【安居置業】買樓VS租樓:5大重要考慮因素
【安居置業】買樓VS租樓:5大重要考慮因素
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3月 5日 • 閱讀時間:4分鐘

香港樓價癲升,市民蜂湧入市,大學生未畢業,就要憂慮將來置業。首富李超人話,假如男士遇上女友要求買樓先肯結婚,「如果我做男呢,我會同佢講,你趁而家後生,你快啲搵第二個!」講就容易,實情港男出名愛侍奉女神,有幾多人真係願為此狠撇女友?為女友挨生挨死者,還是佔大多數。

無論為樓而「婚」,還是為樓而「分」,都不是易走的路。與其望住樓價日日升而望門興嘆,何不另闢蹊徑,選擇以租樓代替買樓?選擇買樓或租樓時,又有哪些考慮因素?

有首期 VS 冇首期

雖然有點「阿媽係女人」,但還是想講,香港人從零開始靠打工儲首期不是容易的事。以被視為上車樂土的天水圍嘉湖山莊為例,2018年一個兩房索價約550萬,申請八成按揭,須支付110萬元首期。一個大學畢業的新鮮人,儲到首期需時多久?用智能理財app可輕易計到。如果有伴侶一起努力,加上每年人工升幅,可事半功倍。

買樓及租樓的恒常開支

租樓與買樓,邊樣每月開支較貴?以沙田第一城兩房單位為例,市值約600萬,如借八成按揭入市,以息率2.15%計,每月總款額為18,493元。如以租代買,每月租金約為14,000元,另加「兩按一上」42,000元開支。

另外,差餉、管理費等雜費都係由業主支付,買樓的印花稅遠比租樓高,大廈維修及保養費基本上全屬業主責任,是不可忽視的大筆開支;相反租客完全不必憂慮這些使費。因此,從賬面上睇,買樓開支似乎比租樓高。

上車盤月供 / 月供每月支出比較

屋苑 / 房數樓價月供*月租供樓比租樓貴
沙田第一城 / 兩房600萬18,493元14,000元24%
天水圍嘉湖山莊 / 兩房550萬16,952元12,000元29%
元朗尚悅 / 兩房580萬17,876元12,000元32%
九龍灣德寶花園 / 兩房500萬16,952元11,000元35%

*以八成按揭、30年還款期計算

長遠住屋開支

儘管現時買樓賬面支出比租樓租貴得多,但長遠仍存在變數。按揭還款是相對穩定的支出,最大變數是加息。假設日後加息3厘,買600萬上車盤的業主,供款開支將由18,493元增至26,209元,由於業主申請按揭時已通過壓測,理應有能力應付額外開支。如果利率維持穩定,加上人工增幅,業主的供樓支出將「越供越平」。

相反,回顧過去20年,除了1997至2003年租金曾不斷下挫,以及2008至2009年曾輕微下跌外,其餘時期全港租金都係一路向上。用租樓代替買樓,長遠計未必有賺。

40平方米以下住宅物業租金變化(每平方米月租)

香港島九龍新界
1997255元217元168元
2002165元134元105元
2007246元170元127元
2012325元237元193元
2017452元354元296元

資料來源:差餉物業估價署

裝修及搬遷

擁有自置物業其中一個好處,是可以自由地按個人喜好設計及裝修家居,為自己和家人打造理想安樂窩,惟現時裝修一個小窩居動輒要花費數十萬元。另外,由於買賣物業成本高昂,擁有自住樓的家庭通常較少搬遷(將自己單位出租,再租住其他單位嘅「雙租族」則另作別論)。

相反,租樓雖難以自由地改動單位間隔及室內設計,但勝在方便在租約期滿後遷到新居,為自己及家人上班及上學地點提供更多彈性。

資產增值及風險

買樓有助資產增值,在近10年確實係全香港投資者的金科玉律。由2008至今,中原城市領先指數(CCL)升幅近3倍,業主大都有賺無蝕,不少人把手上物業一開二、二開四,晉身成為生活無憂的包租公。

CCL走勢圖(1995至2018)

資料:中原地產

在過去10年低息環境下,業主每月供款額扣除利息後,約一半都用作償還本金,屬業主資產一部份,相反租金卻是一去不回的淨支出。因此,若你重視個人資產淨值增長,以近年的利率及市況而言,買樓似乎比租樓划算。

但正所謂花無百日紅,香港樓市在1997、2003年及2008年經歷過急跌,2016及2018年也出現持續數月的回落。有人深信現時樓市仍然會go go go,也有人說現在買樓是高位接火棒,但經濟危機往往是難以預測,各區升幅走勢亦不盡相同,無論買樓定租樓,也要好好規劃,量力而為,為自己的決定負責。

小貼士:申請按揭簡可在網上辦妥

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