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    REITs房托基金〡不買樓也能收租?投資香港REITs須知+2023派息比較

    REITs房托基金〡不買樓也能收租?投資香港REITs須知+2023派息比較

    所有文章 » 投資入門
    最後更新: 2023年 1月 14日•  閱讀時間:3分鐘

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    REITs(房地產投資信託基金)以信託形式,主要投資於本港或海外的房地產項目(香港REITs房地產業務至少佔資產總值75%),例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等,以獲取穩定收入。

    REITs主要收入來源來自租金,如REITs沒有出現虧損,收入減去營運管理支出後,須有最少90%作為股息分發予基金持有人(即投資者)——這是香港證監會的規定,故REITs的股息率相當吸引。

    此外,由於REITs投資在實體房地產,其資產價值與通脹關連性高,即是說收益往往是與經濟發展呈正比例,故不少人視REITs為抗通脹投資工具

    而即使看中REITs的持續派息能力,但REITs的收益狀況,受手持物業的所屬地區、類型、質素以及基金的營運狀況及發展等因素影響,故投資前要看清楚以下幾點。

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    資產分佈:香港及世界各地

    REITs雖在香港上市,但持有的物業可分佈世界不同地區,例如匯賢產業(87001)及越秀房託(00405)持有的物業就主要在中國內地,相同的物業種類在不同地區的發展及增值潛力當然大不相同。

    另外,有些REITs是以人民幣派息,投資者可能會面對額外的匯兌風險,所以在投資前可了解當區的房屋政策、人口密度、貨幣匯價等,然後才作出投資選擇。

    物業種類:過份集中增風險

    雖說REITs主要投資於房地產項目,但就算是房地產也有諸如工廈、寫字樓、停車場、住宅、酒店、商場等,不同的信託基金持有的個別物業種類比例必定有高有低,但最好也有一定程度分散。

    若REITs只靠單一類型物業項目為主要收入來源,當該項目營運或業務產生不良影響的情況,或其對租戶的吸引力已減退,基金的收入將會大受影響。舉例說,新冠肺炎重創旅遊業,自然不利REITs的酒店項目收益,但憧憬疫後復甦亦成為不少人趁低價入貨的誘因。選擇一些由不同物業種類組合的REITs,可降低的過於集中的風險。

    負債水平:反映REITs風險與潛力

    根據《房地產投資信託基金守則》,REITs的負債比率,不可超過其資產總值45%。負債比率對REITs的發展潛力與營運支出有重要影響。

    由於REITs要將90%收益用作派息,往往要通過融資才能發展新項目。負債比低的REITs,可具備較高的融資能力,可集資作更多收購。相反,如負債比率接近上限的45%,則反映REITs融資能力有限,未必有足夠資本擴張。此外,負債比率高的REITs,如遇上加息周期,無可避免要支付更高利息,或損害派息能力。

    投資策略:REITs未來計劃變化

    不過,投資REITs前還是要做好功課,如了解REITs旗下各物業出租率、續租率、租金收入趨勢等。同時要留意營運方面,要了解公司有沒有物業翻新優化等計劃。雖然優化短期會帶來支出,但完成後有助提高租金回報。

    另外,投資者要看該REITs的未來計劃及發展方向,如有無收購或出售意向,這將會影響長線增長潛力,好像領展(0823)近年一直出售香港資產,買入內地資產,投資組合就會有所變化。投資REITs後,仍要繼續留意其中長線投資策略,別妄想可一勞永逸地等收息

    宏觀因素:疫情與社會狀況影響需求

    REITs的走勢,與其投資地域的政治與經濟有着千絲萬縷的關係。如在2003年沙士後,本港樓市與整體經濟向好,樓價高企、旅遊與零售業興旺,使REITs的回報受到人青睞。相反,2019年香港零售業受社會運動影響,不少商場生意一落千丈,持有大量零售物業的領展首當其衝,股價曾一度在3個月跌逾15%。

    2020年,新冠肺炎重創全球實體經濟,REITs首當其衝。直到2021年各國大規模接種疫苗,2022年頭社交距離各國開始有所緩解,是住宅、商場與酒店類的REITs漸見曙光。不過,亦有觀點認為隨着在家工作模式興起,寫字樓類的REITs難以重上昔日高峰。

    港股REITs派息比較

    股票代號REITs名稱收益率
    823領展房產基金4.91%
    2778冠君產業信託6.51%
    778置富產業信託6.67%
    405越秀房產信託基金9.10%
    2191順豐房託9.81%
    435陽光房地產基金7.42%
    808泓富產業信託8.35%
    1503招商局商業房託13.44%
    87001匯賢產業信託6.76%
    1881富豪產業信託6.72%
    1426春泉產業信託9.29%
    資料來源:港交所〡資料於2023年1月13日更新

    關於香港REITs的常見問題

    香港REITs與地產股有咩分別?

    REITs是投資於房地產市場的信託基金,主要收益來自租金及物業升值,而其資產分佈、負債比率及派息政策都須遵守證監會對REITs的規定;至於地產股則是是主力發展房地產的上市公司,但亦可涉獵其他業務,派息政策亦可由公司自行決定。

    加息對REITs有甚麼影響?

    REITs一般要透過透過貸款發展業務,加租將加重其債務利息支出;此外,加息普遍對房地產價格造成負面影響,亦可影響REITs的收益及派息。

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