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買樓VS租樓:5大重要考慮因素

blog.added_on 28-08-2018

香港樓價癲升,市民蜂湧入市,大學生未畢業,就要憂慮將來置業。首富李超人話,假如男士遇上女友要求買樓先肯結婚,「如果我做男呢,我會同佢講,你趁而家後生,你快啲搵第二個!」講就容易,實情港男出名愛侍奉女神,有幾多人真係願為此狠撇女友?為女友挨生挨死者,還是佔大多數。

無論為樓而「婚」,還是為樓而「分」,都唔係易走嘅路。與其睇住樓價日日升而望門興嘆,何不另闢蹊徑,選擇以租樓代替買樓?喺選擇買樓或租樓時,又有咩因素要考慮?

有首期 VS 冇首期

雖然有點「阿媽係女人」,但還是想講,香港人從零開始靠打工儲首期不是容易嘅事。以被視為上車樂土的天水圍嘉湖山莊為例,2018年一個兩房索價約550萬,申請八成按揭,須支付110萬元首期。一個大學畢業的新鮮人,儲到首期需時多久?我有少少迷惘,建議你即刻用智能理財app Planto計一計。當然,儲首期並非mission impossible,如果有伴侶一起努力,加上每年人工升幅,可事半功倍,但要完成目標,確實需要唔少恆心及努力。

如果你係熱愛旅遊和潮流一族,唔願為一層樓放棄享受生活,那麼首期可能離你有一點點遠。呢種選擇並非過錯,只係生活態度不同而已,但無論如何,你想成家立室,就必須面對住屋問題。

想知買樓有咩重要步驟?即睇:想理想人生由家出發:Planto上車攻略

買樓及租樓的恒常開支

租樓與買樓,邊樣每月開支較貴?以沙田第一城兩房單位為例,市值約600萬,如借八成按揭入市,以息率2.15%計,每月總款額為18,493元。如以租代買,每月租金約為14,000元,另加「兩按一上」42,000元開支。

另外,差餉、管理費等雜費都係由業主畀,買樓嘅印花稅亦遠比租樓高,大廈維修及保養費基本上全屬業主責任,係不可忽視嘅大筆開支;相反租客完全不必憂慮呢堆洗費。因此,從賬面上睇,買樓開支似乎比租樓高得多。

長遠住屋開支

儘管現時買樓賬面支出比租樓租貴得多,但長遠仍存在變數。按揭還款係一筆相對穩定嘅支出,最大變數係加息。假設日後加息3厘,買600萬上車盤嘅業主,供款開支將由18,493元增至26,209元,由於業主申請按揭時已通過壓測,理應有能力應付額外開支。如果利率維持穩定,加上人工增幅,業主嘅供樓支出將「越供越平」。

相反,睇番過去20年,除咗1997至2003年租金曾不斷下挫,以及2008至2009年曾輕微下跌外,其餘時期全港租金都係一路向上。用租樓代替買樓,長遠計未必有賺。

資料:差餉物業估價署

裝修及搬遷

擁有自置物業其中一個好處,係可自由地按個人喜好設計及裝修家居,為自己和家人打造理想安樂窩,惟現時裝修一個小窩居動輒要花費數十萬元,係一筆龐大開支。另外,由於買賣物業成本高昂,擁有自住樓的家庭通常較少搬遷(將自己單位出租,再租住其他單位嘅「雙租族」則另作別論)。

相反,租樓雖然難以自由地改動單位間隔及室內設計,但勝在方便在租約期滿後遷到新居,為自己及家人上班及上學地點提供更多彈性。

資產增值及風險

買樓有助資產增值,喺近10年確實係全香港投資者嘅金科玉律。由2008至今,中原城市領先指數(CCL)升幅近3倍,業主大都有賺無蝕,不少人把手上物業一開二、二開四,晉身成為生活無憂嘅包租公。

CCL走勢圖(1995至2018)

資料:中原地產

喺過去10年低息環境下,業主每月供款額扣除利息後,好多時約一半都係還緊本金,屬業主資產一部份,相反租金卻係一去不回嘅淨支出。因此,若你重視個人資產淨值增長,以近年的利率及市況而言,買樓似乎比租樓划算。

但正所謂花無百日紅,香港樓市在1997、2003年及2008年也經歷過急跌,近至2016年也曾出現持續數月的回落。有人深信現時樓市仍然會go go go,也有人說現在買樓是高位接火棒,但經濟危機往往是難以預測,各區升幅走勢亦不盡相同,無論買樓定租樓,也要好好規劃,量力而為,為自己嘅決定負責。

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