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<p><strong>REITs（房地產投資信託基金）</strong>以信託形式，主要投資於本港或海外的房地產項目（香港REITs房地產業務至少佔資產總值75%），例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等，以獲取穩定收入。</p>



<p>REITs主要收入來源來自<strong>租金</strong>，如REITs沒有出現虧損，收入減去營運管理支出後，<strong>須有最少90%作為股息分發予基金持有人（即投資者）</strong>——這是香港證監會的規定，故REITs的股息率相當吸引。</p>



<p>此外，由於REITs投資在實體房地產，其資產價值與通脹關連性高，即是說收益往往是與經濟發展呈正比例，故<strong>不少人視REITs為<a href="https://www.planto.hk/zh/blog/invest-inflation-risk/">抗通脹</a>投資工具</strong>。</p>



<p>而即使看中REITs的持續派息能力，但REITs的收益狀況，受手持物業的所屬地區、類型、質素以及基金的營運狀況及發展等因素影響，故投資前要看清楚以下幾點。</p>



<ul><li><a href="#資產分佈">REITs資產分佈</a></li><li><a href="#物業種類">REITs物業種類</a></li><li><a href="#負債水平">REITs負債水平</a></li><li><a href="#發展策略">REITs投資策略</a></li><li><a href="#社會經濟宏觀因素">社會經濟宏觀因素</a></li><li><a href="#派息比較">港股REITs派息比較</a><br></li></ul>



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<h2 id="資產分佈">資產分佈：香港及世界各地</h2>



<p>REITs雖在香港上市，但持有的物業可分佈世界不同地區，例如匯賢產業（87001）及越秀房託（00405）持有的物業就主要在中國內地，相同的物業種類在不同地區的發展及增值潛力當然大不相同。</p>



<p>另外，有些REITs是以人民幣派息，投資者可能會面對額外的匯兌風險，所以在投資前可了解當區的房屋政策、人口密度、貨幣匯價等，然後才作出投資選擇。</p>



<h2 id="物業種類">物業種類：過份集中增風險</h2>



<p>雖說REITs主要投資於房地產項目，但就算是房地產也有諸如工廈、寫字樓、停車場、住宅、酒店、商場等，不同的信託基金持有的個別物業種類比例必定有高有低，但最好也有一定程度分散。</p>



<p>若REITs只靠單一類型物業項目為主要收入來源，當該項目營運或業務產生不良影響的情況，或其對租戶的吸引力已減退，基金的收入將會大受影響。舉例說，新冠肺炎重創旅遊業，自然不利REITs的酒店項目收益，但憧憬疫後復甦亦成為不少人趁低價入貨的誘因。選擇一些由不同物業種類組合的REITs，可降低的過於集中的風險。</p>



<h2 id="負債水平">負債水平：反映REITs風險與潛力</h2>



<p>根據《房地產投資信託基金守則》，REITs的負債比率，不可超過其資產總值45%。負債比率對REITs的發展潛力與營運支出有重要影響。</p>



<p>由於REITs要將90%收益用作派息，往往要通過融資才能發展新項目。負債比低的REITs，可具備較高的融資能力，可集資作更多收購。相反，如負債比率接近上限的45%，則反映REITs融資能力有限，未必有足夠資本擴張。此外，負債比率高的REITs，如遇上加息周期，無可避免要支付更高利息，或損害派息能力。</p>



<h2 id="發展策略">投資策略：REITs未來計劃變化</h2>



<p>不過，投資REITs前還是要做好功課，如了解REITs旗下各物業出租率、續租率、租金收入趨勢等。同時要留意營運方面，要了解公司有沒有物業翻新優化等計劃。雖然優化短期會帶來支出，但完成後有助提高租金回報。</p>



<p>另外，投資者要看該REITs的未來計劃及發展方向，如有無收購或出售意向，這將會影響長線增長潛力，好像領展（0823）近年一直出售香港資產，買入內地資產，投資組合就會有所變化。<strong>投資REITs後，仍要繼續留意其中長線投資策略，別妄想可一勞永逸地等收息</strong>。</p>



