【海外置業】買外國樓可用香港私人貸款慳息?
【海外置業】買外國樓可用香港私人貸款慳息?
私人貸款
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9月 14日 • 閱讀時間:3分鐘

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香港樓價高昂,但租金回報率平平無奇,使部份房地產投資者轉戰海外物業,加上香港近期湧現移民潮,更多人考慮在外國買樓。

與買香港樓一樣,按揭貸款是買外國樓時主要考慮因素。由於不少國家或地區的按揭利率,比香港的按息甚至私人貸款利率更高,因此香港買家或可按實際情況,考慮運用香港的私人貸款減輕購買海外物業的按息支出

外國按揭利率可遠超香港

處處鄉村處處例,按揭利率亦然。泰國、越南等經濟增長迅速的亞洲國家,按揭利率可高達8%,比香港的約2%至3%高一截。

國家及地區租金回報率按揭利率
較低按揭利率:
台灣、日本、馬來西亞、加拿大
2% – 4%2% – 4%
高低按揭利率:
泰國、越南、印尼
4% – 7%可高達8%
租金回報數據來源:GlobalPropertyGuide

不過,這些國家及地區物業的租金回報率普遍亦比香港高,故受不少港人投資者青睞。

香港私人貸款可減輕海外置業負擔

香港市面上的銀行或虛擬銀行提供的低息貸款,年息可低至約1.8%(實際批出利率視乎借款人信貸記錄),比不少國家的按息還要低。計劃在海外置業的香港人,可考慮透過本地私人貸款提高首期金額,甚至在計清楚實際可慳利息後,選用香港的私人貸款full pay樓價較低的海外物業。

香港低息私人貸款買外國樓的實際操作

理論上,海外物業買家只要在比較香港私人貸款及海外按揭貸款利率後,兩者取其低,就能節省利息支出。但實際操作時,由於兩類貸款的貸款額、還款期及每月供款通常存在極大差異,故我們難以用完全相同的條者比較兩者。以下是兩個模擬案例:

案例1:借75萬港元在高息國家買樓
海外按揭 VS 香港私人貸款

海外按揭貸款
– 利息:6%
– 年期:20 years
香港私人貸款
– 利息:2%
– 年期:3 years
每月供款:HK$5,373每月供款:HK$21,482
總利息支出: HK$539,576總利息支出:HK$23,350
總還款額:HK$1,289,576
– 首期: 58%
– 利息:42%
總還款額:HK$773,350
– 首期:97%
– 利息:3%

在上述例子中,由海外按揭的利率甚高,故用香港私人貸款取代海外按揭,足足可慳息50萬元。按此推算,假設投資者在越南買入價值100萬港元的物業,最後埋單共需支付約150萬元,利息佔總支出比重極高。當然,在急速成長的發展中國家置業,有機會享受到樓價急升帶來的資產增值,或可彌補這筆支出。

案例2:: 借75萬港元在高息國家買樓
海外按揭 VS 香港私人貸款

海外按揭貸款
– 利息:2%
– 年期:20 years
香港私人貸款
– 利息:2%
– 年期:3 years
每月供款:HK$3,794每月供款:HK$21,482
總利息支出:HK$160,590總利息支出:HK$23,350
總還款額: HK$910,590
– 首期:82%
– 利息:18%
總還款額: HK$773,350
– 首期:97%
– 利息:3%

另一邊廂,在低息國家置業,香港私人貸款的慳息效果就沒有那麼顯著,加上按揭貸款還款期長,每月供款額遠比私人貸款低。在這種情況下,在香港借私人貸款買外國樓,未必是理想選擇。

其他重要考慮因素

  • 每月還款:用香港私人貸款買外國樓,每月還款額可以非常之高,或嚴重影響借款人的每月現金流。買家宜在擁有足裕應急資金、還款後仍有餘力儲錢的情況下,才選用私人貸款。
  • 匯率:借港元買外國樓,須將港元兌成外幣以支付首期;在外國的租金收入,則而兌回港元來還款,這樣來來回回地兌換貨幣,難免使投資回報有所折損。
  • 稅:每個國家有不同稅制,或導致你投資成本增加,回報減少。
  • 本地按揭貸款:本地銀行設有不類型的按揭貸款優惠,如存款與利率掛勾戶口、漸進式還款計劃等,有助節省業主的利息支出。買家且向不同的銀行查詢後,才作最終決定。

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