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    借首期〡貸款不可作首期來源  未償還債務影響按揭成數

    借首期〡貸款不可作首期來源 未償還債務影響按揭成數

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2023年 5月 2日•  閱讀時間:3分鐘
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    在香港買樓,儲首期是第一難關。坊間不少私人貸款(P Loan)以低利率作招徠,很多時可解燃眉之急,但借私貸首期卻萬萬不可,全因金管局指引列明,私人貸款是不可以用作首期來源,上車族即使還得起,亦借不得。

    申請按揭須申報首期來源 銀行不接納買家借首期

    銀行的按揭申請表格一般要求置業人士聲明首期來源,常見的資金來源包括「儲蓄」、「投資」或「出售物業」等。銀行有時要求申請人提供月結單,以證明首期資金來源;如首期是由家人送贈,亦可能要向銀行提供相關證明文件。經按揭保險公司敍造高成數按揭時,亦須作出同樣的首期資金來源聲明。

    由於凡經銀行或財務公司申請私人貸款,必定會信貸報告(TU)留下記錄,而銀行或按揭保險公司審批按揭時,例必查詢申請人的信貸報告,借貸記錄可謂無所遁形,借款人不可能隱瞞,否則不但無法上會,更可能要負上刑責

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    銀行或彈性處理 按保公司審查更嚴

    如置業人士在簽臨約前短期內曾借私人貸款,銀行就可能認為準業主透過私人貸款借首期,因而拒絕批出按揭。有時候,銀行會作彈性處理,要求借款人先還清私人貸款,或簽聲明確保貸款非首期來源,才願接受按揭申請。

    不過,按揭保險公司的審查比銀行更嚴格,高成數按揭的上車客如買樓前短期內有貸款記錄,而扣除貸款後沒有充裕資金支付首期,上會機會危危乎。

    買樓前早有私貸 按揭成數或扣減

    以無債一身輕的狀態申請按揭固然是最理想,但若然你早在買樓前數年已經申請按揭貸款、至今尚未還清的舊債,對按揭申請又有甚麼影響?

    在現行按揭指引下,首置人士承造按揭,基本DSR不可超過50%;加息3厘後DSR不超過60%,才可通過壓力測試。未能通過壓力測試者,只要基本DSR不超過50%,仍可在支付較貴按揭保險費後上會。

    未償還貸款對借按揭的直接影響,是削弱了借款人每月的現金流,增加符合供款與入息比率(DSR)的收入要求,影響最終可借的按揭成數。

    以下例子顯示在相同的收入及樓價條件下,私人貸款對按揭申請的影響:

    例子1申請按揭時沒有貸款
    月入HK$40,000
    樓價HK$6,000,000
    按揭貸款80% / HK$4,800,000
    實際年利率1.5%
    每月還款額HK$16,797
    最低入息要求(DSR 50%)HK$37,932
    收入可通過DSR
    例子2申請按揭時每月要還HK$3,000貸款
    月入HK$40,000
    樓價HK$6,000,000
    按揭貸款80% / HK$4,800,000
    實際年利率1.5%
    每月還款額HK$21,797 (HK$16,797 + HK$5,000)
    最低入息要求(DSR 50%)HK$42,932
    收入未能通過DSR

    在上述案例中,假設置業人士沒有貸款,月入只需達HK$37,932,即可用8按上會,購買HK$600萬物業。

    每月要用HK$5,000償還私人貸款,他的每月還款額將增加HK$5,000,每月供款要達到HK$42,932,才能滿足供款與入息比率的最低要求。借款人月入不足,就只能夠調低按揭成數,或加入擔保人,才能夠順利上會

    更多常見問題

    準業主申請按揭前,應否提前還清私人貸款?

    如準業主是高薪一族,在應付每月私人貸款及按揭供款後,仍可滿足DSR要求,可毋須提早還清原有債務。

    如想透過提前還清私人貸款,以釋放貸款能力,最好預早進行,因為TU需時數周才能反映還款記錄,並保留還款記錄以備銀行查閱。另外,須留意提前還款可能被徵收額外手續費。

    獲批按揭後及放款前申請私人貸款可以嗎?

    由獲批按揭至取得貸款期間,準業主應避免再添新債,以免因小失大。申請按揭時,銀行一般會要求準業主簽署承諾,在獲得按揭貸款前不能再借其他貸款,理論上銀行可在放款前任何時候查TU,一經發現準業主再借新債,或無法順利取得按揭貸款。

    有可行的借首期方法嗎?

    主流貸款方法均會在TU留下記錄,因此最安全的借首期方法,還是求助家人,但要兼顧兩筆債務實非易事,準買家宜量力而為,萬一真的無計可施,不如考慮押後置業計劃。

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