<h2 id="社會經濟宏觀因素">宏觀因素：疫情與社會狀況影響需求</h2>



<p>REITs的走勢，與其投資地域的政治與經濟有着千絲萬縷的關係。如在2003年沙士後，本港樓市與整體經濟向好，樓價高企、旅遊與零售業興旺，使REITs的回報受到人青睞。相反，2019年香港零售業受社會運動影響，不少商場生意一落千丈，持有大量零售物業的領展首當其衝，股價曾一度在3個月跌逾15%。</p>



<p>2020年，新冠肺炎重創全球實體經濟，REITs首當其衝。直到2021年各國大規模接種疫苗，2022年頭社交距離各國開始有所緩解，是住宅、商場與酒店類的REITs漸見曙光。不過，亦有觀點認為隨着在家工作模式興起，寫字樓類的REITs難以重上昔日高峰。</p>



<h3 id="派息比較">港股REITs派息比較</h3>



<figure class="wp-block-table"><table><tbody><tr><td>股票代號</td><td>REITs名稱</td><td>收益率</td></tr><tr><td>823</td><td>領展房產基金</td><td>4.91%</td></tr><tr><td>2778</td><td>冠君產業信託</td><td>6.51%</td></tr><tr><td>778</td><td>置富產業信託</td><td>6.67%</td></tr><tr><td>405</td><td>越秀房產信託基金</td><td>9.10%</td></tr><tr><td>2191</td><td>順豐房託</td><td>9.81%</td></tr><tr><td>435</td><td>陽光房地產基金</td><td>7.42%</td></tr><tr><td>808</td><td>泓富產業信託</td><td>8.35%</td></tr><tr><td>1503</td><td>招商局商業房託</td><td>13.44%</td></tr><tr><td>87001</td><td>匯賢產業信託</td><td>6.76%</td></tr><tr><td>1881</td><td>富豪產業信託</td><td>6.72%</td></tr><tr><td>1426</td><td>春泉產業信託</td><td>9.29%</td></tr></tbody></table><figcaption>資料來源：<a href="https://www.hkex.com.hk/Market-Data/Securities-Prices/Real-Estate-Investment-Trusts?sc_lang=zh-HK">港交所</a>〡資料於2023年1月13日更新</figcaption></figure>



<h3>關於香港REITs的常見問題</h3>



<div class="schema-faq wp-block-yoast-faq-block"><div class="schema-faq-section" id="faq-question-1673629393668"><strong class="schema-faq-question">香港REITs與地產股有咩分別？</strong> <p class="schema-faq-answer"><strong>REITs</strong>是投資於房地產市場的信託基金，主要收益來自租金及物業升值，而其資產分佈、負債比率及派息政策都須遵守證監會對REITs的規定；至於地產股則是是主力發展房地產的上市公司，但亦可涉獵其他業務，派息政策亦可由公司自行決定。</p> </div> <div class="schema-faq-section" id="faq-question-1673629859738"><strong class="schema-faq-question">加息對REITs有甚麼影響？</strong> <p class="schema-faq-answer">REITs一般要透過透過貸款發展業務，加租將加重其債務利息支出；此外，加息普遍對房地產價格造成負面影響，亦可影響REITs的收益及派息。</p> </div> </div>



<h3 id="開始投資reits">開始投資REITs</h3>



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<h2>投資戶口收費比較</h2>



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<h3>⭐️編輯精選：投資理財小貼士</h3>



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<strong>REITs</strong>是投資於房地產市場的信託基金，主要收益來自租金及物業升值，而其資產分佈、負債比率及派息政策都須遵守證監會對REITs的規定；至於地產股則是是主力發展房地產的上市公司，但亦可涉獵其他業務，派息政策亦可由公司自行決定。

香港REITs與地產股有咩分別？

REITs一般要透過透過貸款發展業務，加租將加重其債務利息支出；此外，加息普遍對房地產價格造成負面影響，亦可影響REITs的收益及派息。

加息對REITs有甚麼影響？

REITs（房地產投資信託基金）是一種集體投資，以信託方式主要投資於本港或海外的房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等，以獲取穩定收入。

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