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    卡數、TU與按揭:遲還卡數輸首期?拖欠債務可令借錢買樓失敗

    卡數、TU與按揭:遲還卡數輸首期?拖欠債務可令借錢買樓失敗

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    最後更新: 2023年 3月 3日•  閱讀時間:3分鐘
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    銀行審批按揭貸款申請時,除了考慮物業估價及買家入息外,另一關鍵因素是買家的債務狀況,其中包括買家的信貸記錄,以及是否有未清還的卡數及其他貸款。因此,在申請按揭時,買家確保已清還所有欠款,對成功獲批按揭貸款有百利而無一害。

    但倘若你未能及時所有卡數與債款,那些未清還的債務,又會對按揭申請有甚麼影響?

    信貸小故事:碌卡炒iPhone搞到買樓要撻訂?

    「先生,唔好意思,你嘅按揭申請不獲批……」話筒另一邊傳來壞消息,剛簽署臨時合約買入沙田一個上車盤、現正申請按揭的Michael心中一沉,沒料到自己會因信貸評級太低,導致銀行拒批按揭。

    Michael回想起四年前,他為賺首期買樓,曾申請8張信用卡炒iPhone,但因iPhone濟銷使他周轉不靈,遲了償還數期卡數。這相信是他信貸評分降級的原因。

    他馬上亡羊補牢,漁翁撒網地再向3間銀行申請按揭,終於有一間銀行向他批出貸款,高呼還得神落之際,卻驚聞貸款額不似預期。

    「我想借HK$350萬,點解淨係批HK$310萬畀我?明明層樓估價估得足㗎喎!」Micahel大惑不解。少了這HK$40萬,他分分鐘要撻訂。

    原來Micahel當年炒iPhone時,部分手機以卡數分期付款購買,現時每月須還款HK$8,000。銀行評估他的還款能力時,把每月還款計算在內,貸款額因此下調。於是,Michael馬上提前還清欠款,最後順利在成交日前獲批足夠貸款,成功買樓,大鬆一口氣。

    以上故事,說明拖欠卡數或貸款,對借錢買樓影響深遠。

    每月還款使供款能力下降 銀行或拒批按揭

    銀行審批按揭時,要求申請人每月供款佔入息比例少於50%,壓力測試下(模擬加息2%)的供款佔入息比例上限則為60%。如住宅物業買家申請按揭時,尚有未清還的卡數或分期貸款,銀行在計算供款與入息比例時會把相關的還款支出計算在內。

    一般而言,當月未還卡數並不影響按揭審批,但分期貸款與卡數分期付款是按揭申請人每月固定的額外支出,必然影響其還款能力,因此銀行會將這類還款出入,計入你的供款與入息比例,對按揭審批造成負面影響。

    如果你是摱車邊通過供款與入息比例要求,那些未清還的卡數與貸款,就隨時令你的按揭申請由成功變失敗。

    例子:拖欠卡數或貸款,如何影響住宅物業買家的借貸能力?

    沒有爭卡數及貸款有爭卡數及貸款
    月入HK$50,000HK$50,000
    擁有首期HK$1,000,000HK$1,000,000
    按揭利率2.5%2.5%
    其他貸款/卡數每月還款額HK$8,000HK$8,000
    可負擔樓價上限HK$6,357,418HK$4,845,317
    最高貸款額HK$5,357,418HK$3,845,317

    如果你不幸因卡數導致按揭申請被拒,最直接解決方法是清還所有欠款,以釋放借貸能力。須留意的是,信貸資料庫或需時數周才更新你的還款記錄,因此最好在買樓前就預先清還卡數與債務。若然你未能及早清還卡數,可考慮加入擔保人提升借貸能力。

    拖欠卡數使個人信貸評分下降

    拖欠卡數未還,另一重大負面影響是導致個人信貸評分下降,影響成功獲批貸款的機會。申請按揭時,銀行或財務機構會要求借款人簽署「共享資料同意書」,然後向環聯(TU)索取申請人的信貸報告,以判斷申請人是否可靠,從而決定是否批出貸款及金額。評級越高,越容易用較優惠利率借平錢。

    由於按揭屬抵押貸款,一般而言只要信貸記錄不是太差,仍然會獲銀行批出貸款,但如評分低至G級或以下的「爛grade」,就未必間間銀行願意批出按揭貸款。

    咩係TU個人信貸報告?

    環聯(TransUnion,簡稱TU)是香港目前唯一提供個人信貸報告的機構。無論申請信用卡、貸款,以至還款及拖欠紀錄,都一一被記錄在這個資料庫。

    個人信貸報告包括以下資料:

    • 個人資料:姓名、身份證號碼、地址、電話
    • 信貸賬戶資料:信貸使用情況及還款紀錄
    • 公眾紀錄:債務追討、破產及清盤訴訟
    • 查詢紀錄:過去兩年內環聯會員(銀行及財務機構)的查閱紀錄
    • 信貸評分:概括信貸狀況的分數,共分10級,以A級為最高,J級為最低

    影響信貸評分的因素

    計算信貸評分時,環聯會利用狀況近似的借款人資料,作出對比及分析。以下因素都影響信貸評分:

    • 新開立信貸賬戶(如申請信用卡或向銀行借錢)
    • 還款紀錄
    • 總結餘
    • 信貸紀錄長短
    • 信貸賬戶種類(包括信用卡數目)

    準時還款最重要

    各項資料中,以還款紀錄最為關鍵,反映着你的理財能力,如你曾否拖欠卡數或逾期還款,這筆資料會保留在報告足足5年,而破產紀錄則會保存8年。至於準時找清卡數的正面記錄,則會保留至賬戶取消為止。

    另外,附屬卡的使用狀況,只會影響主卡持有人的信貸評級,相反,附屬卡擁有人就算碌爆卡而不找數,也不會影響其評分。因此,如果你有為家人申請附屬卡,記得留意附屬卡的簽賬活動,以免申請按揭貸款時被拒也不知「死因」。

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    卡數與按揭申請常見問題

    為甚麼銀行要在審批按揭時,查閱借款人的信貸記錄?

    銀行查詢按揭申請人的信貸記錄,可從中得知申請人是否有未清還的按揭或私人貸款、信貸評級及過去拖欠還款記錄,從而決定是否接受貸款申請,以及所批出的年利率和其他條款。

    買新居屋時,按揭銀行會否考慮TU評分?

    銀行審批居屋按揭申請時,仍會以TU為參考指標,但由於新居屋有房委會擔保,故銀行在審批時提供較大寬容度,信貸評分較低者仍有可能獲批貸款。

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