海外置業〡買外國樓可用香港貸款慳息？

香港樓價高昂，但租金回報率平平無奇，使部份房地產投資者轉戰海外物業，加上香港近期湧現移民潮，更多人考慮在外國買樓。

與買香港樓一樣，按揭貸款是買外國樓時主要考慮因素。由於不少國家或地區的按揭利率，比香港的按息甚至私人貸款利率更高，因此香港買家或可按實際情況，考慮運用香港的私人貸款減輕購買海外物業的按息支出。

外國按揭利率可遠超香港

處處鄉村處處例，按揭利率亦然。泰國、越南等經濟增長迅速的亞洲國家，按揭利率可高達8%，比香港的約2%至3%高一截。

國家及地區	租金回報率	按揭利率
較低按揭利率： 台灣、日本、馬來西亞、加拿大	2% – 4%	2% – 4%
高低按揭利率： 泰國、越南、印尼	4% – 7%	可高達8%

不過，這些國家及地區物業的租金回報率普遍亦比香港高，故受不少港人投資者青睞。

香港私人貸款可減輕海外置業負擔？

香港市面上的銀行或虛擬銀行提供的低息貸款，年息可低至約1.8%（實際批出利率視乎借款人信貸記錄），比不少國家的按息還要低。計劃在海外置業的香港人，可考慮透過本地私人貸款提高首期金額，甚至在計清楚實際可慳利息後，選用香港的私人貸款full pay樓價較低的海外物業。

借香港低息私人貸款買外國樓的實際操作

理論上，海外物業買家只要在比較香港私人貸款及海外按揭貸款利率後，兩者取其低，就能節省利息支出。但實際操作時，由於兩類貸款的貸款額、還款期及每月供款通常存在極大差異，故我們難以用完全相同的條者比較兩者。以下是兩個模擬案例：

案例1：借75萬港元在高息國家買樓
海外按揭 VS 香港私人貸款

海外按揭貸款 – 利息：6% – 年期：20 years	香港私人貸款 – 利息：2% – 年期：3 years
每月供款：HK$5,373	每月供款：HK$21,482
總利息支出： HK$539,576	總利息支出：HK$23,350
總還款額：HK$1,289,576 – 首期： 58% – 利息：42%	總還款額：HK$773,350 – 首期：97% – 利息：3%

在上述例子中，由海外按揭的利率甚高，故用香港私人貸款取代海外按揭，足足可慳息50萬元。按此推算，假設投資者在越南買入價值100萬港元的物業，最後埋單共需支付約150萬元，利息佔總支出比重極高。當然，在急速成長的發展中國家置業，有機會享受到樓價急升帶來的資產增值，或可彌補這筆支出。

案例2：: 借75萬港元在高息國家買樓
海外按揭 VS 香港私人貸款

海外按揭貸款 – 利息：2% – 年期：20 years	香港私人貸款 – 利息：2% – 年期：3 years
每月供款：HK$3,794	每月供款：HK$21,482
總利息支出：HK$160,590	總利息支出：HK$23,350
總還款額： HK$910,590 – 首期：82% – 利息：18%	總還款額： HK$773,350 – 首期：97% – 利息：3%

另一邊廂，在低息國家置業，香港私人貸款的慳息效果就沒有那麼顯著，加上按揭貸款還款期長，每月供款額遠比私人貸款低。在這種情況下，在香港借私人貸款買外國樓，未必是理想選擇。

其他重要考慮因素

• 每月還款：用香港私人貸款買外國樓，每月還款額可以非常之高，或嚴重影響借款人的每月現金流。買家宜在擁有足裕應急資金、還款後仍有餘力儲錢的情況下，才選用私人貸款。
  
• 匯率：借港元買外國樓，須將港元兌成外幣以支付首期；在外國的租金收入，則而兌回港元來還款，這樣來來回回地兌換貨幣，難免使投資回報有所折損。
  
• 稅：每個國家有不同稅制，或導致你投資成本增加，回報減少。
  
• 本地按揭貸款：本地銀行設有不類型的按揭貸款優惠，如存款與利率掛勾戶口、漸進式還款計劃等，有助節省業主的利息支出。買家且向不同的銀行查詢後，才作最終決定。

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