內房危機〡爛尾樓蔓延全國 今年買內房股輸幾多？

中國內地「爛尾樓」危機越演越烈，內房買家宣佈「停貸」的樓盤總數超過300個，在香港上市的多隻內房股今年表現不濟，連帶多隻內銀股亦因資產風險而受拖累。到底內房危機為何會出現？內地監管部門救市能否奏效？

爛尾樓及內房危機始末

所謂「爛尾樓」，是指買家買入樓花（內地稱為預售房）後，發展商卻因資金斷鏈而停工，無法向買家交樓，買家除了損失已支付首期外，更要持續償還按揭貸款。

今年全國各地「爛尾樓」湧現，6月底江西有業主憤而停止償還按揭貸款，一石擊起千重浪，獲多地業主響應。根據GitHub網站「全國各省市爛尾樓停貸通知匯總」數據，截至7月20日，內地買家宣佈「停貸」的樓盤總數超過300個，遍及全國過百城市，涉及資金據報達2萬億元人民幣，甚至有專家估計金額超過5萬億元人民幣。

各地業主在「強制停貸告知書」中，指控內地銀行未有盡監管責任，違規發放按揭貸款；又稱房企挪用預售資金（即來自訂金、首期及按揭的款項），成為樓盤「爛尾」導火線。根據規例，預售資金只能用於建設樓盤，但房地產企業被指不當地向銀行提前取款，以作其他擴張及業務開發用途。

內地房地產放貸及監管問題原本並非新鮮事，但過去房地產業發展急促，樓盤項目往往大賺，資金源源不絕，故並未引發實際問題。然而，近年疫情及「清零」政策使國內經濟面臨嚴峻挑戰，加上內地監管部門在2020年劃下「三條紅線」，要求內房企業包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，不達標者將會影響其新融資。收緊監管規例後，恒大、融創等內房出現資金問題，卒之引發今次內房及「爛尾樓」危機。

業主停貸有甚麼後果？

業主停貸，一方面動搖市場人士以至普羅大眾對內地房地產的信心，亦有人憂慮買家拒還房貸，可導致銀行壞賬增加，或牽連銀行業。不過，農業銀行、建設銀行、興業銀行、交通銀行等早前發聲明，指停貸事件涉及資金規模小，強調「風險可控」。

然而，多隻內房股、內銀股表現反映市場信心不足。截至7月21日，中國平安（2318.HK）年初至今跌幅達14.98%、招商銀行（3968.HK）跌29.99%、碧桂園（2007.HK）跌52.82%%、融信中國（3301.HK）跌63.75%。

此外，多隻內房股在7月被剔出港股通，包括融創中國（01918.HK）、中國恒大（03333.HK）、中國奧園（03883.HK）、世茂集團（00813.HK）及佳兆業集團（01638.HK）。

部分內房股2022年表現

內房股	跌幅（截至7月21日）
碧桂園（2007.HK）	-52.82%
融信中國（3301.HK）	-63.75%
合景泰富集團（1813.HK）	-65.70%
富力地產 （2777.HK）	-38.14%
新城發展（1030.HK）	-49.02%
建業地產（0832.HK）	-23.60%
中駿置業 （1966.HK）	-63.59%
雅居樂（3383.HK）	-34.5%
寶龍地產 （1238.HK）	-73.07%
禹洲集團（1628.HK）	-38.10%

內地政府出手救市 能否力挽狂瀾？

評級機構標準普爾估計，最少20%內房企業或已資不抵債，雖然不少企業將債務延期避過違約，但倘樓盤銷售無起息，最終或面臨破產。

內政府部門連番出招救市，據報擬推出措施包括要求銀行為房地產發展商補充資金缺口，以讓「爛尾樓」復工，達至「保交樓」；要求銀行向「爛尾樓」苦主提供還款緩衝期，其間延遲還款亦不影響信貸評分；由銀行與地方政府合作成立基金，收購在建項目並改建成公租房等。根據外媒報道，國務院已批准成立規模最高達3,000億元人民幣的房地產基金計劃，以拯救中國恒大等12家內地房地產商。

在政府及銀行介入後，江西贛州及河南鄭州等多地據報都有「爛尾樓」復工。部分內房股股價7月下旬亦有回升，但以2022初起計算，股價仍損失慘重，本地投資者入市前要考慮風險。

受內房危機拖累，中國國家統計局發佈數據顯示，2022年二季度GDP（國內生產總值）同比僅增長0.4%；比一季度經濟增長4.8%大跌；前6個月累計增長只得2.5%，未能追上全年經濟增長目標5.5%。《彭博》報道內地政府已準備好7.2萬億元人民幣資金支持基礎建設，以支持因疫情封控受創的經濟，救市金額規模達2009年的1.8倍。

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