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【2018港鐵樓價圖】呎價萬元內鐵路站只剩一個!買600萬上車盤點儲錢?

blog.added_on 05-08-2018

香港人對港鐵愛恨交加,愛佢方便快捷、四通八達,恨佢年年加價、車廂迫到抖唔氣。不過,從近年樓價走勢來看,香港人對港鐵似乎愛多於恨,近年南港島綫、西港島綫及觀塘綫延綫相繼通車後,附近屋苑樓價一再爆升。

Planto根據中原地產成交數據,綜合及分析最新港鐵沿綫屋苑呎價。本文對「港鐵沿綫」嘅定義係指10分鐘內可步行至港鐵站嘅屋苑,樓價以2018年7月至7日至8月6日嘅實用面績成交呎價為準。

邊條港鐵綫鄰近物業最值錢?

9大港鐵綫中,港島區兩段鐵路沿綫物業呎價一枝獨秀,南港島綫及港島綫呎價分別為27,629元及19,174元,至於九龍及新界各段鐵路沿綫,平均呎價介全部衝破萬五,最平3條綫依次序為觀塘綫、馬𩣑山綫及將軍澳綫。

港鐵綫 實用面積呎價
南港島綫 (金鐘至海怡半島) 27,629元
港島綫(堅尼地城至柴灣) 19,174元
東涌綫(東涌至香港) 20,290元
西鐵綫(屯門至紅磡) 16,201元
荃灣綫(荃灣至中環) 15,692元
東鐵綫(上水至紅磡) 15,689元
將軍澳綫(北角至寶琳/康城) 15,630元
馬𩣑山綫(大圍至烏溪沙) 15,458元
觀塘綫(黃埔至調景嶺) 15,339元

樓價最貴三大港鐵站 海洋公園附近別墅林立,令該站樓價冠絕全港。 海洋公園附近別墅林立,令該站樓價冠絕全港。

港鐵沿綫物業中,最貴嘅原來係海洋公園站,呎價達51,012元,全因呢度嘅物業統統係豪華別墅。其次係金鐘站,附近物業有中半山嘅星域軒及星街8號。第三名係是九龍站,座落此處的物業包括擎天半島、凱旋門、君臨天下等豪宅,二手成交價閒閒地都要2,000萬起。其餘港鐵站如九龍塘站、上環、中環等,呎價亦要超過20,000元。

港鐵站 實用面積呎價
海洋公園 51,012元
金鐘 38,560元
九龍 31,448元

唯一呎價萬元以下港鐵站:天水圍 由天水圍搭西鐵到紅磡,只需約30分鐘,交通方便吸引唔少人搬入該區。

樓價騰貴,現時全港上車盤動輒過萬蚊呎,唯獨天水圍站仍有呎價萬元以下嘅「尾班車」,沿綫物業平均呎價只係7,496元!因為該站屬香港較偏遠地區,加上沿綫物業天盛苑及天佑苑都係居屋。呎價平必然有取捨,全港各區嘅「低水」鐵路沿綫屋苑,唔少都係未補地價居屋、公屋、村屋,或是樓齡較舊的物業,除咗天水圍站天盛苑(呎價7,904元)及天祐苑外(呎價5,861元),太和站太和邨(呎價9,654)亦係另一選擇。

由於呎價萬元以下嘅屋苑實在所剩無幾,上車客可能要去其他貴少少嘅港鐵沿綫尋覓理想居所,相對平價嘅熱門選擇有東涌站(呎價13,513元)、粉嶺站(呎價12,913元)、藍田站(呎價12,690元)、大水(呎價12,347元)及康城站(呎價13,478元)等。以下係部份仍有600萬或以下貨源、鄰近鐵路站嘅熱門上車盤:

港鐵站 屋苑 屋苑呎價
大水坑 富安花園 11,507元
天水圍 嘉湖山莊 11,513元
第一城 第一城 17,712元
沙田站 偉華中心 17,874元
九龍灣 得寶花園 18,107元

嘉湖山莊係熱門上車屋苑之一。

600萬內物業上車攻略

案例:Carson今年27歲,與女友合共收入60,000元,現時有80萬儲蓄,希望3年內買樓結婚,目標係樓價600內嘅港鐵沿綫上車盤。佢哋應該點計劃?

答:購買600或以下物業,最多可獲批相當於樓價80%按揭,換言之最少要有120萬首期。各項開支如下:

樓價 6,000,000元
按揭 80% (4,800,000元)
首期 1,200,000元
印花稅(首置) 180,000元
代理佣金 60,000元
律師費 6,000元
按揭保險費 103,200元
買樓總支出 1,549,200元
月供 18,104元
最低每月入息要求 43,682元

即是話,Peter同女友未來3年最少要儲多749,200元,先至可湊夠錢上車,每年須儲蓄249,733元,每月要儲20,811元。每人每月只須儲蓄萬餘元,由於二人目前月入有60,000元,相信不難達標,入市後亦能輕鬆供樓。

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買鐵路盤注意事項

未來人口及交通負荷

近年新界港鐵站沿綫地區交通配套發展迅速,成為不少市民置業首選。根據規劃署文件,2015年將軍澳新市鎮人口約39.47萬,2017年人口突破40萬,至2022年將增至44.72萬;到2024年,沙田、觀塘、元朗(包括天水圍)人口預料分別達到約72萬、69萬及68萬。人口增長將對交通達來沉重負擔,或增加乘客等車時間,使居民現時所享有嘅交通優勢大打折扣。所以入市前,記得留意當區未來規劃。

配合家人生活所需

鐵站沿綫固然交通方便,而且升值潛力高,但物業是否方便家庭成員上班、上學,係更加重要考慮因素。比方說,你和家人分別在中西區及荃灣區上班,咁馬𩣑山綫屋苑唔會係你首選。如果家庭成員上班地點天南地北,或是經常要到不同地區工作,那麼最好選擇地理上接近香港「中心地帶」嘅港鐵沿綫物業,如紅磡站、奧運站等。

步行距離及環境

最理想嘅鐵路盤當然是位處港鐵站上蓋,或是屋苑可經商場、有蓋天橋等直達港鐵,毋須在戶外日曬雨淋。不過,現實係呢啲地理位置優越嘅屋苑,呎價普遍較貴,你可能要衡量自己和家人的接受程度,選擇步行距離較長、沿途要日曬雨淋,或需乘坐一程接駁交通才抵達港鐵站嘅屋苑。

樓價急升或失預算

眾所周知,凡係有新起港鐵站,附近樓價必然爆升。如果你計劃未來兩、三年入市,而你又睇中咗沙中綫一帶物業,到時新鐵路站一開,樓價恐怕今非昔比,使你呢一刻定嘅儲錢計劃,或追不上未來變化。因此,睇中鐵路盤嘅你,請預留較充裕資金應付首期,或要有心理準備,你可能因為樓價急升,而將目標由熱門改為較偏遠地區。

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