買樓收租，是不少香港人的致富之道，其中連租約物業通常比「交吉盤」稍平，成為不少包租公投資之選。相比自住物業，為出租物業申請按揭的規定更嚴格。MoneySmart為大家講解如何利用租金收入幫助通過壓測。
出租樓最多借5成按揭
按金管局規定，出租物業按揭貸款上限是5成，供款入息比率上限是40%，加息3厘後不超過50%才可通過壓力測試。（自住物業上限分別為50%及60%）。有人認為在買樓時，把單位申報為自用，比出租較有優勢。這除了可能涉及虛報單位用途及瞞稅外，對申請按揭未必有利。在特定情況下，支付5成首期，再申報單位為出租用，然後將租金收入申報為業主個人入息，更有利通過壓測，下面將用例子說明。
租金收入不能全數計作入息
銀行在審批按揭時，把租金收入買家作為評估買家供款能力的因素，但並非你收到2萬元租金，銀行就當你多了2萬元收入，因為包租公少不免要支付裝修費、差餉及管理費等支出，來自租金的入息自然減少。
租金收入的計算方式有兩種：
- 正式租金收入：買入租約仍然有效的單位後，只要向銀行提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行一般願接受將單位每月租金的70％視作按揭申請人入息。即是說，如果單位月租2萬元，當中的1.4萬元即可視計作入息。
- 擬租金收入：如果單位買入時未有租客，而業打算將它出租，可向銀行申請「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）。由銀行估算該單位租值，再「打6折」計算買家的入息。如銀行估計單位的租值是3萬元，入息即為1.8萬元。
銀行並非必定接納擬租金收入為買家入息。每間銀行的租金估算亦有差別，買家須先向有關職員詢問細節。另外，如單位的租約沒打釐印，只能計算作「擬租金收入」。
以1,400萬元住宅物業為例
購買價值1,400萬元的住宅物業，最高按揭成數為5成。以年利率2.375%及30年按揭計算，每月供款為27,206元。在壓力測試下，加息3厘後年利率為5.375%，每月供款是39,198元。
通過供款入息比率及壓力測試的入息要求如下：
| 住宅用途 | 供款入息比例 | 壓力測試（假設加息3厘） |
|---|---|---|
| 自住 | 50%（54,412元） | 60％（65,330元） |
| 出租 | 40％（$68,015元） | 50％（78,396元） |
假設買家的月入為60,000元，如果申報物業用途為自住，無法達到壓力測試要求的最低收入（65,330元）。
如果買家申報單位用作出租，而銀行計算「擬租金收入」為3.5萬元，再6折計算後為2.1萬元，他的入息即會變成8.1萬元（6萬元+2.1萬元），便能夠通過出租單位的「40/50」的入息要求。
香港租金高企，過千萬元的單位市值租金可達3萬元或以上。購入此類單位時，租金收入儘管被打折，但對推升買家入息及通過壓力測試，仍然有顯著效果。
（原文由 MoneySmart 授權轉載，標題及內容經Planto修改。）
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小貼士：網上申請按揭好簡單
為確保能順利上會，住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭，最方便的做法是在網上渠道一次過向多間銀行遞交申請。
