元的單位市值租金可達3萬元或以上。購入此類單位時,租金收入儘管被打折,但對推升買家入息及通過壓力測試,仍然有顯著效果。

(原文由 MoneySmart 授權轉載,標題及內容經Planto修改。)

作者簡介: MoneySmart 是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站,以成為大眾的理財教練為目標。除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外,亦會分享理財小智慧,教大家免墮各類型消費陷阱。

小貼士:網上申請按揭好簡單

為確保能順利上會,住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭,最方便的做法是在網上渠道一次過向多間銀行遞交申請。

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