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    樓市分析〡親海駅II劈價大賣,對後市有何啟示?

    樓市分析〡親海駅II劈價大賣,對後市有何啟示?

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    最後更新: 2023年 8月 19日•  閱讀時間:3分鐘
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    香港樓市今年徘徊低谷,住宅物業成交的量與價均跌落近年低位,直到近日李嘉誠旗下長實集團推出油塘新盤「親海駅II」打破悶局,一洗頹勢。親海駅II以每呎低至近HK$13,000、折實均價HK$14,997的「市價七折」作招徠,掀起久違的入票熱潮,甚至打破沙田大圍站柏傲莊III於2021年所創的入票量紀錄,以逾3.06票成為香港最新「票王」。

    親海駅II割價求售而成功大賣,除了反映誠哥眼光獨到、策略精準,對整體樓市又有何啟示?

    香港住宅成交量價齊跌

    長實劈價賣樓,無疑是為突破香港樓市近年受到內外夾擊的困境。美國加息、疫情、移民潮與需求下降等種種因素,使經歷十幾年大牛市的房地產市道轉弱。土地住冊處數據顯示,香港今年首7個月的一手、二手住宅成交量,與2021年前相比,分別下跌逾30%及40%。

    2021 – 2023年度1月至7月住宅物業成交量

    一手樓買賣宗數
    (1月-7月)
    二手樓買賣宗數
    (1月-7月)
    202110,33737,373
    20226,03222,620
    20237,18422,103
    資料來源:土地註冊處

    樓價方面,2023年8月18日公佈中原城市領先指數(CCL)是162.88點,與兩年前191.34點的歷史高位相比,下跌近15%。市場上業主劈價、蝕讓的個案不絕,利嘉閣地產研究指2023年7月二手買賣個案中,每6宗就有1宗損手。

    儘管樓價有所下跌,但幅度仍遠不如今次長實親海駅II劈得深。以同區3年樓齡的新盤曦臺為例,二手成交平均呎價約為HK$17,000,仍比親海駅II貴約2成,反映長實雖然未致於是坊間所形容的以「居屋價」賣樓,但開價顯然平過市價很多。

    東九龍是供應重災區 減價推售成出路

    近年東九龍有不少大型新盤落成,親海駅II所在的油塘是近年新盤供應重鎮,而數個地鐵站以外的將軍澳日出康城,亦仍然持續有新盤推出。市場供大於求、競爭激烈,地產商想加快賣盤,賺回現金流,實在沒有比減價促銷更有效的策略。

    而相比起其他發展商,長實新盤的定價一向相對「親民」,例如在2020年5月賣天水圍Wetland Seasons Park第2期時,首批折實平均呎價就低至HK$11,368;2023年屯門飛揚II首批單位均價僅HK$12,509,均是同區近年一手盤的創新低開價。

    不過,香港地產商推一手新盤時,素來採用越賣越貴的銷售策略——首批價單以用少量單位大平賣,引起傳媒廣泛報道、打響頭炮後,隨後價單才推出更多優質單位,並順勢不斷加價。親海駅II大賣後,緊接推出的親海駅I為定價較高的海景樓王亦反應熱烈。

    樓市是否已見底?

    香港樓市出現重大調整已是不爭事實,而親海駅一錘定音地確立買家接受的「底價」,其銷售策略之成功,一定程度反映市場購買力猶在,只要樓盤定價夠低,現階段願意出手入市的買家仍大有人在。

    既然市場已認定約HK$15,000一呎的市區新盤是物有所值,其他發展商以至二手市場賣家,多少可從長實的定價策略中得到啟示,重新探索住宅物業市場認可的價格。如親海駅氣勢能延續到其他新盤甚麼二手市場,料可加快樓市完成調整。

    不過,內房市場目前面臨重大危機,正在重創港股;內地發展商亦很可能加快套現在香港的資產,香港樓市亦難獨善其身。正負面因素互相衝擊,樓市走向仍有待觀望。

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    #親海駅II
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